Dane rynkowe z pierwszej połowy roku pokazują, że zmiana warunków makroekonomicznych na międzynarodowych rynkach nie pozostała bez wpływu na rynek powierzchni magazynowych w Polsce.

Choć pierwsze sześć miesięcy przyniosło znaczny wzrost nowej podaży powierzchni magazynowej, należy pamiętać, iż były to głównie projekty rozpoczęte jeszcze w ubiegłym roku. Obecnie deweloperzy wyhamowali aktywność i realizują głównie obiekty na potrzeby konkretnych najemców tzw. built-to-suit. W związku z tym do końca roku możemy liczyć jedynie na nieznaczny wzrost zasobów nowoczesnych powierzchni magazynowych.
Wolumen transakcji, który wyniósł w pierwszym półroczu blisko 430 000 mkw, był na poziomie porównywalnym z osiągniętym w samym tylko pierwszym kwartale ubiegłego roku (434 000 mkw).



Znaczna nowa podaż i umiarkowany popyt na powierzchnie magazynowe sprawiły, że ogólnie wzrosła ilość dostępnej powierzchni. Jednak niektóre rynki np. warszawska I strefa i cieszący się rekordowym zainteresowaniem najemców Wrocław, zaobserwowały spadek wskaźnika wolnej powierzchni.
Drugi kwartał okazał się nieco lepszy od pierwszego pod względem najmu powierzchni, zatem można mieć nadzieję, że najemcy stopniowo będą powracać do negocjacji. Potrzeba jednak nieco więcej czasu, by stwierdzić, czy zaobserwowana poprawa jest chwilowa, czy daje początek nowemu trendowi na rynku.



PODAŻ
Warszawa
W pierwszej połowie 2009 roku warszawski rynek powierzchni magazynowych wzbogacił się o kolejne 250 000 mkw, czyli o 56 000 mkw mniej niż
w analogicznym okresie w roku 2008. Prawie cała nowa podaż zlokalizowana była w obrębie II strefy (10-25 km od centrum).

W chwili obecnej w rejonie Warszawy powstaje zaledwie 59 000 mkw powierzchni magazynowych – jeśli wszystkie projekty zostaną oddane do użytku,
na koniec 2009 roku całkowita powierzchnia magazynowa na rynku stołecznym wzrośnie do około 2 413 000 mkw.
  
Regiony
Na rynkach regionalnych, w pierwszej połowie 2009 roku, ukończono więcej powierzchni magazynowych niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Na rynek trafiło niemal 570 000 mkw i tym samym całkowita podaż w regionach wzrosła do około 3 460 000 mkw magazynów. Ponad 60% nowych powierzchni oddano w I kwartale 2009. W mniejszej nowej podaży dostarczonej na rynek w II kwartale można upatrywać efektu kryzysu finansowego i zmiany warunków ekonomicznych. Projekty dostarczone w I i II kwartale, to w znacznej części inwestycje rozpoczęte jeszcze w ubiegłym roku, na które uzyskano finansowanie w okresie prosperity, oraz zabezpieczone podpisanymi wcześniej umowami typu pre-lease. Deweloperzy zdecydowanie zmniejszyli liczbę realizowanych projektów. Obecnie w budowie znajduje się blisko 130 000 mkw nowych powierzchni magazynowych. W obszarze zainteresowania deweloperów leżą głównie projekty przeznaczone dla konkretnych najemców (tzw. BTS), ewentualnie realizacja projektów po zabezpieczeniu powierzchni umowami typu pre-lease. Nie należy się zatem spodziewać, aby wzrosła liczba projektów spekulacyjnych. (...)

POPYT
W pierwszej połowie 2009 podpisano umowy najmu na ponad 426 000 mkw, co stanowi 54% aktywności rynkowej odnotowanej w analogicznym okresie ubiegłego roku. Pod względem podpisanych nowych umów najmu i renegocjacji drugi kwartał był lepszy od pierwszego – pojawiły się transakcje na łączną sumę 227 000 mkw, co świadczy o 14% wzroście w porównaniu do pierwszego kwartału. Najwięcej umów dotyczyło najmu powierzchni w Warszawie i okolicach, a w przypadku miast regionalnych zdecydowanie przodował Wrocław.

Warszawa
Jak już wspomniano, największym zainteresowaniem najemców cieszył się rynek warszawski. To właśnie tu podpisano umowy najmu na największą łączną ilość powierzchni (151 000 mkw), co stanowi 35% całkowitej aktywności rynkowej. Dla porównania w analogicznym okresie ubiegłego roku udział Warszawy w wolumenie transakcji wynosił 30%. Co więcej, to właśnie w rejonie Warszawy podpisana została jedna z największych w drugim kwartale umowa najmu na projekt typu BTS dla firmy farmaceutycznej Torfarm (23 000 mkw).



Podobnie jak we wcześniejszych kwartałach największym zainteresowaniem wśród najemców cieszyła się II strefa i to właśnie na tę lokalizację przypadła ponad połowa transakcji.

Regiony
Na rynkach regionalnych podpisano umowy najmu dotyczące 275 000 mkw, co stanowi 50% wolumenu transakcji regionalnych zawartych w pierwszym półroczu 2008. Na tym tle pozytywnie wyróżnia się Wrocław, który odnotował największe zainteresowanie w swej historii i zajął pierwsze miejsce wśród miast regionalnych pod względem łącznej wielkości transakcji najmu – wynajęto blisko 110 000 mkw, a najwięcej w inwestycji ProLogis Park Wrocław III, gdzie podpisano umowy na blisko 36 000 mkw. Warto podkreślić, że do tej pory Wrocław cieszył się dużo mniejszym zainteresowaniem najemców i drugi kwartał bieżącego roku jest rekordowy.

Drugi pod względem poziomu regionalnego popytu był Śląsk, gdzie wynajęto blisko 89 000 mkw powierzchni magazynowych, co stanowi 72% wolumenu transakcji zawartych w pierwszym półroczu 2008 na rynku śląskim. Trzeci pod względem ilości wynajętej powierzchni okazał się Poznań, jednak wolumen transakcji zawartych w pierwszym półroczu 2009 (35 000 mkw) stanowi mniej niż 30% wolumenu transakcji zawartych w analogicznym okresie ubiegłego roku na rynku poznańskim. (...)


WOLNA POWIERZCHNIA
Warszawa
Na koniec pierwszej połowy 2009 roku wskaźnik niewynajętej powierzchni dla Warszawy wyniósł 19,2%, co oznacza niewielki spadek w porównaniu z pierwszym kwartałem bieżącego roku (19,55%) i znaczący wzrost od końca 2008 roku, kiedy wynosił 12,8%. Wskaźnik pustostanów dla I strefy spadł, osiągając poziom 9,1%. Sytuację tę można tłumaczyć z jednej strony znikomą nową podażą zasilającą zasoby powierzchni magazynowych w tej lokalizacji, a z drugiej  podpisaniem umów najmu na prawie 20 000 mkw. Duża nowa podaż w II strefie tylko nieznacznie wpłynęła na poziom wskaźnika pustostanów w tym rejonie, przyczyniając się do jego minimalnego wzrostu (20,7%). Powierzchnie oddawane do użytkowania były w znacznym stopniu zabezpieczone umowami typu pre-lease.

Na koniec drugiego kwartału w III strefie, mimo braku nowej podaży i zawarcia umów na łącznie 20 000 mkw powierzchni magazynowej, nie odnotowano znaczących zmian współczynnika pustostanów. Tłumaczyć to można tym, że ilość nowo wynajętych powierzchni niemal pokryła się z powierzchniami zwolnionymi przez wcześniejszych najemców. Na koniec pierwszego półrocza 2009 roku wskaźnik pustostanów dla III strefy wynosi 25,8% i pozostaje nadal najwyższym w Polsce.



Regiony
W wyniku pojawienia się znacznej nowej podaży i umiarkowanego popytu, współczynnik niewynajętej powierzchni dla regionów wzrósł na koniec drugiego kwartału i osiągnął poziom 20%. Najwięcej wolnej powierzchni znajduje się obecnie na Śląsku. Z racji tego, że niektóre nowo wybudowane inwestycje stanowiły finalizację rozpoczętych wcześniej projektów spekulacyjnych i nie znalazły jeszcze najemców, nastąpił wzrost wskaźnika pustostanów do poziomu blisko 22%. Drugim obszarem, który doświadczył znacznego przyrostu wolnych powierzchni, jest rejon Polski Centralnej, gdzie wskaźnik niewynajętej powierzchni wynosi obecnie 20,3%. Owa większa ilość pustostanów spowodowana jest z jednej strony nową podażą powierzchni magazynowych, z drugiej zaś stosunkowo małym, w porównaniu z poprzednimi kwartałami, zainteresowaniem najemców tym regionem.

Wskaźnik wolnej powierzchni prawie nie zmienił się w przypadku Poznania, gdzie na koniec drugiego kwartału wynosi 14,1%. Niewielki spadek wskaźnika pustostanów zaobserwowano na rynku gdańskim. Na skutek najmu powierzchni magazynowych i braku nowych projektów współczynnik wolnej powierzchni zmalał do poziomu 5,7%. W wyniku rekordowego dla tego rynku poziomu popytu również rynek wrocławski odnotował spadek współczynnika wolnych powierzchni, który obecnie wynosi 20,7%. Na rynku krakowskim nastąpił spadek współczynnika wolnych powierzchni, gdyż ukończona w ubiegłym roku inwestycja znalazła kolejnych najemców. Obecnie poziom pustostanów wynosi 3,6%.

POZIOM CZYNSZÓW
W pierwszym kwartale tego roku stawki czynszu spadły, w zależności od lokalizacji, do kilku procent w porównaniu z końcem 2008 roku. W drugim kwartale stawki w większości regionów nie uległy zmianie i pozostają na poziomie z kwartału pierwszego, natomiast w niektórych lokalizacjach, w których wskaźnik pustostanów jest wysoki, a zainteresowanie najemców niewystarczające, mogliśmy zaobserwować ich niewielki, kilkuprocentowy spadek. W większości lokalizacji stawki wynoszą od 2,8 do 3,6 EUR/mkw.
Warto podkreślić, że I strefa wciąż pozostaje lokalizacją, w której stawki czynszu są najwyższe i sięgają nawet 6 EUR/mkw.

PROGNOZA
Na podstawie powyższych danych możemy stwierdzić, że pod względem aktywności rynkowej drugi kwartał był lepszy od pierwszego, jednakże wciąż daleko mu do poziomu, który mogliśmy obserwować w poprzednich latach.

Zauważalny jest wzrost zainteresowania najemców, którzy zachęceni relatywnie niewysokimi stawkami czynszu, powoli wracają do przerwanych wcześniej rozmów na temat wynajmu powierzchni magazynowych.

Wstrzymanie realizacji wielu inwestycji i stosunkowo niewielka ilość projektów obecnie budowanych pozwalają przypuszczać, że wysoki, bo blisko 20% wskaźnik pustostanów w najbliższych miesiącach powinien spaść. Mimo iż budowa części odłożonych w czasie projektów może w każdej chwili zostać wznowiona, deweloperzy będą raczej czekać na najemców zainteresowanych wynajmem całości lub przynajmniej większej części planowanego budynku i dopiero po podpisaniu umowy najmu przystąpią do ich realizacji, nie decydując się na budowę obiektów spekulacyjnych. (...)

W tym miejscu warto podkreślić, że deweloperzy mają bardzo dużo zabezpieczonych gruntów i deklarują możliwość podwojenia istniejących zasobów powierzchni magazynowych na terenie Polski. (...)

Report by Colliers International
Raport opracowany przez Colliers Internationa