Przypomnijmy – najważniejsze zmiany w znowelizowanej ustawie o programie Mieszkanie dla Młodych są następujące: objęcie programem rynku wtórnego, dużo wyższe dopłaty dla rodzin z kilkorgiem dzieci i dla nich też zniesienie limitu wieku 35 lat oraz zniesienie warunku zgodnie z którym MDM ma być pierwszym własnym mieszkaniem.

Najważniejsza jednak z naszego punktu widzenia zmiana, to ta dopuszczająca do programu mieszkania używane. Wśród komentatorów i ekspertów dominuje opinia, że ponieważ limity dla tych mieszkań będą dużo niższe niż dla rynku pierwotnego, to nie będą one stanowić konkurencji dla nowych mieszkań. Udział rynku wtórnego ograniczy się do małych miast, gdzie deweloperzy prawie w ogóle nie budują. Limity MDM dla mieszkań używanych będą wynosiły 90 proc. wskaźnika odtworzeniowego, podczas gdy dla mieszkań nowych  jest to 110 proc. Przytaczając wykorzystywane szeroko porównanie – w Warszawie można kupić mieszkanie nowe w MDM do wartości niecałych 6600 zł/ mkw., podczas gdy na rynku wtórnym będzie to niecałe 5400 zł. Tak tanich mieszkań w stolicy prawie nie ma.

Rzeczywiście – warszawski limit cenowy mieszkań używanych w porównaniu do średnich cen jest dużo niższy. Podobnie ma się sytuacja na innych wiodących rynkach, takich jak:  Kraków, gdzie w ramach MDM będzie można kupić mieszkanie używane do kwoty 4183 zł, podczas gdy średnia cen transakcyjnych (dane NBP za I kw. 2015) wynosi 6197 zł, Wrocław: z maksymalnym limitem dla mieszkań używanych wynoszącym 4239 zł i średnią cenową 5245 zł, czy też Gdańsk – gdzie limit przy aktualnym wskaźniku odtworzeniowym wyniesie 4282 zł, natomiast średnia cen to 5400 zł.

Te przykłady zdają się potwierdzać tezę, że dopuszczenie rynku wtórnego nie będzie miało znaczenia dla popytu na rynku pierwotnym. To jednak tylko część prawdy. Bowiem już w Poznaniu średnia cen transakcyjnych mieszkań używanych (na podstawie danych NBP za I kw. 2015) wynosi prawie dokładnie tyle co limit w programie MDM  – a więc 4900 zł od metra.

W Katowicach będzie można kupić mieszkanie używane z dopłatą MDM w maksymalnej cenie 3900 zł, podczas gdy średnia cen transakcyjnych wg NBP wynosi dla tego rynku 3500 zł/ mkw. Podobnie jest w Łodzi, gdzie limit wyniesie niecałe 3700 zł, a średnia cen transakcyjnych mieszkań używanych to 3342 zł.

Sytuację, w której limit jest albo na zbliżonej wysokości albo nawet niższy od średnich cenowych mamy także w takich miastach jak Zielona Góra, Bydgoszcz, Białystok, Olsztyn, Szczecin, Kielce. Z kolei w miastach takich jak Rzeszów, czy Lublin limity cen mieszkań używanych kwalifikujących się do programu są co prawda niższe niż średnie stawki za metr ale ciągle spory odsetek oferty z rynku wtórnego „łapie się” do programu i wcale nie chodzi tylko o mieszkania do remontu.

Jaki z tego wniosek? Powyższe dane wskazują, że co prawda pozycja rynku pierwotnego w kilku dominujących lokalizacjach wydaje się niezagrożona, to jednak w większości pozostałych stolic województw dopuszczenie do programu mieszkań używanych może stanowić silną konkurencję dla budownictwa deweloperskiego. Mówimy tu przecież nie o małych, a całkiem sporych rynkach mieszkaniowych - choćby Poznaniu, Łodzi, czy Katowice. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że Poznań to od początku trwania programu czwarte miasto wojewódzkie w Polsce pod względem liczby złożonych wniosków – za Warszawą, Gdańskiem i Krakowem. Kolejne miejsca zajmują Łódź i Szczecin.

Przytoczone wcześniej średnie cenowe wskazują, że wbrew wielu opiniom rynek wtórny może „na poważnie” wejść do gry i stanowić silną konkurencję dla mieszkań nowych w  MDM, zwłaszcza, że już do tej pory – bez dopłat – tak się dzieje, szczególnie w miastach, gdzie oferta MDM ogranicza się do tańszych lokalizacji peryferyjnych. Często przegrywa z podobnymi cenowo mieszkaniami z rynku wtórnego, za to dużo lepiej zlokalizowanymi.

Jak w takiej sytuacji mogą kształtować się ceny? Na pewno na tych rynkach, gdzie odsetek mieszkań używanych dopuszczonych do programu będzie spory, będzie też presja na deweloperów by obniżali ceny za mieszkania nowe. Z kolei te używane mogą podrożeć. Tak z pewnością stanie się w mniejszych miastach, gdzie deweloperzy prawie w ogóle nie budują i jedyną alternatywą dla mieszkańców pozostaje właśnie rynek wtórny.

Na pytanie jak zmiany w MDM wpłyną na ceny nie sposób również odpowiedzieć, nie przytaczając konsekwencji bankowej rekomendacji S, zgodnie z którą wymagany wkład własny rośnie co roku sukcesywnie do poziomu 20 proc. w 2017 r.  Wymóg ten sprawia, że już dziś  - w przypadku singli, czyli ciągle największej grupy beneficjentów programu – sama dopłata nie wystarczy, by pokryć wysokość wkładu własnego. Część komentatorów spodziewa się, że popyt „nakręcą’ zakupy rodzin z kilkorgiem dzieci. Czy tak się stanie – zobaczymy. Na pewno – z punktu widzenia klientów – dopuszczenie do programu rynku wtórnego jest dobrym posunięciem, które pozwoli wielu osobom z niższą zdolnością kredytową oraz mieszkańcom mniejszych miejscowości realizować swoje mieszkaniowe aspiracje. Taki stan rzeczy jednak, w połączeniu z rosnącym wkładem własnym, potwierdza, że możne nastąpić przesunięcie popytu bardziej w kierunku tańszych mieszkań używanych.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN