Drugi kwartał przyniósł także sporo nowych i w dużym stopniu nieoczekiwanych wydarzeń w otoczeniu rynku. W skali europejskiej zaostrzył się kryzys w Grecji, wpływający w krótkiej perspektywie na kurs walut i sytuację na giełdach, w tym także warszawskiej, a w dłuższej – mogący spowolnić tempo wzrostu gospodarczego w kluczowych krajach Unii Europejskiej. W Polsce wyniki wyborów prezydenckich utrudniły prognozowanie składu przyszłego parlamentu, a w konsekwencji – także polityki gospodarczej i podatkowej nowego rządu. Obecny parlament – dzięki zaskakującej zmianie stanowiska posłów Platformy Obywatelskiej – dokonał zasadniczej zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych, rozszerzając jego działanie o wspieranie zakupu mieszkań na rynku wtórnym.

Podaż

W II kwartale 2015 roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży wyraźnie wzrosła kwartał do kwartału, osiągając poziom podobny do tego z II i III kwartału 2014 roku - rekordowych dotychczas pod tym względem. Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) w okresie kwiecień-czerwiec do sprzedaży wprowadzono około 13,2 tys. mieszkań, o 17% więcej niż w poprzednim kwartale i o 6% mniej niż w analogicznym kwartale ubiegłego roku. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach wprowadzono do sprzedaży na tych rynkach blisko 48,5 tys. lokali. Więcej mieszkań pojawiło się w sprzedaży w kolejnych czterech kwartałach tylko w rekordowym pod tym względem 2007 roku.

Wysoka liczba wprowadzeń spotkała się z równie wysoką sprzedażą. W konsekwencji oferta w ciągu kwartału wzrosła tylko o ok. 700 lokali i wyniosła na koniec czerwca niecałe 48,5 tys. mieszkań. Jednak w poszczególnych miastach zmiany liczby lokali w ofercie kształtowały się odmiennie.

Jedynym miastem, gdzie oferta znacząco wzrosła, był Poznań. Liczba mieszkań czekających na nabywców zwiększyła się tu w porównaniu z końcem marca o ponad 800 lokali, czyli o 22%, zbliżając się do poziomu 4,5 tysiąca mieszkań. To jedyne miasto, w którym oferta znajduje się dziś na poziomie bliskim rekordu z połowy 2012 roku. Tak duży wzrost jest efektem wprowadzenia do sprzedaży w minionym kwartale aż ponad 1700 lokali. Dla porównania, od początku 2012 roku w Poznaniu kwartalnie pojawiało się w ofercie średnio nieco ponad 600 nowych mieszkań.

Oferta wzrosła także nieco (o 5,4%) w Trójmieście, choć poziom 5,7 tysiąca lokali jest daleki od rekordu z II kwartału 2012 roku, wynoszącego blisko 7,9 tysiąca jednostek. W tej aglomeracji wysoka podaż została zrównoważona niewiele niższym popytem. Nieomal idealne zrównoważenie sprzedaży i nowej podaży odnotowano w Krakowie i Warszawie, gdzie oferta pozostała na poziomie podobnym, jak w poprzednim kwartale.

Natomiast miastami, w których oferta zauważalnie się zmniejszyła są Wrocław i Łódź (odpowiednio o 6% i 8,6 %). We Wrocławiu, spadek liczby lokali w ofercie poniżej poziomu 8 tysięcy był, pomimo znaczącej nowej podaży, efektem rekordowo wysokiej sprzedaży. W Łodzi natomiast, decydujące znaczenia miała wyraźna przewaga liczby mieszkań sprzedanych nad wprowadzonymi.

Wśród lokali znajdujących się w sprzedaży na koniec II kwartału 2015 roku, mieszkania oddane w 2014 r. (ok. 3,2 tys.) stanowiły ok. 6,7% oferty, zaś mieszkania oddane do użytku przed 2014 rokiem około 7,1%. Jedną czwartą oferty, czyli prawie 12,3 tys. lokali stanowiły mieszkania oddane lub planowane do oddania w bieżącym roku. Największa część oferty - 46,4% - to lokale, których budowa zakończy się w roku 2016. Takich mieszkań było w badanym okresie 22,5 tys. i liczba ta wzrosła nieco w ciągu kwartału. Wzrosła także wyraźnie oferta z lokalami o terminie oddania w 2017 roku, ale z pewnością będzie się ona jeszcze dalej zwiększać w kolejnych kwartałach.

W sumie można nadal mówić o zrównoważonej ofercie i dobrym poziomie sprzedaży – lokale w budynkach, których budowę zakończono, stanowiły łącznie ok. 19,7 % oferty. Liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań we wszystkich sześciu miastach zmniejszyła się w II kwartale 2015 roku w porównaniu z poprzednim o ponad 1000, czyli o 9,4%. Na koniec czerwca takich mieszkań było łącznie około 9,8 tysiąca. Największy spadek liczby gotowych niesprzedanych mieszkań miał miejsce w Krakowie. Na koniec czerwca wyniosła ona nieco ponad 2,2 tys., o ponad 500 mniej niż kwartał wcześniej, a ich udział w całej ofercie zmalał do 22,2%. Liczba mieszkań gotowych zmalała także znacząco w Trójmieście (o 18,8%), Łodzi (o 8,2%) i Warszawie (o 7,9%), natomiast wzrosła we Wrocławiu (o 6%). W Poznaniu pozostała na nieomal tym samym poziomie.

Popyt i ceny

W II kwartale 2015 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków kolejny raz w okresie kilku ostatnich kwartałów osiągnęła rekordowy poziom i wyniosła ponad 12,7 tys. mieszkań. Dzięki temu w ostatnich czterech kwartałach, czyli od czerwca 2014 roku, sprzedano na analizowanych rynkach 45,8 tys. lokali. To o ponad 27% więcej, niż w rekordowych dotychczas latach 2007 i 2013, w których sprzedano po około 36 tys. mieszkań. Jest to o tyle zadziwiające, że pomimo najniższych stóp procentowych w historii polskiego rynku mieszkaniowego, wolumen nowo udzielanych kredytów hipotecznych nie rośnie, a według ostatnich danych BIK nawet nieco zmalał w porównaniu z pierwszym półroczem ubiegłego roku.   

Okres teoretycznej wyprzedaży oferty, czyli czas potrzebny do wyprzedania wszystkich mieszkań w ofercie przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży, nie zmienił się znacząco we wszystkich miastach za wyjątkiem Poznania. Najszybciej, bo w ciągu 3,7 kwartału, wyprzedałyby się mieszkania w Trójmieście. Wartość ta jest nieomal taka samo tak jak trzy miesiące wcześniej, co wskazuje na lekką nadwyżkę popytu nad podażą. Trzeba w tym momencie przypomnieć, że wyjątkowo dobra sprzedaż w Gdańsku jest silnie wspierana przez program MdM, dzięki korzystnemu limitowi ceny. W Warszawie i Krakowie obecna oferta sprzedawałaby się nieco dłużej niż rok, we Wrocławiu i Łodzi—niecałe pięć kwartałów, zaś w Poznaniu nieco dłużej niż pięć kwartałów.

Spojrzenie na indeks zmiany cen dla wszystkich miast, uwzględniający różnice w liczbie lokali na poszczególnych rynkach, wskazuje na niewielki wzrost cen mieszkań znajdujących się w ofercie, trzeci już kwartał z rzędu. Jest to wynikiem nałożenia się dwóch zjawisk: podnoszenia cen najtańszych mieszkań, dzięki wzrostowi limitów cen w ramach programu MdM, a także uzupełnianiu przez deweloperów wyprzedanej oferty mieszkań o podwyższonym standardzie.

Wzrosty przeciętnej ceny lokali dostępnych w ofercie na koniec kwartału w analizowanych miastach były jednak zróżnicowane. Jedyną aglomeracją, w której wzrost był naprawdę znaczący, było Trójmiasto, gdzie w porównaniu z marcem ceny oferty wzrosły o 6,8%. W pozostałych pięciu miastach wahania wyniosły +/-2%. Wzrost cen ofertowych w Trójmieście był w znacznej mierze wynikiem wprowadzenia w minionym kwartale kilkunastu inwestycji o ponadprzeciętnych cenach.

Trzeba podkreślić, że skala wsparcia rynku przez program MdM nadal rośnie. W II kwartale liczba wniosków o dopłaty składanych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych w większości analizowanych miast, zgodnie z danymi BGK, wzrosła w porównaniu z kwartałem poprzednim. Największy wzrost - o 24% - miał miejsce w Krakowie. O 20% wzrosła liczba wniosków w Gdańsku, o 18% we Wrocławiu. W Łodzi wzrost wyniósł 7%, zaś w Poznaniu liczba wniosków była taka sama jak kwartał wcześniej. Tylko w Warszawie miał miejsce spadek (o 7%), ale łącznie we wszystkich analizowanych miastach w II półroczu 2015 złożono o ponad 54% więcej wniosków, niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W sumie w II kwartale nieomal co piąty nabywca nowego mieszkania skorzystał z dopłaty z programu MdM.  

Komentarz REAS

Okres bardzo dobrej sprzedaży na rynku deweloperskim trwa już blisko dwa lata. Nic więc dziwnego, że deweloperzy wprowadzają na rynek nowe inwestycje. Znacząca część z nich została przygotowana z myślą o nabywcach korzystających z programu MdM, a liczba nabywców korzystających z dopłat w 2015 wyraźnie wzrosła w porównaniu z poprzednim rokiem. Raptowna wolta rządu, dotychczas konsekwentnie podkreślającego, jak korzystne dla gospodarki jest wspieranie nowego budownictwa, może okazać się dla firm deweloperskich niemiłą niespodzianką, jeśli środków w ramach programu zacznie brakować. Ponieważ jednak wypłaty z MdM działają na zasadzie „kto pierwszy ten lepszy”, popyt na niedrogie mieszkania może w tym roku i w pierwszej połowie kolejnego roku jeszcze wyraźnie wzrosnąć, jeśli potencjalni nabywcy będą chcieli jak najszybciej kupić mieszkanie z dopłatą.

Ale poszerzenie programu o rynek wtórny może mieć jeszcze jeden efekt. Ponieważ kupujący mieszkania na rynku pierwotnym nie wykorzystywali pełnej kwoty alokowanej przez rząd na dopłaty, to ożywienie na rynku wtórnym może sprzyjać zamianom starszych mieszkań na nowe. Generalnie, dzięki nowelizacji na cały rynek mieszkaniowy wpłynie więcej pieniędzy, choć możliwe, że od 2016 roku łączna kwota dopłat na zakup wyłącznie nowych mieszkań zmaleje rok do roku. Część tych funduszy popłynie jednak także do mniejszych miast, gdzie nowe budownictwo to raczej domy jednorodzinne niż mieszkania.  

Drugim źródłem popytu są nabywcy wycofujący swoje oszczędności z banków kupujący mieszkania w celu późniejszego odnajęcia. Zgodnie z danymi NBP od połowy lutego do połowy maja ze wszystkich banków w Polsce wycofano ok. 3,6 mld zł. Z drugiej strony wartość mieszkań, o które wzrosła sprzedaż w II kwartale w porównaniu do średnioterminowej przeciętnej można szacować na ok. miliard złotych. Jeśli co czwarte mieszkanie zostało zakupione, w całości lub dużej części, dzięki wycofanym oszczędnościom, to jest to odpowiedź na pytanie, skąd taki wzrost popytu na mieszkania, pomimo braku proporcjonalnego wzrostu akcji kredytowej.        

Minął kolejny kwartał i nadal nie wiemy, jakie zmiany i kiedy obejmą ustawę o ochronie praw nabywców. Likwidacja otwartych rachunków powierniczych mogłaby dość istotnie wpłynąć na rynek deweloperski, ale z każdym kolejnym kwartałem szanse na zajęcie się nowelizacją ustawy przez obecny sejm maleją. Nie wiadomo także jak potoczą się losy tzw. małej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a zwłaszcza czy, i w jakim stopniu ograniczone zostanie stosowanie decyzji o warunkach zabudowy.

Nie wiemy wreszcie i tego, jaka będzie polityka mieszkaniowa rządu po wyborach. Uczestnikom rynku pozostaje jedynie z pokorą zaakceptować fakt, że nieprzewidywalność procesu legislacyjnego nie jest generalnie najgorszym ryzykiem w działalności deweloperskiej, skoro są takie kraje, w których występują częste trzęsienia ziemi.   

Przy obecnym tempie sprzedaży relacja pomiędzy wielkością oferty a sprzedażą jest bezpieczna dla branży deweloperskiej. Kluczowe dla przyszłej sytuacji na rynku pytanie brzmi: jak długo tak wysoka sprzedaż się utrzyma? Jeśli wysoki popyt jest przede wszystkim skutkiem dopalacza w postaci MdM-u oraz efektem niskich stóp procentowych, to powinien zacząć maleć w perspektywie dwóch-trzech kwartałów. Jeśli jednak opiera się głównie o akceptowalną dla nabywców relację ceny do dochodu i o atrakcyjność stóp zwrotu z najmu mieszkań, to dobra koniunktura może utrzymać się także w 2016 roku, jeśli prognozy dotyczące utrzymywania się niskich stóp procentowych okażą się trafne.

Stanie się tak zwłaszcza wówczas, gdy grono nabywców powiększy się o jeszcze jedną grupę: inwestorów uciekających przed ryzykiem. Im trudniej przewidzieć, co się wydarzy, w Europie, w Polsce, na rynkach walutowych i giełdzie, tym większe grono tych, którzy inwestycję w mieszkanie traktują jako przede wszystkim bezpieczną i, o ile to możliwe, dochodową. Dla tej grupy nabywców najbardziej istotne jest przekonanie o względnej stabilności przyszłej wartości kupowanych nieruchomości, zaś bieżący dochód z mieszkania ma mniejsze znaczenie. Tacy nabywcy nie potrzebują także kredytu na zrealizowanie transakcji.

Czeka nas zatem kilka kolejnych kwartałów z popytem wspieranym z jednej strony niepewnością co do przyszłości lub chęcią wykorzystania dopłat z MdM, póki dość łatwo je uzyskać, a z drugiej bogatą ofertą o umiarkowanych cenach. I tak, jak to miało miejsce w przeszłości, największy wpływ na przyszłą sytuację będą miały czynniki spoza rynku mieszkaniowego.
 

Kazimierz Kirejczyk, REAS