Za ile można kupić galerię handlową? Wartość takich transakcji oszałamia. Duże, nowoczesne obiekty handlowe we wiodących miastach są wyceniane na astronomicznie wysokie kwoty. W przeliczeniu na metry powierzchni użytkowej daje to ceny średnio na poziomie kilkunastu tysięcy złotych/ mkw. a więc tyle ile trzeba zapłacić za luksusowy apartament.

Przykładowe transakcje z lat ubiegłych - w 2013 roku za wrocławską Renomę Griffin Group zapłacił około 500 mln zł. Obiekt po rozbudowie ma około 42 tys. mkw. powierzchni handlowej i biurowej, a więc w tym przypadku cena metra wynosiła około 11 tys. zł.

Ponad miliard złotych – tyle wynosiła natomiast cena za Poznań City Center – galerię handlową połączoną z dworcem Poznań Główny. Obiekt komercyjny o powierzchni najmu 58 tys. mkw. kupiła od TriGranit firma Resolution Real Estate Fund IV i Prime European Shopping Centre Fund. W tym wypadku metr kwadratowy kosztował ponad 17 tys. zł. Choć miliard złotych oszałamia to wcale nie rekord, bowiem w 2013 roku Silesia City Center w Katowicach sprzedano za 412 mln euro, czyli w przybliżeniu ponad 1,6 mld zł, a więc za ponad 18 tys. zł/ mkw.

Z kolei krakowską Galerię Kazimierz sprzedano w zeszłym roku za 375 mln zł. Metr kwadratowy powierzchni handlowej kosztował nieco ponad 10 tys. zł.  Focus Mall – centrum handlowe w Bydgoszczy zyskało kupca w zeszłym roku za 122 mln euro, czyli około 500 mln zł.

Na rynku biurowców w największych miastach wyceny są podobne. Obserwatorzy podkreślają jednak, że obecnie gra w zakresie realizacji nowych projektów toczy się przede wszystkim wokół dostępu do jak najlepszych terenów inwestycyjnych – zwłaszcza we wiodących metropoliach. Ponieważ z tym jest coraz większy kłopot, inwestorzy dziś są bardziej skłonni kupować starsze nieruchomości komercyjne i je modernizować, bądź wyburzyć. Warunek – nieruchomość musi być bardzo dobrze zlokalizowana.

Przybywa więc projektów przebudowy, rewitalizacji starszych biurowców – klasy B. Można tu wspomnieć choćby inwestycję na placu Trzech Krzyży w Warszawie, czyli biurowiec Ethos – przebudowany Holland Park – obiekt postawiony w 1998 roku. Nowy biurowiec Ethos ma spełniać wymogi certyfikacji BREEAM, na poziomie Excellent.

Jeśli chodzi o budynki biurowe na rynku wtórnym najniższe wyceny uzyskują oczywiście starsze obiekty z czasów PRL. Choć nie przedstawiają one wysokiej wartości i o nie może toczyć się zażarta rywalizacja, zwłaszcza jeśli są dobrze położone. Przykład z Katowic to budynek Dyrekcji Okręgowej Kolei Państwowych w Katowicach, tuż obok Spodka został kupiony przez inwestora TDJ Real Estate za 30 mln zł. Cena metra kwadratowego wynosiła około 1700 zł.

W WGN za biurowce sprzed 1989 roku ceny ofertowe z reguły mieszczą się w przedziale 1500 – 2000 zł/ mkw. Wyceny są tym niższe im mniejszy rynek i gorsza lokalizacja. Przykładowo - w Wieluniu do sprzedania został wystawiony obiekt komercyjny z 1979 roku. Cena całości (4600 mkw. powierzchni użytkowej) to 2,8 mln zł.

Nieco więcej będą kosztować nieruchomości komercyjne z lat 90. Ceny natomiast znacznie idą w górę jeśli położenie takiej nieruchomości jest bardzo dobre. We Wrocławiu 371 – metrowy obiekt komercyjny o funkcji handlowo – biurowej z lat 90. położony przy jednej z głównych ulic centrum miasta został wyceniony na 2,3 mln zł, a więc 6100 zł/ mkw.

Jeśli chodzi o nieruchomości handlowe – tutaj rozpiętość cenowa jest podobna. Budynki kilkuletnie kosztują nawet 9 – 10 tysięcy złotych, jednak średnia ofertowa dla WGN to około 3100 zł/ mkw. Za gorzej zlokalizowane, bądź starsze nieruchomości ceny będą obniżone. Budynki handlowe powstałe przed 2000 rokiem, zwłaszcza na mniejszych rynkach są wyceniane średnio na 1500 zł od metra.

W najbliższym czasie zainteresowanie nieruchomościami komercyjnymi na rynku wtórnym będzie utrzymywać się na wysokim poziomie. Inwestorzy ciągle poszukują atrakcyjnych lokalizacji pod nowe projekty, stąd zwracają swoje zainteresowanie w stronę starszych obiektów w dobrych lokalizacjach, które można zburzyć bądź zmodernizować. Tylko w tym roku ponad 130 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej przybędzie w wyniku rozbudowy już istniejących obiektów.


Marcin Moneta, Dział Analiz WGN