Na potrzeby obliczenia przeciętnego rocznego zwrotu z najmu uznaliśmy, że inwestor zainteresowany tym rynkiem, kupuje pod późniejszy wynajem najpopularniejsze i najłatwiejsze do wynajęcia mieszkanie dwupokojowe o powierzchni do 50 mkw. Cena takiej nieruchomości na największych rynkach będzie wynosić około 250 tysięcy złotych (Wg NBP średnia cenowa w II kw. 2014 dla Warszawy, Wrocławia, Trójmiasta, Krakowa, Poznania, Łodzi wynosi 5500 zł/mkw.). To oznacza, że w zależności od rynku klient kupi mieszkanie na wynajem o metrażu 40 – 55 mkw.

Stopę zwrotu obliczamy poprzez zastosowanie prostego wzoru – mnożymy miesięczne przepływy finansowe (czynsz pomniejszony o koszty) razy liczbę miesięcy w roku, kiedy mieszkanie jest wynajęte, całość dzielimy przez kwotę kapitału i mnożymy razy sto procent.
Jeśli przy kredycie chcemy obliczyć stopę zwrotu z kapitału własnego (w przypadku kredytu) posługujemy się takim samym wzorem, tylko iloczyn przepływów finansowych i miesięcy dzielimy przez zainwestowany kapitał własny (czyli wkład własny).
Na potrzeby wyliczenia stopy zwrotu z całego kapitału przyjmujemy, że nasz wynajmujący ma w roku jeden miesiąc ‘pusty”, gdy mieszkanie stoi niewynajęte. Ponadto odprowadza w formie ryczałtu 8,5 % podatku.

Warszawa – tu czynsze najmu mieszkania są najwyższe wśród dużych miast Polski. Przeciętne ofertowe stawki czynszów w WGN wynoszą 40 zł za metr miesięcznie, a więc miesięczny czynsz za 45 metrów to 1800 zł.
Przy założeniu, że koszt mieszkania wyniósł 250.000 daje to w ciągu 11 miesięcy najmu 18117 zł netto (z odliczonym podatkiem). Stopa zwrotu wynosi więc 7,2 proc.
Należy jednak pamiętać, że realnie może być niższa, biorąc pod uwagę najwyższe w Polsce ceny nieruchomości w stolicy. By zarabiać trzeba wybrać mieszkanie w dobrej lokalizacji, czyli zazwyczaj droższe.
Średnia cen transakcyjnych wg NBP wynosi dla stolicy 6800 zł/mkw. (II kw. 2014), co oznacza, że przeciętny wynajmujący za 45 metrów zapłaci nie 250.000 a 300.000 zł. W takim układzie stopa zwrotu wyniesie już nie 7,2 a niecałe 6 proc. rocznie.


Kraków - stawka za mieszkanie na wynajem w WGN wynosi 35 zł od metra. Tak więc przeciętny miesięczny czynsz za 45 metrów wyniesie 1575 zł. Roczna stopa zwrotu z nieruchomości wartej 250.000 kształtuje się natomiast na poziomie 6,3 proc.

Wrocław – tutaj ceny najmu praktycznie nie odbiegają od krakowskich, więc stopa zwrotu będzie ta sama. Ponieważ jednak średnie ceny nieruchomości są nieco niższe, można uzyskać lepszy wynik.

Gdańsk – nieco niższe ceny najmu mieszkania w stolicy Pomorza – przeciętnie 30 zł/ mkw./mc. , a więc miesięczny czynsz za 45 metrów to 1350 zł. Roczna przychód pomniejszony o podatek to kształtuje się na poziomie nieco ponad 13 tys. zł, a stopa zwrotu równa się w tym przypadku to 5,4 proc.

Poznań – spośród wyżej wymienionych lokalizacji jest to miasto najatrakcyjniejsze dla najemców. W WGN przeciętna stawka najmu wynosi około 25 zł, miesięczny czynsz za 45 metrowe mieszkanie około 1100 zł, a roczny przychód pomniejszony o podatek 11324 zł. Stopa zwrotu to 4,5 proc.  Warto jednak zrobić zastrzeżenie, że równocześnie w Poznaniu są najniższe – spośród wyżej wymienionych miast – ceny nieruchomości. Wg NBP stawka za metr wynosi przeciętnie 4500 zł/m kw., a więc wartość zainwestowanego kapitału dla 45 metrów wynosiłaby 202000 zł, a stopa zwrotu - 5,6 proc.

Dane, które tu przedstawiliśmy należy traktować jako poglądowe. W rzeczywistości inwestor, który chce zająć się najmem będzie zmuszony pomniejszyć stopę zwrotu o nakłady na remonty mieszkania, może też wliczyć koszty związane z kredytem itp., opłaty lokalne, inne dodatkowe koszty, ubezpieczenia itd.

Na pewno dobrym czynnikiem z punktu widzenia rentowności mieszkania na wynajem są z jednej strony ciągle stosunkowo niskie ceny mieszkań, przy spadającym oprocentowaniu kredytów. Przynajmniej na razie taka sytuacja wydaje się stabilna.

Katarzyna Pawłowska
Doradca ds. Nieruchomości i Analiz WGN