Warszawa to największy i najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce. Ceny tu – w porównaniu do prowincjonalnych miast małych i średniej wielkości są o ponad 100 procent wyższe. Względem innych dużych rynków takich jak Kraków, Wrocław czy Poznań za mieszkanie trzeba zapłacić o około 20 do 30 proc. więcej.

Z ostatnich danych NBP (IV kw. 2014) wynika, że na koniec 2014 roku ceny transakcyjne na rynku pierwotnym nieznacznie spadły względem wcześniejszego kwartału – o około 130 zł za metr. Jeszcze w trzecim kw. 2014 średnie stawki wynosiły nieco ponad 7400 zł. Większa przecena dotknęła warszawskiego rynku wtórnego. Tutaj mieszkania kwartał do kwartału na koniec ubiegłego roku staniały o 300 zł na metrze – z 7300 do 7000 zł.

W skali całego roku jednak w stolicy, podobnie jak na innych wiodących rynkach w kraju dominowała stabilizacja cenowa. Rok do roku stawki się praktycznie nie zmieniły zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Jak wyglądał pod względem cenowym początek bieżącego roku? Danych analitycznych NBP za pierwszy kwartał jeszcze nie ma, natomiast wg firmy badawczej REAS ceny nowych mieszkań na stołecznym rynku nieznacznie wzrosły o około 2,3 proc.

Warszawa dominuje też nad innymi miastami podażą. Wg REAS na koniec I kw. 2015 w ofercie rynkowej pozostawało w stolicy około 17,5 tys. mieszkań na rynku pierwotnym. Przy czym coraz trudniej kupić nowe mieszkanie już oddane do użytku. Liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań na koniec marca 2015 wyniosła nieco ponad 3,1 tys., o ponad 400 mniej niż kwartał wcześniej. Ich udział w całej ofercie zmalał do 17,5 proc. (REAS).

Stolica dominuje też nad innymi rynkami regionalnymi stopniem wykorzystania programu MDM. Jak wynika z danych Emmerson do tej pory w Warszawie przyznano ponad 2200 dopłat – najwięcej z wszystkich miast wojewódzkich. Taki stan rzeczy nie wynika jednak z dużej dostępności państwowych mieszkań z dopłatą, a po prostu z wielkości stołecznego rynku. Ponadto wg badań rynku pierwotnego, po wejściu w życie nowych limitów cen mieszkań w programie, ich dostępność w Warszawie zdecydowanie spadła.

Obecnie w stolicy można kupić mieszkanie z dopłatą w maksymalnej cenie 6588 zł. Wg badań udział lokali mieszczących się w wymogach zmniejszył się w stolicy o około 4 proc. i wynosi dziś niecałe 14 proc. Największy spośród dużych miast jest natomiast w Gdańsku i Poznaniu.  W stolicy Pomorza z limitem 5300 zł około 40 proc. mieszkań spełnia wymogi, natomiast w Poznaniu z limitem 5900 zł około 37 proc.

Wracając jednak do rynku stołecznego. Jeśli chodzi o mieszkania używane – te choć średnio są tańsze od nowych, prezentują dużo większy wachlarz cenowy. Na podstawie danych ofertowych WGN możemy powiedzieć, że średnie ofertowe ceny na stołecznym rynku wtórnym wynoszą 7850 zł  od metra. Ceny transakcyjne są o około 6,5 do 10 proc. niższe. Do najtańszych nieruchomości na pewno należą mieszkania w blokach z wielkiej płyty w dzielnicach oddalonych od centrum.

W takich lokalizacjach jak Targówek, Ursus czy Białołęka ceny ofertowe mieszkań w wielkiej płycie kształtują się na poziomie 4800 – 5000 zł za metr, czyli aż o 31 proc. niżej w porównaniu do warszawskiej średniej cenowej, a średnie cenowe w ogóle dla tych lokalizacji wynoszą około 6 – 6,5 tys. zł.

Najdroższe są natomiast mieszkania bardzo dobrze położone, w ścisłym centrum miasta bądź dzielnicach uznawanych za prestiżowe. Znaczenie ma też komunikacja i dostęp do niej (z tego powodu odnotowano zdecydowany wzrost wartości nieruchomości wzdłuż linii metra).

Jeśli chodzi o typ budownictwa – najwyższe wyceny na rynku wtórnym uzyskują bądź to mieszkania w kamienicach, bądź w tzw. nowym budownictwie o podwyższonym standardzie.

Najdroższe mieszkaniowo dzielnice to Śródmieście i Mokotów. Do drogich lokalizacji należy też m.in. Wola oraz Wilanów.
Przykładowo – za mieszkanie w przedwojennej, modernistycznej kamienicy z 1935 na Śródmieściu w okolicy gmachu Sejmu należy zapłacić nawet ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy. Średnie ceny natomiast dla Mokotowa i Śródmieścia oraz Wilanowa wynoszą około 8500 – 9500 zł/ mkw.  Mieszkania o wyższym standardzie w nowym budownictwie lub w wyremontowanych kamienicach kosztują z reguły ponad 10 tys. zł za metr a ich ceny sięgają nawet powyżej 15 tys. Do „średnich” cenowo dzielnic stolicy należą natomiast Wola, Praga Południe i Północ oraz Ochota – tu stawki ofertowe mieszczą się w przedziale 7700 – 8500 zł/ mkw.

Iwona Hryncewicz, Dział Analiz WGN