Co to znaczy nowoczesna powierzchnia biurowa? Oczywiście nie chodzi tylko o rok budowy. Nowoczesne biurowce klasy A, poza bardzo dobrą, centralną lokalizacją, powinny wyróżniać się takimi elementami, jak wszelkie rozwiązania ekologiczne, czy też energooszczędne, które pozwalają obniżyć koszty eksploatacji budynku, np. zużycie wody deszczowej, wykorzystanie naturalnego światła itp. Oczywiście absolutnym standardem są podwieszane sufity, podniesione podłogi, klimatyzacja, okablowanie strukturalne, miejsca parkingowe itp.


W cenie są rozwiązania, które pozwalają pracownikom obcować z zielenią, a więc np. zielone tarasy. Status zielonych budynków potwierdzają certyfikaty LEED i BREAM.

Jeśli chodzi o wygląd – oczywiście obecnie duży nacisk kładzie się na dostęp światła, liczy się też taki wybór materiałów na elewację, które skutkują tym, że obiekt latem się nie nagrzewa, np. jasny piaskowiec. W warstwie ergonomicznej, budynek powinien umożliwiać swobodną manipulację przestrzenią zgodnie z oczekiwaniami najemców, np. zwiększanie, czy zmniejszanie modułów itp.

Coraz częściej też nowoczesne biurowce umożliwiają np. lokalizację przedszkola dla dzieci pracowników, bądź usług związanych ze sportem i rekreacją, takich jak basen, czy siłownia. Pożądana jest też kantyna w budynku.

Obecnie najdroższe, nowoczesne biura w Warszawie wyceniane są na 17 – 25 euro za metr kwadratowy miesięcznie. W miastach takich jak Wrocław i Kraków jest to 13 – 20 euro miesięcznie od metra.

Jak na tym tle „wypadają” oferty dotyczące starszych powierzchni biurowych?

Ceny często są nawet o połowę niższe. Obecnie średnia stawka najmu metra kwadratowego powierzchni biurowej w WGN w całym kraju wynosi 33 złote, czyli około 8 euro za metr kwadratowy.

Oczywiście, na największych rynkach stawki są wyższe. Średnia cenowa dla Gdańska wynosi obecnie w WGN około 43 zł/ m kw., jednak biura w budynkach postawionych po 2000 roku wyceniane są w przeciętnych stawkach najmu 52 zł za metr, a więc o 18 procent wyżej. Za nowoczesne biura w bardzo dobrej lokalizacji trzeba płacić nawet i 100 zł od metra. Tyle przykładowo kosztuje najem biur w biurowcu z 2001 roku zlokalizowanym w ścisłym centrum Gdańska.

Z kolei ceny powierzchni biurowych, w budynkach z lat 70. czy 80. rzadko kiedy przekraczają 30 zł od metra kwadratowego. W tych cenach można znaleźć w WGN oferty m.in. z gdańskiego Wrzeszcza, czy Oliwy.

We Wrocławiu ceny są zbliżone do gdańskich. Przeciętna stawka najmu biura we Wrocławiu wynosi 40 zł miesięcznie za metr kwadratowy. Nowoczesne powierzchnie biurowe są jednak o 50 proc. droższe i kosztują średnio 60 zł za metr. Przykłady nowoczesnego budownictwa, to np. biurowiec na Psim Polu, gdzie czynsz najmu określono na 50 zł/ m kw., czy też lokal na parterze biurowca z 2008 roku na Krzykach wyceniony na 67 zł od metra kwadratowego.

Jeśli chodzi o Kraków – tutaj przeciętne ceny są nieco niższe, w WGN na poziomie 37 zł za metr. Co ciekawe akurat lokale biurowe w Krakowie stanowią dużą część oferty powierzchni biurowych zlokalizowanych w budynkach starszych, które jednak są wyceniane bardzo drogo. Takie ogłoszenia dotyczą wyłącznie budownictwa przedwojennego – biur w atrakcyjnych kamienicach, w bardzo dobrych lokalizacjach. Takie nieruchomości, w odróżnieniu od budownictwa z okresu PRL, czy też początku lat 90., są wyraźnie wyżej wyceniane. Dla przykładu lokal biurowy w kamienicy na Starym Mieście wyceniono na 60 zł/ m kw.

Starsze budownictwo biurowe, o ile nie chodzi o naprawdę prestiżowe zabytkowe budynki, takie jak wyremontowane kamienice, by rywalizować o najemców musi – podobnie jak w przypadku starszych hipermarketów – przechodzić gruntowne remonty/ przebudowy - inaczej będzie traciło sukcesywnie najemców, którzy wybiorą po prostu wyższe stawki. Coraz więcej starszych biurowców jest też po prostu wyburzanych. We Wrocławiu m.in. w planach jest wyburzenie dużej nieruchomości jak jest  Cuprum, biurowiec przy pl. Jana Pawła II.

Iwona Hryncewicz  Analityk WGN