Eksperci REAS podkreślają, że by taki dobry wynik był możliwy, kupować muszą ludzie w różnym wieku i z różnych grup społecznych, dlatego nie sposób przypisać rosnącego popytu do żadnego konkretnego czynnika. Z pewnością dane sprzedażowe winduje rządowy program pomocowy – MDM, ale to za mało, by wytłumaczyć rosnącą koniunkturę. Mieszkania kupowane są obecnie także za gotówkę i ze zwykłych kredytów bankowych. Należy pamiętać, że na mocy ostatniej decyzji Rady Polityki Pieniężnej, najniższe w historii stopy procentowe, na pewno pozostaną na tym poziomie do lipca, a wielce prawdopodobne jest, że nie zmieni się do końca września. Obecnie referencyjna stopa NBP wynosi 2,50 proc., lombardowa 4,00 proc., depozytowa 1,00 proc., zaś redyskonta weksli 2,75 proc.
Należy też zaznaczyć, że ciągle utrzymują się niskie ceny, które zeszły często poniżej stawek z początku boomu na rynku. Wg danych NBP obecnie średnia ofertowa cen nieruchomości na rynku pierwotnym dla Warszawy, Wrocławia, Gdańska, Gdyni, Krakowa, Poznania i Łodzi wynosi 6200 zł. W analogicznym okresie 2007 roku było to 6800.
Na niektórych rynkach skala przeceny jest jednak dużo większa. Przykładowo – w Poznaniu wg NBP, w I kw. 2007 roku stawki ofertowe wynosiły średnio blisko 7300 zł. Obecnie jest to 6600. W Krakowie w analogicznym okresie było to 8250 do obecnych 6400 zł, we Wrocławiu 6300 do 6000 zł.
Poprawiającą się koniunkturę na rynku wyczuwają deweloperzy. Nastroje przekładają się na większą podaż (dzięki zlikwidowaniu obecnej jeszcze niedawno w największych miastach nadpodaży). Firmom udało się w większość zredukować „zapasy” mieszkaniowe, co automatycznie przełożyło się na skokowy wzrost liczby nowych inwestycji.



Wg REAS W całej Polsce w pierwszym kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 15,2 tys. mieszkań, czyli o 62,6% więcej, niż w analogicznym okresie 2013 roku, a także uzyskali w tym samym okresie pozwolenia na budowę 17 850 mieszkań (o 48,3% więcej niż rok wcześniej). Spółdzielnie mieszkaniowe rozpoczęły natomiast budowę tylko nieco ponad 200 mieszkań, ale także odnotowały wzrost w porównaniu z bardzo słabym rokiem poprzednim pod względem liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia.
Warto jednak zaznaczyć, że w pierwszym kwartale w ofercie deweloperskiej było o 10 procent mniej gotowych, niesprzedanych mieszkań, niż we wcześniejszym okresie. Eksperci spodziewają się, że jeśli popyt nam mieszkania nadal będzie utrzymywał się na wysokim poziomie (a wszystko na to wskazuje), w związku z brakiem na rynku nowej oferty (będącej aktualnie w budowie) może przełożyć się to nawet na kilkuprocentowy wzrost cen w ciągu roku.
Warto dodać, że zwiększony popyt widać także na rynku wtórnym, również prowokowany najniższymi od wielu lat cenami. Z danych NBP wynika, że stawki transakcyjne dla Warszawy, Wrocławia, Gdyni, Gdańska, Łodzi, Krakowa i Poznania spadły średnio o 500 zł za metr – z 5900 zł w I kwartale 2007 do 5400 w I kw. 2014. Przy okazji, okazuje się, że ciągle jeszcze – nawet mimo rządowego programu Mieszkanie dla Młodych – rynek wtórny jest tańszy od pierwotnego.
Jaka cenowa rzeczywistość czeka nas do końca roku? Eksperci coraz częściej spodziewają się podwyżek. Przez długi okres ceny pozostawały na niskim poziomie. Tak było przez cały zaszły rok, gdzie na rynku wtórnym średnie stawki dla największych miast wynosiły około 5500 zł. W związku z tym, przy rozkręcającym się popycie i presji m.in. programu MDM (nie na wszystkich rynkach), możemy spodziewać się powolnych wzrostów.
Jest to prawdopodobne, zarówno dla mieszkań nowych i używanych, zwłaszcza w kontekście zmian na rynku kredytowym. Jeszcze w tym roku wystarczy 5 procent wkładu własnego, by starać się o kredyt mieszkaniowy, ale w przyszłym będzie już to 10 procent, a do 2017 roku wysokość wymaganego wkładu wzrośnie do 20 proc. co skutecznie może przyhamować popyt. Z tego też powodu, podobnie jak to było pod koniec ubiegłego roku, kiedy klienci szybciej decydowali się kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości, tuż przed ich wycofaniem z oferty, teraz stosunkowo niski wymóg wkładu własnego może powodować podobne zjawisko.
Nic nie wskazuje na to, by dobre dane popytowe miały się w tym roku zmienić, co przy zmniejszającej się liczbie mieszkań nowych w ofercie i ciągle tanich nieruchomościach używanych, może wpłynąć na wzrost cen.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN