Czasy świetności kawalerek już minęły, twierdzą Specjaliści WGN – głównie dlatego, że obecnie przeciętny klient może sobie pozwolić na większe mieszkanie na kredyt. Warto wziąć więc o 20 – 30 tys. więcej i mieć małe mieszkanie dwupokojowe, niż kawalerkę. Polacy z reguły wybierają dwa, maksymalnie 3 pokoje do 60 metrów kwadratowych. Takie nieruchomości uważane są za najbardziej praktyczne i „rozwojowe” w przypadku np. powiększenia rodziny.

Duży popyt na kawalerki był natomiast około 8 – 9  lat temu, w okresie kiedy ceny mieszkań zaczynały bardzo dynamicznie rosnąć. Wtedy spora grupa klientów bała się, że wkrótce straci zdolność kredytową. Chodziło więc o to, by kupić mieszkanie jak najmniejsze mieszkanie ale własne.

Dziś już te czasy minęły, podobnie jak pękła bańka na rynku nieruchomości, zostawiając wielu ludzi z tracącymi na wartości mieszkaniami. Choć popyt na kawalerki nie jest tak duży jak kiedyś, nie znaczy to jednak, że takie mieszkania wypadną z rynku. Wręcz przeciwnie – są to nieruchomości idealnie nadające się pod wynajem.

Zarówno pośrednicy, jak i właściciele nieruchomości przyznają, że w dużych miastach nie ma większych problemów z wynajęciem kawalerek. Oczywiście, o ile są to nieruchomości o przyzwoitym standardzie i w miarę dobrej lokalizacji. Lukę na rynku - w postaci braku małych mieszkań na wynajem dla osób pracujących albo uczących się - dostrzegło tak państwo, jak i deweloperzy. Powstają  więc różnego typu projekty małych lokali – np. mikro-kawalerki, czy też mieszkania jednopokojowe wynajmowane przez państwo (Fundusz Mieszkań na Wynajem).

Dlaczego kawalerka to tak pożądane rozwiązanie przez najemców? Odpowiedź jest prosta, zwłaszcza jeśli prześledzi się średnie czynsze najmu. Mieszkania jednopokojowe to rozwiązanie dużo wygodniejsze od wynajmu pojedynczego pokoju (mamy „dla siebie” jednak osobne mieszkanie), a niewiele tylko droższe, za to tańsze od wynajmu mieszkania dwupokojowego.

Przykład z Gdyni, gdzie średnie ceny ofertowe najmu z WGN wynoszą 28 zł/ mkw. Czynsze najmu kawalerek w tej lokalizacji wynoszą przeciętnie (w zależności od dzielnicy) około 900 – 1000 zł, podczas gdy za wynajem małych dwóch pokoi (38 – 45 mkw.) należy płacić około 1200 – 1500 zł miesięcznie.

Podobne różnice cenowe występują i w innych miastach. We Wrocławiu za wynajęcie pokoju dwuosobowego należy płacić przeciętnie około 800 zł. Wynajęcie kawalerki będzie kosztować średnio około 1100 zł, choć na rynku nie brak też ofert wynajmu kawalerek w zasadzie w cenie pokoju dwuosobowego. Podobne oferty znajdziemy również w Krakowie czy Poznaniu. Nieco droższe są natomiast kawalerki w Warszawie, choć  oczywiście zdecydowanie tańsze od mieszkań dwupokojowych.

Wydaje się więc, że kawalerki nadal będą dobrze funkcjonować w niszy, jaką stanowi dla nich rynek najmu. Warto zaznaczyć, że wynajem obecnie cieszy się  coraz większą popularnością. Wynika to z kilku czynników – na pewno z rozczarowania oprocentowaniem lokat bankowych i obligacji, które pcha klientów do poszukiwania innych form inwestowania. Bankowcy potwierdzają zjawisko wypływu pieniędzy z lokat, przynajmniej część z tych środków trafia na rynek mieszkaniowy i jest inwestowana w nieruchomości. Tę tezę również potwierdzają raporty (m.in. NBP za II kw.2015) wskazujące, że transakcji gotówkowych na wiodących rynkach przybywa.

Do inwestowania w mieszkania na wynajem na pewno zachęcają niskie koszty kredytów i stabilne ceny, mimo wysokiego popytu. Wielu kupujących woli też zainwestować teraz, by od stycznia nie musieć płacić 15 proc. wkładu własnego. Co więcej – przy obecnej wysokości marż i oprocentowaniu – nadal można pokrywać raty kredytów przychodami z najmu. Przeciętna  marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie  LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w czerwcu 2015 roku wyniosła  1,76% – wzrost wyniósł zaledwie  0,01 proc. w porównaniu do średniej marży notowanej na koniec marca. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie  1,50% , natomiast WIBOR 3M wzrósł nieznacznie z poziomu 1,67% w marcu do 1,70% w czerwcu 2015 roku. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,02 % w porównaniu do marca 2015 roku i na koniec badanego  kwartału wyniosło 3,50%.

To jednak tylko jeden z czynników, który pcha do wynajmowania mieszkań. Drugi jest mniej korzystny. Wielu wynajmujących wynajmuje z konieczności. Chodzi o ludzi, którzy kupowali mieszkania na górce cenowej – w latach 2006 – 2008. Dziś bardzo wielu z nich nie może takich nieruchomości sprzedać, bo straciły one na wartości. Nie są w stanie spłacić zobowiązania. Jedynym ratunkiem w takiej sytuacji pozostaje właśnie wynajem.

Szansę na kupno taniego mieszkania daje obecnie też znowelizowany program MDM, ale pamiętajmy, że po zakupie nieruchomości z państwową dopłatą, przez pięć lat nie będziemy mogli jej wynająć. Jeśli to zrobimy będziemy musieli oddać całość lub część uzyskanych z tytułu uczestnictwa w programie środków.

Katarzyna Pawłowska, wgn.pl