Najem zwrotny jest bardzo popularny w krajach anglosaskich. U nas po tę formę sięgają coraz częściej deweloperzy nieruchomości komercyjnych i samorządy. Polega na zawarciu równolegle dwóch transakcji – umowy sprzedaży i umowy najmu.

Dotychczasowy właściciel sprzedaje nieruchomość i jednocześnie od razu ją wynajmuje od nowego właściciela. Co mu to daje? Można tego typu transakcję postrzegać jako substytut kredytu, tyle, że dużo łatwiejszego do uzyskania. Zbywca bez dodatkowych formalności, bez udowadniania zdolności kredytowej, ustanawiania hipoteki itp. uzyskuje pieniądze np. potrzebne na dodatkowe inwestycje, ratowanie finansów firmy czy też po prostu służy optymalizacji kosztów.

Firma, podpisując umowę najmu (transakcje między przedsiębiorcami umożliwiają czas trwania nawet do 30 lat), nie musi się przeprowadzać do nowego obiektu, może nadal korzystać z nieruchomości, a jednocześnie np. pozwala zoptymalizować koszty, poprzez przeniesienie amortyzacji obiektu na wynajmującego, brak konieczności zarządzania budynkiem itp. Najem może okazać się tańszy, ponadto jest to bardziej elastyczna forma, niż własność.

Na sprawie korzysta też nabywca nieruchomości, który „w pakiecie” dostaje najemcę. Jak już wspomnieliśmy, umowy najmu umożliwiają takie transakcje na wiele lat.

Co więcej – w ramach transakcji najmu zwrotnego obie strony mogą wynegocjować sobie dodatkowe przywileje. Najemca np. może mieć prawo pierwokupu, gdyby właściciel chciał sprzedać nieruchomość. Może również mieć prawo odkupu nieruchomości po wygaśnięciu umowy najmu. Oczywiście – z takiego prawa może skorzystać, lub nie.

Najem zwrotny znajduje zastosowanie w polskich samorządach. Przykładowo – w Krakowie, gmina kupiła stadion Wisły, by w ten sposób dofinansować klub i jednocześnie oddać mu obiekt w wynajem. We Wrocławiu w 2012 roku samorząd sprzedał kilka budynków urzędu miejskiego bankowi PKO BP, jednocześnie wynajmując je. W ten sposób zoptymalizował koszty, jednocześnie uzyskując prawo odkupu po 10 latach.

Forma najmu zwrotnego wykorzystywana jest też przez deweloperów, którzy np. oferują przeniesienie prawa własności obiektów handlowych i późniejszy wynajem. Firma następnie będzie działała jako operator przestrzeni handlowych. Jedna z takich ofert obiecuje np. właścicielowi 8,5 proc. stopy zwrotu z najmu.

Inny popularny segment rynku nieruchomości, gdzie stosuje się najem zwrotny są nieruchomości w miejscowościach turystycznych. Sprzedający budynek, poprzez umowę najmu staje się jego operatorem i dba o to, by nieruchomości miały obłożenie.

Należy przypuszczać, że – w związku z dynamiczną podażą, zwłaszcza na rynku nieruchomości komercyjnych, system najmu zwrotnego będzie zyskiwał popularność. Dzięki powiązaniu transakcji jest to korzystna forma uwolnienia kapitału a jednocześnie drugiej stronie pozwala uzyskać prawa własności i jednocześnie pasywnie zarabiać.

Katarzyna Surma, Dział Analiz WGN