Z danych NBP za II kw. 2015 wynika, że w większości miast wojewódzkich ceny mieszkań używanych są zdecydowanie niższe. Wyjątek w tym zakresie stanowi jedynie Kraków, gdzie to mieszkania nowe są tańsze i Warszawa, gdzie ceny z obu rynków są zbliżone. W obu tych lokalizacjach średnie cenowe z rynku wtórnego zawyżają bardzo drogie nieruchomości w centrach miast. Prestiżowe lokalizacje uzyskują wysokie wyceny m.in. dlatego, że w ścisłych centrach Krakowa czy Warszawy możliwość realizacji inwestycji deweloperskich jest ograniczona.

Analitycy WGN przypominają, że lada dzień na mocy nowelizacji ustawy o MDM do programu włączony zostanie również rynek wtórny, co dodatkowo zwiększy jego konkurencyjność w stosunku do budownictwa deweloperskiego.  Co prawda ustawodawca zadbał o to, by mieszkania nowe były uprzywilejowane. Maksymalnie metr kwadratowy nieruchomości z rynku wtórnego będzie mógł kosztować 90 proc. wartości wskaźnika odtworzeniowego publikowanego przez wojewodów. Dla mieszkań nowych jest to 110 proc.

Przykładowo: przy obecnym wskaźniku w Warszawie będzie można kupić mieszkanie używane do ceny 5390 zł/ mkw. (dla nowych – 6588 zł). Zaproponowany limit w stolicy ogranicza ofertę z rynku wtórnego do bardzo niewielkiej puli najtańszych nieruchomości do remontu, w wielkiej płycie i na peryferiach. Podobnie ma się rzecz na kilku innych wiodących rynkach w kraju, gdzie limity MDM są wyraźnie niższe od średnich cenowych na rynku wtórnym i drastycznie ograniczają ofertę w programie. Chodzi przede wszystkim o Kraków, gdzie obecny limit (4183) jest niższy od średniej o 2000 zł (6157 wg NBP).

Jednak poza wyżej wymienionymi przykładami w większości miast wojewódzkich limity MDM dla rynku wtórnego pozwolą zakwalifikować do dopłat spory odsetek mieszkań. Przykładem może być Poznań, gdzie ceny transakcyjne z rynku wtórnego  w II kw. 2015 wynosiły 4956 zł, podczas gdy limit MDM to 4847 zł. w Łodzi mieszkanie używane z dopłatą można kupić do maksymalnej ceny za metr wynoszącej 3694 zł, gdy średnia cenowa to 3442 zł. W tych miastach nie będzie więc problemu ze znalezieniem oferty spełniającej wymogi MDM. W Olsztynie, Katowicach, Kielcach i Bydgoszczy limity MDM są nawet wyższe o kilkaset złotych cen średnich.

Według WGN, rynek wtórny - w ramach MDM - będzie konkurencją dla budownictwa deweloperskiego. Można się spodziewać wzrostów cen mieszkań używanych w większości lokalizacji, gdzie limity programu będą wyższe od cen średnich. Mogą też zdrożeć mieszkania do remontu, oraz mieszkania używane w małych i średnich miastach, tam gdzie deweloperzy praktycznie nie budują.

Warto dodać, że obecnie deweloperzy, skuszeni stabilnym popytem i poprawą akcji kredytowej rozwinęli bardzo szeroki front robót. W drugim  kwartale bieżącego roku wydano pozwolenia na budowę  47 977 mieszkań, co oznacza wzrost o 25% w porównaniu do poprzedniego kwartału. W okresie od kwietnia do czerwca aż dwukrotnie wzrosła liczba rozpoczętych budów i wyniosła 48 501.  Natomiast pula mieszkań oddanych  do użytkowania w ujęciu kwartalnym i wyniosła  32 031 lokali.

Wyniki w zakresie budownictwa są lepsze również rok do roku - Znaczny wzrost nastąpił w przypadku liczby wydanych pozwoleń na  budowę oraz liczby rozpoczętych budów, odpowiednio o13 oraz  21%,  natomiast liczba mieszkań oddanych do użytkowania była wyższa o niespełna  4%

Wszystko to świadczy o tym, że deweloperzy nastawiają się na wysoką koniunkturę. Czy te oczekiwania się potwierdzą – zobaczymy. Pewne jest, że rynek wtórny po wejściu do MDM jeszcze bardziej umocni się wobec pierwotnego. Sam program natomiast ma szansę zdecydowanie zyskać na popularności, co zresztą już powoli obserwujemy.

Wyniki Programu „Mieszkanie dla Młodych” w  II kwartale 2015 roku  były najlepsze od początku jego funkcjonowania, czyli od 1 stycznia  2014 roku. W okresie od kwietnia do czerwca liczba zaakceptowanych  przez banki wniosków kredytowych w ramach Programu wyniosła 4 741 , czyli o 5,8%  więcej w porównaniu do I kwartału 2015 roku i aż o 23,4% więcej niż w II kwartale roku 2014.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN