Wyceny mieszkania może dokonać bądź oddelegowany do tego pracownik banku, postępujący wedle wewnętrznych wytycznych tej instytucji, bądź też wyznaczony rzeczoznawca majątkowy.

Najprostszą i najczęściej spotykaną metodą wyceny jest analiza porównawcza. Najkrócej rzecz ujmując – polega ona na porównaniu cen podobnych mieszkań z okolicy. Można to zrobić przeglądając oferty w Internecie, jednak taka metoda jest bardzo niedokładna. Wynik może zaburza choćby fakt, że mamy do czynienia z cenami ofertowymi, które różnią się od transakcyjnych.

Dlatego, oprócz inspekcji w mieszkaniu, profesjonalni rzeczoznawcy badają liczbę transakcji zawartych w danej lokalizacji. Chodzi o jak największe zawężenie obszaru, by uzyskać dokładny wynik. Jeśli liczba transakcji pozwala na wyciągnięcie średnich cenowych, tak się robi – jeśli nie, poszerza obszar badania.

Dane, dotyczące rzeczywistych cen, rzeczoznawcy pobierają choćby z katastru, gdzie w aktach notarialnych zawarte są ceny transakcyjne. W ten sposób, wyszukując transakcje z tego samego obrębu geodezyjnego, podobnych nieruchomości pod względem typu, wieku itp. określają przeciętną wartość metra kwadratowego, korygując ją ewentualnie w górę, bądź w dół. Wyszukiwanie w katastrze to proces czasochłonny, dlatego rzeczoznawcy wymieniają się informacjami i na podstawie takich badań, tworzą bazy danych różnych rejonów miast.

Co do samej metody porównawczej - rozporządzenie Rady Ministrów, które określa sposób przeprowadzenia porównania przy tworzeniu operatu szacunkowego, mówi, że by zastosować metodę korygowania średniej cenowej potrzeba przynajmniej kilkunastu mieszkań. Rzeczoznawcy ustalają więc, że musi być to minimum 11 transakcji. Co do metody porównywania parami – z reguły stosuje się ją, gdy mieszkań nadających się do porównania jest mniej.

Porównywanie parami to odnoszenie naszej nieruchomości do każdej innej, która została sprzedana. Wyszukuje się więc podobieństwa i różnice i na tej podstawie koryguje się cenę nieruchomości.

Czasem rzeczoznawcy są zmuszeni porównywać mieszkania z różnych obrębów miasta. Dzieje się to zwłaszcza wtedy, gdy nieruchomość jest specyficzna pod jakimś względem – np. bardzo duża i brak w okolicy mieszkania o porównywalnym metrażu. Wtedy porównuje się podobne mieszkania z różnych lokalizacji.

Oczywiście różne cechy, w różnym stopniu będą wpływały na wartość mieszkania. Np. w przypadku bardzo dobrze położonej nieruchomości, w ścisłym centrum miasta, mniejszy wpływ na wycenę będzie miało wykończenie, a większy lokalizacja. Na podstawie informacji o preferencjach klientów, zbieranych m.in. od pośredników nieruchomości określa się więc tzw. wagi cech, czyli procentowy ich udział w cenie ogólnej mieszkania. W przypadku nieruchomości o centralnym położeniu może być więc np. tak, że lokalizacja stanowi 35 proc. wartości, a jakość wykończenia np. 25 proc. Mając ustalone wagi cech dokonuje się też ich gradacji: czyli ustala np. jakość wykończenia na bardzo dobrą, dobrą, przeciętną, niską i porównując z innym mieszkaniem koryguje cenę w górę, bądź w dół.

Warto mieć świadomość, że wycena mieszkania w operacie szacunkowym może w istotny sposób różnić się od rzeczywistej wartości nieruchomości. Sami rzeczoznawcy podkreślają, że czasem klienci przykładają większą wagę do elementów z punktu widzenia operatu nieistotnych, np. pełnego umeblowania nieruchomości, wyposażenia, dodatkowych elementów wystroju, zdobniczych itp. Nawet remont generalny przeprowadzony niedawno nie musi w operacie istotnie podnosić wartości mieszkania. Rzeczoznawcy nie sprawdzają czy farba jest świeża, a kolor intensywny i nie brudny, tylko czy na ścianach są tynki.

Musimy pamiętać, że od operatu zależy wszystko i to nie cena, a wartość ustalona w tym dokumencie, określa nasz rzeczywisty poziom wkładu własnego, przy kredycie. Może się np. okazać, że w rzeczywistości mamy niższy wkład własny, niż nam się wydawało. Przykładowo – nieruchomość kosztuje 300 tysięcy, a my wykładamy 60 tysięcy z własnej kieszeni, czyli 20 proc., chcąc od banku kredytu na 240 tysięcy złotych. Okazuje się jednak, że rzeczoznawca wycenił naszą nieruchomość na 270 tysięcy złotych, co równa się temu, że w oczach banku starając się o 240 tysięcy, wykładamy jedynie 30 tysięcy wkładu własnego do ustalonej w operacie wartości mieszkania, a więc zaledwie nieco ponad 10 proc…. A to z kolei równa się wyższym kosztom kredytu, koniecznością ubezpieczenia niskiego wkładu itp. Może być też oczywiście odwrotnie – wycena w operacie będzie wyższa, niż cena nieruchomości. Taką sytuację bank zinterpretuje na korzyść klienta, tak jakby wyłożył wyższy wkład własny.

Dobrym sposobem uniknięcia niespodzianek i przy okazji wywarcia wpływu na sprzedającego będzie przeprowadzenie własnej, wcześniejszej wyceny mieszkania. Pełen operat można zamówić za około 500 – 600 zł, ale można też uzyskać operat uproszczony, sprowadzający się np. do listy kilkudziesięciu transakcji sprzedaży podobnych mieszkań z okolicy. Koszt będzie w takim przypadku odpowiednio niższy i wyniesie 200 – 300 zł.

Dobrym i zupełnie darmowym, ale czasochłonnym sposobem, może być też obserwacja licytacji komorniczych. W aktach takich spraw zamieszczane są też operaty szacunkowe. Wystarczy znać numer sprawy i poprosić o akta, by mieć do nich dostęp. Oczywiście taka metoda będzie skuteczna jeśli znajdziemy zlicytowane podobne mieszkania z naszej okolicy.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN