O co chodzi? Deweloper sprzedaje klientowi apartament hotelowy. Jest on jego własnością, z której przez określony czas w ciągu roku może korzystać. Poza tym okresem apartament jest wynajmowany. Deweloper przez czas określony w umowie gwarantuje kupującemu stałą stopę zwrotu z najmu – często jest to około 8 proc. od włożonych środków. Po pierwszym okresie, obie strony dzielą się zyskami, zgodnie z warunkami umownymi, w zależności od obłożenia hotelu.

System condo ma wiele różnych mutacji. Najczęściej, gdy operatorem hotelu jest znana sieć, właściciel nie ponosi większości kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Operator zajmuje się promocją, poszukiwaniem klientów, utrzymaniem części wspólnych, a nawet remontami pokoju hotelowego.

Teoretycznie wszystko brzmi tu jak przepis na biznes bez wad. I rzeczywiście – do pewnego stopnia tak jest. Deweloper, oprócz tego że sprzedaje nieruchomość, zarabia także na najmie. Najem jako dochód pasywny to również zaleta z punktu widzenia inwestora, który nie musi całą sprawą się zajmować, przez jakiś czas ma zagwarantowaną stopę zwrotu, jest posiadaczem nieruchomości, a korzystając z niej, korzysta również z całej infrastruktury hotelowej.

Podobne rozwiązania spotyka się również na rynku nieruchomości komercyjnych. Jest to w zasadzie forma transakcji sale and leaseback, czyli tzw.  najem zwrotny niezwykle popularny na Zachodzie, a i u nas zyskujący coraz bardziej na popularności. Na transakcję sprzedaj i wynajmij (sale and leaseback) składają się dwie operacje. Posiadacz nieruchomości sprzedaje ją, uwalniając w ten sposób kapitał i jednocześnie wynajmuje od nowego właściciela.

Na rynku komercyjnym inwestorzy tak robią, by uzyskać środki i jednocześnie móc nadal korzystać z obiektu. W taki sposób postępują np. deweloperzy biurowców, a nawet samorządy, które sprzedają swoje budynki ( m.in. Wrocław) później je wynajmując. W naszym systemie condo najemcą, który wcześniej sprzedał nieruchomość, jest deweloper, który następnie sam podnajmuje apartamenty turystom.

Czy condo więc posiada same zalety? Odpowiedź brzmi: nie. Nie jest to inwestycja pozbawiona ryzyka, a biorąc pod uwagę, że apartamenty hotelowe w znanych lokalizacjach turystycznych są drogie, na pewno nie jest to inwestycja dla każdego.
Chodzi o kwotę rzędu przynajmniej powyżej 200 tys. zł.  Z analiz cen ofertowych w WGN wynika, że świetnie położone apartamenty w obiektach nad polskim morzem kosztują średnio w przedziale od 8 do 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. 30 – metrowy pokój hotelowy oznaczałby więc wydatek na poziomie 240 – 300 tys. zł.

Decydując się na taki wydatek należy bardzo dokładnie zapoznać się z warunkami umownymi. Najczęściej gwarantowana stopa zwrotu dotyczy tylko kilku pierwszych lat, później jej wysokość jest uzależniona od obłożenia. A więc im bardziej trafna lokalizacja, tym więcej zarabiamy. Należy pamiętać jednak, że w polskich warunkach, gdzie sezon nad morzem trwa około 3 miesięcy, ciężko o obłożenie przez cały rok. Być może więc lepszym rozwiązaniem jest podobna inwestycja w miastach.

Kolejna sprawa to podział kosztów oraz pytanie: co dalej po wygaśnięciu umowy z operatorem? Samodzielna działalność na rynku najmu wiąże się z nakładami pieniędzy, czasu i energii. Przy wielu właścicielach rodzi się również pytanie o podział kosztów wynikających z utrzymania części wspólnych. Siłą rzeczy, by jakoś to wszystko dopiąć, trzeba będzie więc szukać kolejnego operatora. Sprzedaż pokoju hotelowego będzie na pewno dużo trudniejsza, niż w przypadku mieszkania. W Polsce rynek wtórny takich nieruchomości jest bardzo mały.

Mimo wszystko system condo to bardzo ciekawa alternatywa, która w przypadku dobrze pomyślanych projektów może dawać atrakcyjne stopy zwrotu. W obecnych warunkach, w konkurencji do nisko oprocentowanych lokat, czy obligacji, na pewno będzie zyskiwać na zainteresowaniu.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN