Biura WGN
CENTRALA WGN
Załóżmy, że nasz kredytobiorca stara się o kredyt na 30 lat w ratach stałych na 95 proc. wartości nieruchomości, czyli 285 tysięcy złotych. Jego wkład własny wynosi 15 tysięcy. Ze wszelkich symulacji kredytowych wynika, że zapłaci on średnie 1425 zł raty miesięcznie (od 1350 do 1500 zł), przy rzeczywistym rocznym oprocentowaniu od 4 do blisko 5 proc. (marża w wysokości do 2 proc.).
Ten sam kredytobiorca, jeśli wyłoży 10 procent wartości mieszkania, czyli zadłuży się na 270 tysięcy złotych, zapłaci miesięczną ratę już w wysokości 1250 – 1350 zł, czyli średnio 1300 zł, a więc o około 120 zł miesięcznie mniej.
Jeśli teraz przemnożymy wysokość raty przez 360, okaże się, że kredytobiorca na 95 proc. wartości nieruchomości zapłaci bankowi w ratach równych w sumie 513 tysięcy złotych, natomiast z 10 – procentowym wkładem, będzie to 468 tysięcy złotych, czyli o 45 tysięcy złotych mniej. Nawet jeśli do całościowych kosztów kredytu dodać wkład własny, okaże się, że ten który wyłożył więcej zaoszczędził około 30 tysięcy złotych.
Przy 20 procentowym wkładzie własnym dla nieruchomości wartej 300 tysięcy złotych, a więc dla kredytu na 240 tysięcy, miesięczna rata wyniesie około 1100 zł, a całościowy koszt kredytu to 390 tysięcy złotych, więc o ponad 120 tysięcy złotych mniej, niż w przypadku kredytobiorcy na 95 procent wartości mieszkania.
Należy pamiętać oczywiście, że to dosyć umowne wyliczenia, w rzeczywistości bowiem – w zależności od oferty bankowej – oszczędność może być jeszcze większa. Kredyty na 95 procent nieruchomości bowiem mają jedne z największych marż na rynku. W maju tego roku wynosiły one średnio 1,88 proc., natomiast w przypadku kredytów na 80 proc. wartości mieszkania jest to już 1, 40 – 1,5 proc.
Jak widzimy, im więcej wkładu, tym więcej de facto zostaje w naszej kieszeni, a nie trafia do banku. Dodać należy również, że kredyty na 95 proc. wartości nieruchomości są udzielane obecnie zaledwie w 13 bankach, co też pokazuje niechęć instytucji finansowych do takiej oferty.
Pytanie natomiast, które zadają sobie eksperci brzmi – na ile wymagalna wysokość wkładu własnego przełoży się na akcję kredytową i rynek mieszkaniowy. Krótko mówiąc, czy Polaków będzie stać na wyłożenie 20 procent wartości mieszkania z własnych pieniędzy?
Oczywiście mówimy o roku 2017, więc perspektywie 2,5 rocznej, ale takie pytanie na pewno nie jest nieuzasadnione. Na razie – przy przeciętnych cenach za 50 metrowe mieszkanie w przedziale 200 – 300 tysięcy, statystyczny kredytobiorca musi wyłożyć 10 – 15 tysięcy złotych. Wydaje się, że są to pieniądze „w zasięgu” przeciętnego Kowalskiego.
Z dostępnych danych Badania Oszczędności Polaków z marca 2014 wynika, że w pierwszym kwartale tego roku przeciętna kwota oszczędności ulokowana na kontach bankowych wynosiła nieco ponad 17 tysięcy złotych. Choć wynik ten poprawił się, to ciągle około 2/3 badanych osób deklaruje, że nie posiada żadnych oszczędności.
Wydaje się więc, że mimo wszystko nawet wymóg posiadania 10 – procentowego wkładu, może w sposób znaczący przełożyć się na liczbę zaciąganych kredytów i popyt na mieszkania. Niektóre banki wprowadziły nawet z początkiem 2014 roku specjalne, nowe produkty, zachęcające do oszczędzania na wkład własny.
Tak zrobił choćby Credit Agricole, który w ramach oferty Mój Dom proponuje comiesięczne oszczędzanie 500 zł (przy minimalnym poziomie wpłaty początkowej wynoszącym 20 tysięcy). W zamian klient ma dostać bonusy przy udzielaniu kredytu hipotecznego.
Na pewno warto już teraz pomyśleć o oszczędzaniu, ewentualnie poszukać kapitału poprzez pożyczki – niekoniecznie w bankach. Być może warto zapożyczyć się u znajomych, czy rodziny. Wyższy wkład własny przyniesie pożądany skutek, który odczujemy w comiesięcznej niższej racie, do tego – do konieczności wykładania coraz większej gotówki, trzeba będzie się przyzwyczaić.
Marcin Moneta / Dział Analiz WGN
