Najem instytucjonalny mieszkań to formuła świetnie funkcjonująca na Zachodzie. Jest to poważna gałąź rynku nieruchomości. Takim najmem niejednokrotnie zajmują się duże korporacje. Wynajmują albo własne zasoby albo są pośrednikami między indywidualnymi właścicielami a najemcami. Możliwe są też różne formy inwestowania – np. zakup certyfikatów funduszy inwestycyjnych, wyspecjalizowanych w rynku najmu mieszkań.

U nas ciągle takiego rynku nie ma, a Fundusz Mieszkań na Wynajem rozwija się bardzo powoli. Na razie w takich lokalizacjach, jak Poznań, okolice Warszawy i Gdańsk dostarczył w sumie kilkaset mieszkań. Oferta, analizowana przez WGN, okazuje się wygórowana cenowo, co rodzi obawy, że nie zyska ona popularności.

Dlaczego w Polsce nie rozwinął się do tej pory rynek profesjonalnego najmu, podobny do zachodniego?

Problemem dla tego typu inicjatyw jest znalezienie pewnej i stabilnej grupy odbiorców. Polacy – w przeciwieństwie do wielu narodów Zachodu – nie akceptują na dłuższą metę wynajmowania mieszkań, a to, co ich interesuje przede wszystkim, to posiadanie własnej nieruchomości. Cenią własność. Wynajmowanie traktowane jest jako sytuacja przejściowa, związana z aktualnym etapem życia – studia, początek kariery zawodowej, przeprowadzka do innego miasta itp. Gdy tylko sytuacja się stabilizuje, dążymy do kupna „własnego M”.

Inaczej przedstawia się to w Europie Zachodniej, gdzie – mimo, że społeczeństwa są dużo bogatsze – wielu obywateli preferuje nawet wieloletni wynajem, a taki z punktu widzenia rynku najmu instytucjonalnego, jest najbardziej opłacalny. Pozwala stabilnie prowadzić działalność.

Przykład, że z najmem długoterminowym jest w Polskich warunkach krucho, znajdziemy choćby w ofercie Funduszu Mieszkań na Wynajem. Gdy na rynku pojawiły się pierwsze lokale, fundusz oferował kilka opcji czynszowych, uzależnionych od okresu najmu. Im dłużej, tym niższy czynsz. Najdłuższy proponowany okres trwania umowy to jednak tylko cztery lata.

Tymczasem na Zachodzie – w takich krajach jak Niemcy, Szwajcaria, Austria – w wynajmowanych mieszkaniach przez dziesięciolecia potrafi mieszkać 40 – 50 proc. społeczeństwa. Powody są różne – m.in. na rynkach wymienionych krajów jest duża dostępność tanich czynszówek, ale nie sposób też nie docenić powodów natury mentalnej i kulturowej. Niemcy nie cenią szczególnie własności, nie boją się najmu i są społeczeństwem mobilnym, dzięki czemu nie chcą się przywiązywać do nieruchomości.

Rynek najmu jest tam oczywiście zupełnie inaczej skonstruowany. Zachęty inwestycyjne, państwowe dopłaty doprowadziły do wykreowania zasobów tanich mieszkań czynszowych. Czynsze w dużych miastach niemieckich są porównywalne do polskich, a niejednokrotnie nawet niższe.

To co u nas funkcjonuje jako obawa potencjalnego najemcy, to „zmiana zasad gry”, gwałtowne podniesienie opłat przez wynajmującego, czy też nawet wypowiedzenie umowy. U zachodnich sąsiadów takiego problemu nie ma, a najemca czuje się zdecydowanie bezpieczniej.

Prawo uniemożliwia np. zmiany stawek czynszowych w dowolnym momencie. Właściciel nie może tego zrobić przed upływem roku od ostatniej podwyżki. Zmianę wysokości czynszu musi też uzasadnić. Najemca może się na nią nie zgodzić, co może skutkować sprawą sądową. Nie ma też mowy o dowolności w ustalaniu czynszów. Funkcjonują tzw. tabele czynszów porównawczych, ze średnimi opłatami dla danych dzielnic miast.

Należy zaznaczyć, że dużo większą ochroną objęci są też wynajmujący. Na niemieckim rynku standardem jest, że potencjalny najemca udowadnia wysokość swoich zarobków. Jeśli zalega z czynszem przez dwa miesiące, bądź niszczy mieszkanie, właściciel może mu wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, bez żadnych okresów wypowiedzenia.

Na koniec jeszcze kilka zdań o perspektywach dla rynku najmu instytucjonalnego w Polsce. Choć mieszkańcy naszego kraju generalnie nie cenią najmu, obecnie wiele w tym zakresie się zmienia. Przede wszystkim zwiększa się mobilność społeczeństwa, zwłaszcza ludzi młodych. Dziś wielokrotne przeprowadzki w ciągu życia, czy też zmiany pracy, nie są niczym wyjątkowym – stąd rosnąca popularność wynajmowanych mieszkań.

Katarzyna Pawłowska, Dział Analiz WGN