Choć użyczenie nie jest bardzo popularnym rodzajem transakcji na rynku nieruchomości, czasem się zdarza. Bywa np. wtedy, gdy właściciel mieszkania wyjeżdża na jakiś czas i nie chce, by nieruchomość stała pusta. W takiej sytuacji można ją właśnie użyczyć.
Czasem forma użyczenia traktowana jest zastępczo w stosunku do najmu. Niektórzy sądzą, że dzięki niej uda się uniknąć opodatkowania, co jest rozumowaniem błędnym. Więcej na ten temat w dalszej części tekstu.

Jakie są podobieństwa i różnice między najmem a użyczeniem?

Użyczenie to oddanie rzeczy drugiej osobie do bezpłatnego użytkowania przez jakiś czas. Zgodnie z art. 710 k.c. przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu w użyczenie, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Przedmiotem użyczenia nie mogą być rzeczy zużywalne. Umowa ze względu na jej bezpłatny charakter jest umową jednostronnie obowiązującą – nie funkcjonuje w niej element wzajemności, tak jak np. w umowie najmu (gdzie możliwość korzystania z rzeczy związana jest z płatnością czynszu).

Umowa najmu oraz umowa użyczenia podlegają pod tę samą kategorię umów cywilnoprawnych - regulujących używanie rzeczy. Różnice pomiędzy tymi dwoma rodzajami transakcji są niewielkie, ale istotne.

Najważniejsza sprawa to bezpłatność użyczenia. Osoba, która uzyskuje prawo do korzystania z rzeczy nie płaci za to jej właścicielowi. Jeśli w umowie podana jest naliczony czynsz dla właściciela mieszkania, mamy już wtedy do czynienia z najmem, a nie użyczeniem.

Ową nieodpłatność rozumie się bardzo szeroko, co czasem powoduje nieporozumienia i błędy. Zdarzają się np. transakcje, gdzie jedna strona udostępnia nieruchomość, zobowiązując jedynie do pokrywania normalnych kosztów eksploatacyjnych, czyli np. czynszu administracyjnego. Nazywają taką transakcję umową użyczenia, podczas gdy jest to w tym przypadku określenie błędne. Nawet w sytuacji, gdy strona użytkująca płaci jedynie za bieżące koszty, jest to już transakcja najmu lub dzierżawy, a nie użyczenie.

Korzystający z mieszkania w ramach użyczenia – nie może oddać go w stanie pogorszonym i nie może pobierać pożytków z rzeczy. Jeśli to robi, umowa przestaje mieć charakter użyczenia, natomiast staje się umową najmu lub dzierżawy. Podobnie jak w przypadku najmu użytkujący jest zobowiązany do pokrywania zwykłych kosztów, związanych z użytkowaniem rzeczy. Nie ma prawa oddać jej osobie trzeciej. Tym umowa użyczenia różnica od najmu, gdzie – jeśli umowa milczy w tej sprawie – najemca może oddać np. mieszkanie do bezpłatnego użytkowania osobie trzeciej. W umowie użyczenia stanem wyjściowym (gdy nic nie jest w tej sprawie napisane) jest sytuacja, w której użytkujący nie ma takiego prawa.

Warto podkreślić coś, co już zasygnalizowaliśmy na początku tekstu – decydując się na użyczenie zamiast najmu, nie unikniemy opodatkowania, a nawet może być ono wyższe, niż w przypadku zwykłego wynajęcia mieszkania.

Część uczestników rynku nieruchomości ciągle ma błędne przekonanie, że obowiązek podatkowy można obejść, podpisując umowę użyczenia i dogadując się z najemcą na płatność ‘pod stołem”.

Jest to błędna kalkulacja, która może się sprawdzić tylko i wyłącznie, gdy użyczamy mieszkanie członkom rodziny – wtedy rzeczywiście podatek nie jest naliczany. W pozostałych sytuacjach trzeba będzie płacić. Przepisy regulujące te kwestie zawiera art. 16 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z prawem  za przychód z nieruchomości  - odstąpionych bezpłatnie w całości lub w części do używania - uważa się wartość czynszową, która stanowiłaby równowartość czynszu, gdyby zawarto umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości. Chodzi o tzw. przychód statystyczny, który określa się na podstawie cen rynkowych. Określenie z góry stawki takiego czynszu może być wyższe, niż określiłby to sam właściciel, decydując się na zwykły najem. W ten sposób więc może on zapłacić nawet wyższy podatek.  W związku z obowiązkiem podatkowym warto dobrze zastanowić się nad sensownością zawierania transakcji użyczenia. Być może lepiej zdecydować się po prostu na formę najmu lub dzierżawy.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN