Biura WGN
CENTRALA WGN
Generalnie chodzi o wynajem nieruchomości, która łączy funkcję niezależnego apartamentu, z pewnymi udogodnieniami obsługi hotelowej. Inwestor kupuje bądź to bezpośrednio pokój hotelowy (condohotel), bądź też apartament z funkcjami hotelowymi (aparthotel).
Jaka jest różnica? Condohotele to zazwyczaj stricte pokoje hotelowe (w standardzie zazwyczaj 4 i 5 gwiazdkowym), gdzie klient ma do dyspozycji pełen wachlarz usług typowych dla hotelu, z częścią konferencyjną włącznie. Z kolei aparthotel to obiekt składający się z niezależnych apartamentów (z kuchnią i łazienką, sypialnią, pokojem dziennym) i z niektórymi elementami hotelowymi – takimi jak recepcja, pralnia, sprzątanie. W aparthotelach klienci, którzy zazwyczaj przyjeżdżają na dłużej, mogą czuć się z jednej strony prywatnie i swojsko, z drugiej korzystają z hotelowych funkcjonalności. Z kolei condo to po prostu hotel.
Od strony inwestora obie te funkcje łączy to, że kupuje on prawo własności apartamentu z wpisem do księgi wieczystej. Następnie wynajmuje on swój apartament operatorowi obiektu. Podpisuje z nim umowę na określony czas, w której operator zobowiązuje się wypłacać czynsz z najmu – może on być stały, bez względu na obłożenie obiekt, bądź zmienny, bądź może być to forma mieszana.
Różnice w przypadku apart i condohoteli mimo wielu podobieństw, jednak również są dosyć istotne. Podstawowa sprawa to kwestia użytkowania obiektu przez jego właściciela. W przypadku tzw. aparthoteli to właściciel nieruchomości określa, kiedy może być ona wynajmowana klientom, a kiedy np. chce samodzielnie z niej korzystać. Ma też bezpośredni wpływ na wybór wykończenia, wystroju itp. Po latach najmu taka nieruchomość może stać się po prostu „drugim domem” właściciela, i na pewno będzie ona jego „domem wakacyjnym”.
W przypadku stricte pokoju hotelowego sprawa ma się nieco inaczej. Tutaj kwestia wystroju i aranżacji całkowicie zależy od operatora ( z reguły firmy z doświadczeniem na rynku hotelowym), a dostępność właściciela do pokoju jest bardzo precyzyjnie określona w umowie. Nie ma więc mowy, by dobrowolnie kształtował on sobie pobyt. Pokój musi być przede wszystkim wynajmowany klientom.
Z powodu tych różnic nieco inaczej wygląda jednak też kwestia zarabiania na nieruchomości oraz obciążeń związanych z remontami itp. W przypadku condohoteli remonty są w odpowiedzialności operatora całego obiektu, w przypadku aparthoteli wykończeniem i remontami zajmuje się właściciel, natomiast firma zarządzająca ma oprócz pozyskiwania klientów i świadczenia podstawowych usług hotelowych, np. też sprzątać itp.
W condohotelach nasze mieszkanie samo bezpośrednio nie musi zarabiać, byśmy dostawiali przychód z zarobku całego obiektu. W przypadku aparthoteli nasza nieruchomość musi być wynajęta, byśmy zarabiali.
Oczywiście istnieje szereg mutacji tych dwóch form. Natomiast jedno jest pewne – apart i condohotele są nowym, ale prężnie rozwijającym się segmentem polskich apartamentów. Szacuje się, że co roku powstaje około 20 takich obiektów. Lokalizacje to głównie miejscowości turystyczne nad morzem, na Mazurach i w górach oraz duże miasta.
Ile trzeba zapłacić za własny pokój hotelowy, bądź apartament w aparthotelu? Ceny oczywiście są zróżnicowane – przykładowo we Wrocławiu za mieszkanie wykończone pod klucz w nowym aparthotelu w centrum miasta (z recepcją, windą itp.) jeden z oferentów w WGN policzył sobie 8100 zł od metra kwadratowego. Za 30 metrową kawalerkę należy więc zapłacić 240 tysięcy złotych. Cena jest wyższa od średnich dla Wrocławia o blisko 2000/ m kw.
Czy condohotele to dobry pomysł inwestycyjny? Wiele zależy od tego, czy wybierzemy niezależny apartament, czy pokój hotelowy. W tym pierwszym przypadku zyskujemy też nieruchomość, która z czasem będzie tylko przez nas użytkowana, w tym drugim z kolei minimalizujemy ryzyko wiążąc własną inwestycję z całym dużym hotelem.
Szacuje się, że po uwzględnieniu ryczałtu jako formy opodatkowania, stopa zwrotu takich inwestycji może być naprawdę wysoka i kształtować się na poziomie 6 – 9 proc. netto.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
Jaka jest różnica? Condohotele to zazwyczaj stricte pokoje hotelowe (w standardzie zazwyczaj 4 i 5 gwiazdkowym), gdzie klient ma do dyspozycji pełen wachlarz usług typowych dla hotelu, z częścią konferencyjną włącznie. Z kolei aparthotel to obiekt składający się z niezależnych apartamentów (z kuchnią i łazienką, sypialnią, pokojem dziennym) i z niektórymi elementami hotelowymi – takimi jak recepcja, pralnia, sprzątanie. W aparthotelach klienci, którzy zazwyczaj przyjeżdżają na dłużej, mogą czuć się z jednej strony prywatnie i swojsko, z drugiej korzystają z hotelowych funkcjonalności. Z kolei condo to po prostu hotel.
Od strony inwestora obie te funkcje łączy to, że kupuje on prawo własności apartamentu z wpisem do księgi wieczystej. Następnie wynajmuje on swój apartament operatorowi obiektu. Podpisuje z nim umowę na określony czas, w której operator zobowiązuje się wypłacać czynsz z najmu – może on być stały, bez względu na obłożenie obiekt, bądź zmienny, bądź może być to forma mieszana.
Różnice w przypadku apart i condohoteli mimo wielu podobieństw, jednak również są dosyć istotne. Podstawowa sprawa to kwestia użytkowania obiektu przez jego właściciela. W przypadku tzw. aparthoteli to właściciel nieruchomości określa, kiedy może być ona wynajmowana klientom, a kiedy np. chce samodzielnie z niej korzystać. Ma też bezpośredni wpływ na wybór wykończenia, wystroju itp. Po latach najmu taka nieruchomość może stać się po prostu „drugim domem” właściciela, i na pewno będzie ona jego „domem wakacyjnym”.
W przypadku stricte pokoju hotelowego sprawa ma się nieco inaczej. Tutaj kwestia wystroju i aranżacji całkowicie zależy od operatora ( z reguły firmy z doświadczeniem na rynku hotelowym), a dostępność właściciela do pokoju jest bardzo precyzyjnie określona w umowie. Nie ma więc mowy, by dobrowolnie kształtował on sobie pobyt. Pokój musi być przede wszystkim wynajmowany klientom.
Z powodu tych różnic nieco inaczej wygląda jednak też kwestia zarabiania na nieruchomości oraz obciążeń związanych z remontami itp. W przypadku condohoteli remonty są w odpowiedzialności operatora całego obiektu, w przypadku aparthoteli wykończeniem i remontami zajmuje się właściciel, natomiast firma zarządzająca ma oprócz pozyskiwania klientów i świadczenia podstawowych usług hotelowych, np. też sprzątać itp.
W condohotelach nasze mieszkanie samo bezpośrednio nie musi zarabiać, byśmy dostawiali przychód z zarobku całego obiektu. W przypadku aparthoteli nasza nieruchomość musi być wynajęta, byśmy zarabiali.
Oczywiście istnieje szereg mutacji tych dwóch form. Natomiast jedno jest pewne – apart i condohotele są nowym, ale prężnie rozwijającym się segmentem polskich apartamentów. Szacuje się, że co roku powstaje około 20 takich obiektów. Lokalizacje to głównie miejscowości turystyczne nad morzem, na Mazurach i w górach oraz duże miasta.
Ile trzeba zapłacić za własny pokój hotelowy, bądź apartament w aparthotelu? Ceny oczywiście są zróżnicowane – przykładowo we Wrocławiu za mieszkanie wykończone pod klucz w nowym aparthotelu w centrum miasta (z recepcją, windą itp.) jeden z oferentów w WGN policzył sobie 8100 zł od metra kwadratowego. Za 30 metrową kawalerkę należy więc zapłacić 240 tysięcy złotych. Cena jest wyższa od średnich dla Wrocławia o blisko 2000/ m kw.
Czy condohotele to dobry pomysł inwestycyjny? Wiele zależy od tego, czy wybierzemy niezależny apartament, czy pokój hotelowy. W tym pierwszym przypadku zyskujemy też nieruchomość, która z czasem będzie tylko przez nas użytkowana, w tym drugim z kolei minimalizujemy ryzyko wiążąc własną inwestycję z całym dużym hotelem.
Szacuje się, że po uwzględnieniu ryczałtu jako formy opodatkowania, stopa zwrotu takich inwestycji może być naprawdę wysoka i kształtować się na poziomie 6 – 9 proc. netto.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
