Ostatnie dane Narodowego Banku Polskiego mogą wskazywać na wyraźniejszy trend wzrostowy na rynku pierwotnym. Obrazuje to wykres 1. Kwartał do kwartału mieszkania w największych aglomeracjach zdrożały  o kilkaset złotych na metrze kwadratowym. Wzrost jest też widoczny rok do roku. Najmniejszy w stolicy – o nieco ponad 100 zł, największy w Krakowie i Poznaniu – odpowiednio po 200 i 300 zł na metrze kwadratowym.

W dłuższej, trzyletniej perspektywie, zwyżkę cenową widać wyraźniej. Przez ten czas mieszkania w stolicy podrożały o 11 proc., w Poznaniu o 7 proc., we Wrocławiu o 10 proc., podobnie w Gdańsku. W tym okresie stawki spadły tylko w Krakowie - o niecałe 6 proc.  

Dane NBP zdają się potwierdzać informacje płynące od deweloperów o stabilnym popycie i rosnącej sprzedaży. Przypomnijmy, że firmy deweloperskie rozwinęły wyjątkowo duży front robót. W pierwszej połowie roku rozpoczęli budowę blisko 34 tys. mieszkań. To rekordowy wynik, bo w analogicznym okresie 2014 roku było ich aż o 30 proc. mniej. Liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 13,2 proc.

Nieco inaczej ma się sytuacja na rynku wtórnym. Tu ceny nie rosną tak dynamicznie, choć uważna analiza danych z trzyletniego okresu wskazuje przede wszystkim na wyhamowanie spadków, z jakimi mieliśmy do czynienia w 2013 roku (zwłaszcza w Warszawie i Wrocławiu). Obecnie ceny są stabilne, choć należy pamiętać, że dane NBP obejmują trzeci kwartał 2015, a więc do końca września.

Wrzesień był pierwszym miesiącem funkcjonowania rynku wtórnego w programie MDM. Kolejne dane kwartalne pokażą na ile uczestnictwo w Mieszkaniu dla Młodych przełoży się na ceny, a może być to wpływ wyraźny, bowiem jak na razie rynek wtórny okazuje się bardzo popularny (ponad 60 proc. wniosków z września i października). Oczywiście nie wszędzie pod wpływem MDM ceny wzrosną.

W Warszawie czy Krakowie limity dla rynku wtórnego są tak niskie, że do programu „łapie się” zaledwie kilka procent oferty. W Poznaniu natomiast średnie ceny mieszkań używanych są zbliżone do limitów MDM i tu możemy spodziewać się większych wzrostów.

W jakim kierunku podąży rynek mieszkaniowy w najbliższym okresie? To trudne pytanie, bowiem sytuacja jest niejednoznaczna. Z jednej strony deweloperzy chwalą się dobrą sprzedażą i dużym popytem, z drugiej wyniki akcji kredytowej nadal są słabe.

Ciekawie może również kształtować się konkurencja rynku pierwotnego i wtórnego, która będzie korzystna dla tego drugiego i może uderzyć w popyt na mieszkania nowe. Po dwóch miesiącach w MDM to rynek wtórny święci tryumfy i większość wniosków o dopłat dotyczy właśnie mieszkań używanych. Jak już wspomnieliśmy – na niektórych rynkach może to doprowadzić do wzrostu ich cen.

Jak podkreślają Analitycy WGN, ważną kwestią, która w przyszłym roku może mocno odcisnąć się na rynku,  jest sprawa minimalnego wkładu kredytów. Na mocy rekomendacji S wzrośnie on do 15 proc. wartości nieruchomości. Czy przyhamuje popyt na mieszkania? To się okaże, ale oczekiwania na razie są optymistyczne. Banki mają instrumenty pozwalające ominąć/zneutralizować wymóg 15 procentowego wkładu, więc dla klientów może być to nieodczuwalne.

Genowefa Marciczkiewicz, Dział Analiz WGN