Na samym początku powinniśmy ustalić (najlepiej zrobić to przed kupnem budynku) jakiego rodzaju ochroną objęty jest obiekt. Mamy do czynienia z kilkoma wariantami: nieruchomość może być w całości wpisana do rejestru zabytków lub tylko jej część jest chroniona. Budynek może znajdować się też na większym obszarze, który w całości podlega ochronie konserwatorskiej (np. starówka w Warszawie). Zabytkowy pałac czy dworek może też figurować w gminnej ewidencji zabytków – wtedy o formach ochrony obiektu mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

O statusie zabytkowym nieruchomości dowiemy się również zaglądając do rejestru udostępnionego na stronie internetowej Krajowego Ośrodka Badań i Dokumentacji Zabytków lub do księgi wieczystej.

Jeśli nieruchomość jest w rejestrze, kupujący musi powiadomić Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o zmianie stanu prawnego budynku, po drugie – jeśli kupujemy wpisany do rejestru budynek od skarbu państwa, gminy czy innej jednostki samorządu terytorialnego musimy uzyskać zgodę na transakcję, będziemy mieli też obowiązek w określonym terminie przeprowadzać niezbędne remonty.

Przed rozpoczęciem planowanej przebudowy, zanim dostaniemy pozwolenie na budowę, swoją zgodę również musi wydać konserwator. Zwracamy się do niego z wnioskiem, do którego dołączamy projekt budowlany. Konserwator sprawdzi go i oceni, czy remont nie naruszy walorów zabytkowych obiektu. Jeśli nie da zgody, możliwy jest tryb odwoławczy. Nawet jeśli obiekt znajduje się tylko w gminnej ewidencji zabytków może być potrzebna konserwatorska zgoda (gdy zawnioskuje o to np. starosta).

Na jaki zakres prac możemy liczyć, a co nie uzyska akceptacji? Najbardziej problematyczne będą prace, które nie są remontem.  Chodzi więc w szczególności o wszelkie przebudowy, dobudowy, odbudowym nie mówiąc już o rozbiórce. Wszystko zależy też od stopnia ochrony konserwatorskiej. Czasem uwagi konserwatora ograniczą się do drobiazgów – np. innego koloru farby, czasem będą to jednak sprawy bardzo poważne – znacznie zwiększające koszty. Np. jeśli mowa o kamienicy wpisanej do rejestru,  z atrakcyjnymi detalami architektonicznymi wewnątrz i na zewnątrz, z konserwatorem trzeba będzie ustalać nawet takie kwestie jak stolarka, okucia, klamki nie mówiąc już o elewacji, balkonach, posadzkach czy schodach.

Jeśli mamy plany adaptacji nieruchomości na hotel, biura, apartamenty itd. z reguły konserwatorzy podchodzą łagodniej do zmian wewnątrz, zwłaszcza jeśli już wcześniej były dokonywane. Na pewno nie będzie problemów z wymianą instalacji. Natomiast zabytkowe łuki, polichromie, mogą być na szczególnej konserwatorskiej uwadze, podobnie jak w dawnych dworkach wszelkie piece i oryginalny układ pomieszczeń.

Większy problem będzie z zewnętrzną częścią budynku, zwłaszcza jeśli są plany np. dobudowy. Pamiętajmy, że nie chodzi tylko o obiekty samodzielnie wpisane do rejestru ale i takie, które znajdują się na chronionym obszarze. W tej sytuacji konserwator ma kontrolę także nad zmianami w nowych obiektach, które znajdują się w chronionym rejonie.

Generalnie konserwatorskiej ochronie podlega wygląd zewnętrzny zabytku – w pierwszej kolejności elewacja, zdobienia. To z kolei może wymusić na inwestorze użycie droższych materiałów budowlanych ( np. cegły klinkierowe, dachówki itp.). Wymagania mogą dotyczyć też stolarki okiennej i drzwiowej.

Najtrudniejsza do przeprowadzenia będzie natomiast rozbiórka zabytków. W takiej sytuacji zgodę na wykreślenie nieruchomości z rejestru musi wydać sam Minister Kultury.

Jak widzimy – inwestycja w dawne obiekty, próba nadania im nowych funkcji i odświeżenia wyglądu – z racji ochrony konserwatorskiej może okazać się znacznie bardziej kosztowna, niż pierwotnie zakładaliśmy. Na pocieszenie można wspomnieć, że w grę wchodzą ewentualne dotacje. Dostępne są trzy źródła finansowania - z Ministerstwa Kultury, Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków lub z odpowiedniego samorządu. Ile można dostać? Jeśli uda się pozyskać finansowanie z kilku źródeł – być może pokryte zostanie nawet 100 proc. kosztów remontu. To jednak bardzo optymistyczny wariant, zarezerwowany raczej dla nieruchomości o szczególnych walorach architektonicznych i historycznych. Raczej więc – jeśli w ogóle wniosek zostanie zaakceptowany – w grę wchodzi dotacja rzędu kilkudziesięciu procent kosztów.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN