Przypomnijmy, że największą gwarancją bezpieczeństwa dla kupującego mieszkanie miał być rachunek powierniczy, założony przez dewelopera. W wypadku, kiedy nie wywiązałby się on z umowy, pieniądze byłyby zwracane klientom, np. w sytuacji upadłości firmy.

Ustawa deweloperska obejmuje jednak tylko te inwestycje, które formalnie rozpoczęły się po wejściu jej w życie. To spowodowało, że wiele firm, choćby oficjalnie, na papierze „rozpoczynało” sprzedaż przed wejściem ustawy, co oznaczało start inwestycji i funkcjonowanie jej na starych zasadach. De facto więc, mimo, że rzeczywiste budowanie rozpoczęło się dużo później, obowiązek założenia rachunku powierniczego udało się ominąć.

Wyniki raportu UOKiK są pod tym względem miażdżące. Na 608 deweloperów, których działalność prześwietlono do końca sierpnia 2013 roku, tylko 48 miało otwartych w sumie 79 rachunków powierniczych, z czego większość to były rachunki otwarte, z których pieniądze były wypłacane w trakcie budowy w transzach. Jest to mniej korzystna dla klientów forma, niż rachunek zamknięty – gdzie fundusze przekazywane są deweloperowi dopiero po przeniesieniu prawa własności.

Zastrzeżenia UOKiK-u budzi także m.in. niewywiązywanie się z obowiązku dostarczenia klientom tzw. prospektów informacyjnych, w których informowaliby kupujących o wszystkich planowanych inwestycjach w rejonie budowy, w rejonie 1 km. W tym celu firma ma sięgnąć po publicznie dostępne dokumenty, a za podanie nieprawdziwych informacji, bądź zatajenie grozi grzywna, czy nawet dwa lata więzienia. Problem w tym, że ustawa nie precyzuje dokładnie o jakie dokumenty chodzi.

Problemem jest też brak uregulowania w przepisach tzw. umowy rezerwacyjnej, którą zawiera klient z deweloperem, a skutkiem jej jest wyłączenie mieszkania ze sprzedaży na określony czas. Część banków uznaje ten dokument za wystarczający przy rozpatrywaniu wniosku o kredyt. Firmy deweloperskie, a także UOKiK uważają jednak, że należy dokładnie zdefiniować tego typu kontrakty oraz wprowadzić je do ustawy o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych.

Urząd postuluje też, by dać klientom silne narzędzie w postaci odmowy odbioru mieszkania, gdyby zawierało ono znaczące wady, a także formę polegającą na przesunięciu odbioru w czasie, do momentu naprawy wszystkich usterek.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazuje, że co prawda ustawa poprawiła relacje między klientami a firmami deweloperskimi, ale wiele rzeczy jeszcze wymaga poprawki. Sprawa jest o tyle istotna, że deweloperzy znacznie ograniczyli nadpodaż, co przy rosnącym popycie będzie coraz częściej skutkowało zjawiskiem kupowania przez klientów „dziur w ziemi”.

Dla klientów ważne jest więc, jak uchronić się przed nieuczciwym, czy nierzetelnym deweloperem i nie stracić pieniędzy. Sprawa jest o tyle istotna, gdyż – jak już pisaliśmy, firmy w większości wyprzedały zaległe mieszkania, zwiększyła się też liczba pozwoleń na budowę – w kwietniu o 16 proc. w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku. Coraz bardziej prawdopodobne jest, że klient będzie kupował mieszkania jeszcze na etapie początkowym inwestycji.

Zanim doczekamy się „uszczelnienia” ustawy deweloperskiej, warto mieć w głowie kilka spraw, które pomogą nam ustrzec się nieprzyjemnych niespodzianek. Przede wszystkim – by być pewnym odzyskania pieniędzy, gdy deweloper zbankrutuje, najlepiej znaleźć takiego, który zaproponuje nam zamknięty rachunek powierniczy w banku. To oznacza, że z naszych pieniędzy skorzysta dopiero wtedy, gdy przekaże nam prawo własności mieszkania, a więc mamy pewność, że albo lokal wybuduje i wszystko będzie w porządku, albo odzyskamy całość naszych środków.

Powinniśmy się oczywiście również domagać prospektu informacyjnego, który powinien być szczegółową informacją nie tylko o wszystkich planowanych budowach w okolicy, ale również o sytuacji finansowej firmy i doświadczeniu dewelopera. Dowiemy się tam m.in. o tym czy wobec firmy było prowadzone postępowanie egzekucyjne, z jakich pieniędzy zamierza finansować inwestycję, planowane terminy rozpoczęcia oraz zakończenia, technologia wykonania, sposób wymierzenia działki, liczba budynków, rozmieszczenie itp. Wszystkie podane w prospekcie dane są wiążące i jeśli kupujący stwierdzi, że po podpisaniu umowy w formie aktu notarialnego, w przypadku niezgodności inwestycji z prospektem, będzie miał 30 dni na jej rozwiązanie. Jeśli deweloper nie wywiąże się z terminu przeniesienia własności – tutaj należy dać firmie dodatkowy 120 dniowy okres na wywiązanie się z zobowiązania.

Warto pamiętać, że firma deweloperska w momencie zawierania umowy musi mieć już pozwolenie na budowę. Oczywiście powinniśmy uważnie czytać zapisy umowy, i w przypadku ewentualnych wątpliwości skonsultować w delegaturze UOKiK-u czy dany zapis nie jest niedozwolony.

Wszystkie wyżej wymienione działania zminimalizują ryzyko utraty mieszkania i pieniędzy, choć nie dają 100 procent pewności. Problemem może być choćby znalezienie dewelopera, który zaoferuje rachunek zamknięty, większość niestety zakłada rachunki otwarte. Warto więc ciągle zachowywać ostrożność i trzymać kciuki za ustawodawcę, by jak najszybciej załatał dziury w ustawie deweloperskiej.