Zainwestować, czyli kupić z myślą o przyszłych dochodach, jakie będzie przynosić nam mieszkanie.

Od wielu lat jedną z popularnych inwestycji na polskim rynku nieruchomości jest kupno mieszkania z przeznaczeniem do wynajmu. Weźmy pod uwagę sytuację, gdy chcemy przeznaczyć na ten cel możliwie najniższą kwotę. Jak wiadomo, o tanie mieszkania łatwiej w mniejszych miastach – ale tam z kolei trudniej o przyszłych klientów. Najliczniejsze grupy najemców w Polsce tworzą: studenci, pracownicy przyjeżdżający na określony czas do danego miasta, młodzi ludzie zakładający samodzielne rodziny, a także single ceniący sobie niezależność. Warto uwzględnić to przed wyborem lokalizacji mieszkania-inwestycji na mapie Polski, ponieważ każda z tych grup ma inne potrzeby i oczekiwania wobec swojego tymczasowego lokum.

Na wyższy popyt ze strony potencjalnych najemców możemy liczyć w przypadku lokalizacji mieszkania w dużym mieście, ale wówczas trzeba być przygotowanym na większy wydatek. Jednak czy rzeczywiście tanie zakupy to wyłącznie przywilej mniejszych miast?

Z analizy ofert WGN wynika, że – biorąc pod uwagę duże miasta – najtańsze mieszkania znajdziemy w Łodzi. W śródmieściu jest do kupienia kawalerka po remoncie, z wydzieloną kuchnią i z łazienką za 85 tys. zł. A na 2-pokojowy lokal wystarczy już około 100 tys. zł. Spory jest także wybór lokali 1- i 2-pokojowych w dobrym standardzie za 115 tys. – 140 tys. zł.

Podobnie jest w Katowicach, choć ceny kupna są tam trochę wyższe niż w Łodzi. Dla przykładu nową kawalerkę w standardzie deweloperskim można nabyć za 104 tys. zł. Średnie ceny 1-pokojowych mieszkań mieszczą się w przedziale 110 tys.- 130 tys. zł w zależności od standardu i lokalizacji. Jest też 2-pokojowe mieszkanie w centrum, o powierzchni 41 mkw., po remoncie, w świeżo wyremontowanej kamienicy, za 100 900 zł.

Również w Szczecinie, mieście aktywnym gospodarczo, znajdziemy duży wybór mieszkań 1- i 2-pokojowych w cenie od 109 tys. – do 150 tys. Im bliżej tej górnej granicy ceny, tym oczywiście wyższy standard; a 1-pokojowy komfortowy apartament można kupić nawet za 135-140 tys. zł.

Wysokości stawek czynszów najmu w tych miastach są podobne i mieszczą się w przedziałach:
mieszkania 1-pokojowe 700zł – 1100 zł / m-c + opłaty za media,
mieszkania 2-pokojowe 800zł – 1300 zł / m-c + opłaty za media.

Dla porównania – aby stać się właścicielem kawalerki w Warszawie trzeba wydać minimum 195 tys. – 250 tys. zł. We Wrocławiu najtańsze 1-pokojowe kosztują 135 tys. – 155 tys. zł i są to lokale do remontu, przede wszystkim w kamienicach i w wielkopłytowych blokach. W Krakowie ceny są trochę wyższe, 150 tys. – 220 tys. zł. Poznań jest nieco tańszy – około 130 tys. - 150 tys. zł.

Ale wracając do tych bardziej przystępnych cenowo, dużych miast, to przytoczone przykłady ofert dotyczą mieszkań w różnym standardzie, nie wszystkie jednak wymagają generalnego remontu. Niejednokrotnie można poprzestać na odświeżeniu i wymianie sprzętu AGD. Dodatkowo lokalizacja na osiedlu bloków z wielkiej płyty może okazać się atutem, zapewniającym bliskość centrum z pełnym zapleczem usług, ponieważ osiedla te w czasach PRL-u powstawały w dobrych, centralnych lokalizacjach.

Poszukując do kupna taniego mieszkania, trzeba jednak liczyć się z koniecznością wykonania prac remontowych. Można założyć, że koszt remontu lub wykończenia 1 metra kw. nowego mieszkania zamknie się w kwocie 400 - 700 zł. Cena może być różna w zależności od kosztów robocizny i materiałów budowlanych w różnych rejonach Polski, oraz oczywiście od końcowego standardu.

Inwestując w mieszkanie do wynajmu, należy uwzględnić przede wszystkim docelową grupę naszych potencjalnych klientów – o czym wspomniałam wcześniej. Kawalerkę chętniej wynajmie osoba pracującą albo para, niż student, który nie mając stałych dochodów będzie szukał partnerów do współfinansowania czynszu w 2- lub 3-pokojowym mieszkaniu. Z kolei bardzo małe mieszkanie, 1- czy 2-pokojowe nie zapewnia poczucia komfortu, powinno więc zachęcać niskim czynszem najmu, aby przyciągnąć uwagę klienta – nie opłaca się więc wyposażać go w standardzie luksusowego apartamentu. Natomiast lokalizacja na peryferiach musi mieć dobre i szybkie połączenie z centrum lub z uczelnią, czy z zakładem pracy.

Na koniec przykładowa symulacja rentowności inwestycji w tanie mieszkanie do taniego wynajmu: kawalerka o powierzchni 30 mkw., z księgą wieczystą, zakupiona za gotówkę, z niskim czynszem najmu 500 zł – dodatkowo najemca ponosi koszty opłat administracyjnych i zużycia mediów, opodatkowanie przychodu z najmu ryczałtowo 8,5%:

cena zakupu 95 000 zł,
przybliżony koszt transakcji 3 100 zł,
koszt remontu 30 mkw. x 400 zł = 12 000 zł
---------------------------------------------------------
suma: 110 100 zł

roczny dochód z wynajmu minus podatek ryczałtowy 8,5%: (12 x 500 zł) – 510 zł = 5 490 zł,
rentowność w skali roku = 4,99%.

Jak widać rentowność takiej inwestycji jest korzystna, a na pewno wyższa niż obecnie nisko oprocentowane terminowe lokaty bankowe.

Małgorzata Battek