W warunkach bardzo dużej podaży, z którą obecnie mamy do czynienia, deweloperzy mogą być zmuszeni do ostrej konkurencji, a w konsekwencji obniżek cen. Z sygnałów docierających z rynku wynika, że przy zakupie kilku mieszkań można liczyć na rabat w granicach około 10 proc.  Daje to dosyć pokaźne oszczędności. Przy trzech mieszkaniach w cenie 300 tysięcy złotych mówimy tu o kwocie rzędu 90 – 100 tysięcy. To oczywiście przekłada się na wzrost rentowności najmu, dziś wynoszącej około 4 – 4,5 proc. rocznie.
Pamiętajmy jednak, że to nie wszystko. Zagadką pozostaje, jaką wartość będą miały kupione mieszkania w perspektywie kilkunastu, kilkudziesięciu lat. Z kolei na rynku najmu mamy do czynienia z szeregiem negatywnych czynników, które z czasem mogą się nasilać. Chodzi przede wszystkim o tendencje demograficzne, spadek liczby studentów i emigrację.

Tak więc zakup pakietowy powinien być poprzedzony gruntowną analizą jakości nieruchomości w relacji do jej ceny. Kluczowym warunkiem sukcesu mu jest oczywiście lokalizacja. Im bliżej ścisłego centrum tym lepiej, jednak nie jest to warunek konieczny. Ważne, by dzielnica była jak najlepiej skomunikowana oraz posiadała istotne walory w postaci terenów zielonych, miejsc rekreacyjnych, rozpoznawalnych obiektów – co znacznie wpływa na zainteresowanie ze strony najemców.

Warto rozważyć zakup kilku nieruchomości od jednego zbywcy, ale niekoniecznie w tej samej lokalizacji. W ten sposób  dywersyfikujemy nasz portfel.

Z doświadczenia analityków WGN wiemy, że spadkowi cen w dłuższej perspektywie opierają się tylko nieruchomości bardzo dobrze położone oraz te o najwyższym standardzie. Po pęknięciu bańki cenowej z 2007 – 2008 roku skala przeceny w największych miastach wynosiła około 25 – 30 proc., jednak mieszkania w ścisłych centrach miast zachowały swoją wartość, a nawet zyskiwały.

Ważna jest też powierzchnia nieruchomości i stosunek jakości do ceny. Największe rabaty można dostać przy zakupie najdroższych i dużych nieruchomości, jednak na rynku najmu  najlepiej „kalkulują się” kawalerki i małe mieszkania dwupokojowe. Z kolei, jeśli chodzi o zachowanie wartości w dłuższej perspektywie czasu, bronią się mieszkania w kamienicach w centrach miast.

O ewentualnej opłacalności inwestycji pakietowych i skali możliwych do uzyskania upustów cenowych przesądzi oczywiście sytuacja na lokalnych rynkach w 2016 roku. Przed nami bardzo ciekawy czas. Nie wiadomo, w którą stronę pójdzie rynek. Mamy do czynienia z szeregiem impulsów mogących oddziaływać zarówno pozytywnie jak i negatywnie na popyt na mieszkania.

Wielką niewiadomą jest wpływ podwyższonego wkładu własnego kredytów. Z dotychczasowych zapowiedzi oraz sygnałów KNF nie wynika jednak, by ta sprawa miała w dużym stopniu negatywnie przełożyć się na zdolność kredytową klientów, bowiem jest możliwość ubezpieczenia "brakujących" 5 proc. wkładu. Stąd raczej należy zakładać, że mimo wszystko wpływ zwiększonego wkładu na rynek mieszkaniowy nie będzie odczuwalny.

Do czynników, które mogą negatywnie oddziaływać, należy jednak zaliczyć także ewentualny wzrost marż bankowych, w reakcji na nowy podatek. Na razie kilka instytucji już zdecydowało się  na ten krok. Nie wiadomo czy to działanie tymczasowe, czy obliczone na dłuższą perspektywę.

Negatywnym czynnikiem może być też fakt, że "dopalacz" popytu w postaci MDM może wygasnąć już wiosną. Przy obecnym tempie mogą się wyczerpać pieniądze na ten rok. To byłby czynnik, który miałby duże, negatywne przełożenie na popyt, bowiem "nakręca" go w segmencie popularnym na rynku pierwotnym właśnie program MDM.

Z kolei do elementów stymulujących popyt możemy zaliczyć prawdopodobną kolejną obniżkę stóp procentowych NBP. Warto wspomnieć również o rynku wtórnym, który notuje zwiększone zainteresowanie po objęciu mieszkań używanych dopłatami w MDM i prawdopodobnie będzie stanowił silną konkurencję dla rynku pierwotnego.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN