Z danych GUS za grudzień 2013 roku wynika, że średnia płaca w sektorze przedsiębiorstw wzrosła i wyniosła nieco ponad 4200 zł brutto, czyli około 3000 zł na rękę. Średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego na 7 największych rynkach wyniosły w ostatnim kwartale minionego roku około 5600 zł/ m kw. Oznacza to, że w najdroższych lokalizacjach z pensji możemy sobie kupić przeciętnie 0,53 m kw. własnego lokalu. Z dwóch pensji stać nas będzie na ponad metr kwadratowy. Choć na pozór brzmi to śmiesznie, to jednak postęp jest wyraźny – jeszcze w 2008 roku z wynagrodzenia stać nas było zaledwie na 0,4 m kw. lokalu.

Do korzystnych tendencji należy też dodać rekordowo niskie stopy procentowe, które przekładają się na tanie kredyty. Wszystko to – oczywiście teoretycznie – powinno przekładać się na zainteresowanie Polaków mieszkaniami większymi.

Tymczasem dzieje się dokładnie odwrotnie. Skrajności – czyli z jednej strony kawalerki, a z drugiej – lokale duże (powyżej 70 m kw.) były popularne, ale w latach 2007 – 2008, kiedy ceny mieszkań były najwyższe.

Obecnie przeciętny Polak woli zachować ostrożność. Z jednej strony nie chce przesadnie się zadłużać, z drugiej szuka mieszkania praktycznego. Dlatego największym wzięciem cieszą się mieszkania przeciętnej wielkości – od 40 do 60 m kw., najczęściej 2 lub 3 pokojowe.

Z danych pośredników nieruchomości wynika, że zainteresowanie mieszkaniami większymi jest zdecydowanie mniejsze. Szacuje się, że tylko jeden na czterech, a nawet więcej klientów szuka lokalu powyżej 60 m kw.

To oczywiście musi mieć swoje odbicie w cenach, i choć – z racji powierzchni – mieszkania duże są drogie, to przeliczając na metry, stawki będą obniżone.

W WGN średnia cena mieszkania z rynku wtórnego, o metrażu powyżej 70 m kw., wynosiła 3100 zł/ m kw., tymczasem średnia dla całego rynku jest o ponad 400 zł wyższa. Oznacza to, że stawka za metr dużego mieszkania jest przeciętnie o 10 proc. niższa od cen średnich. W niektórych przypadkach wydaje się nawet, że przecena jest dużo większa.

We Wrocławiu jedna z ostatnich ofert dotyczy lokalu z 2002 roku o powierzchni 72 m kw., który sprzedający wycenił na 315 tysięcy złotych, czyli zaledwie 4350 zł za metr.

Dla porównania – praktycznie w tej samej cenie (310 tys. zł) jeden z oferentów chce sprzedać 50 metrowe mieszkanie w bloku z 1986 roku, co daje stawkę wynoszącą 6200 zł.

W Warszawie – gdzie średnie ceny wynoszą około 7400 zł, mieszkania powyżej 70 metrów są tańsze o około 300 – 400 zł na metrze. W Gdańsku ta różnica wynosi 250 – 300 zł.

Z czego wynika fakt, że duże mieszkania są tańsze w przeliczeniu na stawkę za metr? Na pewno z jednej strony jest to efekt obaw sprzedających, którzy – słusznie zresztą – zakładają, że duży lokal, z racji konieczności wyłożenia większej gotówki przez kupującego, będzie im ciężej sprzedać.

Z drugiej strony – klienci, mimo pozytywnych sygnałów w zakresie dostępności kredytów, boją się ryzyka związanego z dużym zadłużeniem i wolą ograniczać wydatki. Ciągle jeszcze nastroje nie są optymistyczne i ludzie generalnie postrzegają sytuację na rynku kredytowym jako trudną. Po drugie, na pewno maleje ich wiara w to, że takie duże mieszkanie uda się w przyszłości dobrze sprzedać, a tym bardziej – w związku z fatalnymi danymi demograficznymi – wynająć.

Tak więc zakup takiej nieruchomości może być później przysłowiowym kamieniem u nogi, zwłaszcza – jeśli wzięło się kredyt. Co więcej – wydaje się, że ta tendencja się utrzyma. Banki już wymagają wkładu własnego przy zaciągnięciu kredytów hipotecznych, a dla dużych mieszkań siłą rzeczy będzie on większy. Ponadto także nowa forma pomocy państwowej, czyli program Mieszkanie dla Młodych, nie prowokuje do zakupu takich nieruchomości. Największe lokale z dotacją państwa mogą mieć do 75 metrów kwadratowych.

Monika Prądzyńska / Dział Analiz WGN