Jakie nieruchomości będą miały wzięcie w nadchodzących 12 miesiącach? Obecnie Polacy najchętniej poszukują stosunkowo małych mieszkań. Najczęściej są to dwa, góra trzy pokoje o metrażu do 60 mkw. Wydaje się, że w tym zakresie nic się nie zmieni, choć jeśli utrzymają się pozytywne tendencje w zakresie zarobków, dostępności mieszkaniowej, oraz zrealizowane zostaną plany kolejnych cięć stóp procentowych (mówią o tym przedstawiciele nowego rządu) , wtedy – być może – w związku z większą zdolnością kredytową – bardziej „ruszy” sprzedaż mieszkań dużych, powyżej 70 mkw. Nadal wzięciem będą się cieszyć oczywiście mieszkania kupowane z myślą o rynku najmu, który daje dosyć wysokie stopy zwrotu. Muszą być to przede wszystkim nieruchomości bardzo dobrze zlokalizowane, o stosunkowo niewielkim metrażu, gdyż na takie łatwiej znaleźć komplet najemców.

Jeśli utrzyma się dotychczasowa tendencja w ramach programu Mieszkanie dla Młodych przyszły rok z pewnością będzie należał do mieszkaniowego rynku wtórnego. Odkąd mieszkania używane zostały dopuszczone do programu (wrzesień 2015) rynek wtórny idzie „jak burza” i przyczynia się do wzrostu popularności całego MDM.

Liczba złożonych wniosków, po zmianach w programie, wzrosła skokowo. Spośród tych złożonych we wrześniu i październiku ponad 60 proc. dotyczyło właśnie mieszkań używanych. W listopadzie został pobity kolejny rekord. Wnioskowano o dopłaty w wysokości ponad 125 mln zł. To miesięcznie najwięcej od początku funkcjonowania programu. Warto dodać również, że w ciągu trzech miesięcy od wejścia w życie nowelizacji ustawy o MDM do Banku Gospodarstwa Krajowego trafiły wnioski o dopłaty na łączną kwotę 333 mln zł, podczas gdy przez pierwsze osiem miesięcy 2015 r. było to 292 mln zł, a w całym 2014 r. - 366 mln zł.

Według Analityków WGN, nie ma żadnych wątpliwości, że za takim skokowym wzrostem popularności rządowego programu dopłat stoi objęcie nim także rynku wtórnego. Dzięki temu rzesze potencjalnych klientów, do tej pory wykluczonych z programu, mogą stać się jego beneficjentami. Chodzi głównie o mieszkańców mniejszych miejscowości, gdzie  deweloperzy budują bardzo mało, stąd możliwość wyboru ogranicza się w zasadzie do rynku wtórnego lub budowy domu. Dodać jednak również należy, że mimo niekorzystnej zasady wyliczania limitów cenowych dla rynku wtórnego, w wielu miastach regionalnych (choć nie w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu) obecne limity cen w MDM są mimo wszystko na tyle wysokie, że do programu kwalifikuje się spory odsetek mieszkań używanych. W Łodzi czy Poznaniu jest to ponad połowa oferty, podobnie w Katowicach i jeszcze kilku innych stolicach województw. To z kolei sprawia, że rynek wtórny wyrasta na bardzo groźnego konkurenta dla budownictwa deweloperskiego w ramach MDM.

To właśnie MDM będzie w przyszłym roku „nakręcał” popyt na mieszkania używane. Jeśli zainteresowanie utrzyma się na poziomie zbliżonym do obecnego, jest wielce prawdopodobne, że ceny zaczną rosnąć. Już teraz rynek wtórny powoli drożeje, co prawda na razie niewiele, ale z pewnością można mówić o wyhamowaniu spadków.

Co więcej – do wzrostu popytu, a tym samym wzrostu cen przyczynia się poprawa w zakresie dostępności mieszkań i zdolności kredytowej Polaków. Indeks Dostępności Mieszkaniowej, publikowany przez Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich stale rośnie.

W tym roku – w pierwszym kwartale –  był już na najwyższym od 6 lat (a więc od początku badań) poziomie – wynoszącym 200 punktów. Później, w drugim kwartale nieco stracił, by w trzecim znów wzrosnąć. Miara IDM potwierdza, że obecnie klienci banków mają świetny czas dla podejmowania decyzji o kupnie. Na wzrost indeksu w trzecim kwartale wpływ miały nieznaczny wzrost wynagrodzeń (o 1 proc.) oraz spadek kosztów utrzymania (o stopę inflacji 0,27 proc.) przy niewielkich tylko wzrostach cen mieszkań i oprocentowania kredytów.

Jeśli potwierdzą się sygnały ze strony nowego rządu, po zmianach w Radzie Polityki Pieniężnej możemy spodziewać się dalszych cięć stóp procentowych, co dodatkowo wpłynęłoby na zwiększenie zdolności kredytowej Polaków.

Są też oczywiście czynniki, które mogą hamować popyt, o który również należy wspomnieć. Nie wiadomo jak zachowają się banki w kontekście zbliżającego się podatku bankowego. Być może część instytucji spróbuje przerzucić koszty daniny na klientów, podwyższając marże kredytów. To wiązałoby się z większą trudnością z uzyskaniem finansowania i ograniczeniem zdolności kredytowej.

Zagadką pozostaje również wpływ na rynek kredytowy, a więc pośrednio również mieszkaniowy, rosnącego minimalnego wkładu kredytów – do 15 proc. Co prawda KNF daje bankom możliwość obejścia tego wymogu, w postaci 10 proc. wkładu i  ubezpieczenia bądź skredytowania dodatkowych 5 proc., ale jak to w praktyce będzie wyglądało i ile banków skorzysta z takiej możliwości – nie wiadomo.

Jeśli jednak wspomniane powyżej czynniki nie odegrają istotnej roli dla dostępności kredytów, można z dużą dozą prawdopodobieństwa założyć, że przyszły rok będzie „należał” do rynku wtórnego mieszkań, a ceny takich nieruchomości zaczną rosnąć.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN