Wg danych GUS, polski PKB rósł systematycznie osiągając w III kwartale 2014 poziom 3,3%. Ujemna inflacja, w III kwartale minus 0,2%, jak się okazało przyczyniła się do wzrostu stopy inwestycji do poziomu 18,8 % wobec 18 % przed rokiem. Ostatecznie, ekonomiści analizując strukturę wzrostu gospodarczego ocenili, że gospodarka polska jest stabilna i silna na tle innych gospodarek Unii Europejskiej.

Ten dobry klimat gospodarczy i optymistyczne prognozy znalazły swoje odzwierciedlenie w ożywieniu na rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w sektorze nowoczesnych powierzchni biurowych oraz gruntów pod obiekty magazynowe i handlowe.

Rynek powierzchni biurowych

W 2014 roku aktywność rynku nieruchomości biurowych była wysoka we wszystkich największych miastach Polski.

Od lat najbardziej zróżnicowana oferta, zarówno pod względem ilości jak i jakości, znajduje się w Warszawie. Analitycy warszawskiego rynku oceniają podaż nowoczesnych biur na ponad 4,3 mln mkw., a ponadto w budowie znajduje się jeszcze około 640 tys. mkw., które mają trafić na rynek do końca 2016 roku. Przy tak intensywnym przyroście, pomimo utrzymującego się wysokiego popytu, pod koniec roku podniósł się wskaźnik pustostanów do poziomu prawie 14% (dane: JLL). Spadły też najwyższe ofertowe stawki czynszów najmu dla klasy A w lokalizacjach ścisłego centrum do 22 - 24 euro/ mkw./ m-c netto. Poza centrum stawki dla wysokiego standardu znalazły się w przedziale 12 - 15 euro/mkw./ m-c, natomiast lokale biurowe w niższym standardzie można było wynająć za 10 - 11,5 euro/mkw./m-c (dane: WGN).

W pozostałych dużych miastach Polski w wyniku aktywności deweloperów również znacząco wzrosły zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej. Liderem okazał się Kraków, następnie Wrocław, Poznań i Trójmiasto, a także Łódź, która zyskuje dzięki centralnej lokalizacji, bliskości stolicy oraz dobrym połączeniom autostradowym. Dodatkowym atutem Łodzi były umiarkowane ceny najmu, rzędu 10 - 13 euro./mkw./m-c przy dobrym standardzie, wobec dość dużych zasobów wolnej powierzchni biurowej. W pozostałych wymieniowych miastach biura klasy A i B+ oferowano średnio za 12 - 14 euro/mkw./m-c. Warto podkreślić, że stawki te na przestrzeni roku spadły średnio o 1-2 euro na metrze kwadratowym w wyniku utrzymującej się nadpodaży (dane: WGN).

Obok rynku nowoczesnych powierzchni biurowych, którego głównymi beneficjentami są duże międzynarodowe firmy i korporacje zajmujące powierzchnię rzędu od kilku do kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych, funkcjonuje też rynek tańszych lokali. Są to biura w starszych budynkach powstałych w ostatnich 20 latach, albo w śródmiejskich kamienicach adaptowanych na funkcję biurowo – usługową. Pomimo, że pierwotnie ich standard był wysoki, obecnie uległ obniżce wobec coraz to wyżej podnoszonej poprzeczki przy realizacji nowych inwestycji.

Według danych WGN, w minionym roku utrzymywał się popyt na takie tańsze biura, głównie ze strony małych i średnich firm oraz przedsiębiorców rozpoczynających dopiero działalność i ograniczających koszty. Atutami tych zasobów biurowych są często: dobra śródmiejska lokalizacja, możliwość wynajęcia małych powierzchni, nawet od 20 mkw., oraz niższe stawki czynszów na poziomie 7 – 11 euro/mkw./m-c (30 – 60 zł/mkw./m-c). Najemcy cenią sobie również możliwość stworzenia wnętrza o indywidualnym charakterze, a także mniejszą skalę budynków umożliwiającą, łatwiejszą niż w dużych centrach biurowych, identyfikację firm. W 2014 roku dominowały umowy wynajmu lokali biurowych o powierzchni 40 – 150 mkw. na czas nieokreślony lub na 2 - 3 lata, oraz 300 – 700 mkw. na 5 lat.

Konkurencyjną formą poszukiwania lokali biurowych było też wynajmowanie domów wolnostojących w dobrym standardzie i w dobrej lokalizacji, przy stawkach mieszczącym się w widełkach 17-30 zł/mkw./m-c (netto) dla powierzchni 200-300 mkw.

Prognozując najbliższą przyszłość rynku biurowego, można powiedzieć, że wobec rosnącej konkurencji, a zwłaszcza coraz wyższych oczekiwań najemców, gwarancją sukcesu jest utrzymanie wysokiego standardu budynków oraz obniżanie kosztów bieżącej eksploatacji, dzięki wprowadzaniu rozwiązań z zakresu nowych technologii, przy jednoczesnym utrzymaniu konkurencyjnych stawek czynszów najmu. Wydaje się więc oczywiste, że starsze budynki muszą być poddawane bieżącym modernizacjom, bo – aby zarabiać, trzeba inwestować.

Rynek gruntów pod inwestycje

Ożywienie widać też było na rynku gruntów inwestycyjnych. W dużych miastach, a także mniejszych zlokalizowanych w pobliżu większych aglomeracji, odnotowano popyt na tereny pod mieszkaniówkę. W lokalizacjach obrzeżnych, gdzie ceny są niższe, tzn. z przedziału średnio 100 - 450 zł/ mkw. netto, transakcje dotyczyły głównie działek pod tańsze mieszkania z dofinansowaniem programu Mieszkanie dla Młodych. W rejonach śródmiejskich ceny gruntów utrzymywały się na poziomie 500 - 800 zł/mkw. netto, oraz 1600 - 2000 zł/mkw. dla „topowych” lokalizacji, toteż nabywane grunty przeznaczane były częściej pod mieszkania w wyższym standardzie oraz apartamenty.

W znanych kurortach turystycznych zainteresowanie budziły lokalizacje pod nieduże pensjonaty oraz budynki mieszczące apartamenty do wynajmu. Poszukiwano też dobrych lokalizacji w uzdrowiskach pod ośrodki oferujące wypoczynek w połączeniu z zabiegami przyrodoleczniczymi, zwłaszcza z ukierunkowaniem na osoby starsze.

Od kilku lat zainteresowaniem nabywców cieszą się grunty pod konkretne funkcje, np. w mniejszych miastach - pod małe centra handlowe; przy głównych trasach komunikacyjnych - pod hotele i motele z częścią gastronomią. Uwagę inwestorów przyciągały również tereny pod obiekty przemysłowe, w tym magazynowe z częścią produkcyjną. Optymalne wymagane powierzchnie dla tych funkcji to 3000 – 6000 mkw. w granicach miast, a pod działalność przemysłową średnio 1,5 ha w granicach miast, oraz do 10 ha poza miastem.

Oferta cenowa gruntów jest nadal bardzo zróżnicowana i pozostaje w ścisłej zależności od lokalizacji, dostępności komunikacyjnej, przeznaczenia w planie urbanistycznym oraz dostępności infrastruktury sieciowej. Można jednak stwierdzić, że poziom cen był w ostatnich czterech latach raczej stabilny, po drastycznych spadkach z lat 2008 – 2009, dochodzących wówczas do 60% pierwotnej ceny ofertowej.

Średnie ceny ofertowe netto dla gruntów budowlanych komercyjnych, o powierzchni od 4000 mkw., za 1 mkw., IV kw. 2014r., dane WGN:

• w strefie miejskiej: 120 – 800 zł

• w ścisłych centrach dużych miast: 1600 – 2000 zł

• lokalizacje podmiejskie: 40 – 250 zł

• lokalizacje w miejscowościach satelitach dużych miast: 80 – 650 zł

• przy głównych trasach komunikacyjnych (z możliwością bezpośredniego zjazdu): 100 – 160 zł.

Leszek Michniak
WGN Nieruchomości