Wg szacunków w naszym kraju jest około 10 tys. obiektów typu dworek, rezydencja, zamek czy pałac. Po ciężkich przejściach historycznych, zniszczeniach wojennych i dekapitacji okresu komunizmu, w naszym krajobrazie najwięcej zachowało się rezydencji i dawnych dworków szlacheckich. Ich liczba, wg szacunków, wynosi około 6 tys. Ponad 20 proc. całego zasobu nieruchomości historycznych i zabytkowych tego typu znajduje się w Wielkopolsce, po około 10 proc. przypada na Dolny Śląsk i Mazowsze. Podobna liczba dotyczy Pomorza.

O tym, że rynek obiektów zabytkowych zyskuje na znaczeniu może świadczyć fakt, że coraz więcej jest pośredników wyspecjalizowanych tylko w takich obiektach.

Warto zaznaczyć, że ważnym graczem na tym rynku ciągle pozostaje państwo. W minionym roku tylko np. Agencja Nieruchomości Rolnych na Dolnym Śląsku ogłosiła sprzedaż ponad 150 dworków i pałaców. Podobnie jest w innych regionach.

Jak kształtują się ceny tego typu obiektów? Oczywiście rozpiętość jest w tym przypadku bardzo duża i zależy od wielu kwestii: stanu budynku, położenia, wielkości działki itp. Wbrew pozorom jednak, zakup przedwojennej nieruchomości nie musi być bardzo kosztowny, choć najniższe wyceny zyskują z reguły dwory i wille do remontu. 

W WGN ich średnia cena w ciągu ostatnich 6 miesięcy wynosiła 3 tys. zł za metr kwadratowy. Najtańsze nieruchomości tego typu są jednak na poziomie kosztów, jakie należałoby ponieść w przypadku kupna przeciętnego mieszkania w dużym mieście.

Przykład, to jedna z ofert z grudnia 2013 r. W Wielkopolsce sprzedający wystawił dworek z XIX wieku, wpisany do rejestru zabytków. Cena za obiekt o powierzchni użytkowej 800 m kw. (wraz z parkiem o powierzchni 6400 m kw.) wynosi 310 tys. zł. Jak informuje oferent – budynek jest do remontu, m.in. brak ogrzewania, sprawnej instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej. To jedna z najtańszych ofert obecnie w WGN.

Na drugim biegunie cenowym są obiekty zrewitalizowane, często działające, jako hotele, pensjonaty czy zajazdy. Tu ceny zaczynają się od kilku i mogą sięgnąć nawet kilkudziesięciu milionów złotych.

Przykład to choćby dworek w tradycyjnym, polskim stylu z Wielunia, w województwie łódzkim. Nieruchomość z XIX wieku, w zabytkowym parku wyceniono na 9 mln zł. Zdarzają się też nieruchomości w cenach 15 mln a nawet ponad 20, ale nie będziemy ich tu przytaczać, z racji tego, że ze względu na kubaturę, powierzchnię i wiek raczej mieszczą się w kategorii pałaców i zamków, niż dworów.

Czy obiekty zabytkowe to dobry biznes? Odpowiedź oczywiście będzie niejednoznaczna, w zależności od zasobności portfela, oczekiwań inwestora oraz samej nieruchomości. Na pewno ten segment rynku wtórnego daje wiele możliwości. Część ofert, zwłaszcza tych, gdzie budynek jest mocno zniszczony i przeceniony, można traktować po prostu w kategorii zakupu atrakcyjnego gruntu, bardzo często parku. Jeśli natomiast potencjalny inwestor decydowałby się na remont zabytkowego dworu, z jednej strony musi liczyć się z poważnymi nakładami finansowymi, z drugiej – może liczyć na pewne udogodnienia.

Kwestią kluczową jest sprawa ochrony konserwatora zabytków. Jeśli obiekt jest w rejestrze, potencjalny inwestor będzie zobowiązany konsultować z nim wszelkie remonty czy przebudowy.

Są jednak również i plusy takiej sytuacji. Inwestor może liczyć na pomoc finansową państwa i samorządu terytorialnego np. w postaci obniżenia o połowę ceny sprzedawanej nieruchomości, jeśli zadeklaruje się jej rewitalizację, różnego rodzaju ulgi podatkowe, czy dotacje celowe, które mogą stanowić nawet 50–75 proc. całości inwestycji. Można też starać się o różnego rodzaju granty i fundusze unijne.

Na pewno po latach całkowitego zastoju, rynek zabytkowych nieruchomości zdecydowanie zyskał na znaczeniu. W naszym krajobrazie przybyło sporo odrestaurowanych i rentownych obiektów, które z powodzeniem pełnią funkcję zajazdów, hoteli czy wreszcie atrakcji turystycznych. Oczywiście nie jest to sprawa tania. Inwestor, który wejdzie na ten rynek będzie musiał często na wyremontowanie nieruchomości kupionej za 2 mln zł, wydać kolejne 2 mln lub wiecej, ale przykłady pokazują, że interes się opłaca. Światowa Organizacja Turystyki podaje choćby w swoich wyliczeniach, że obłożenie hoteli w zabytkowych murach jest o 30 – 40 proc. większe, niż w przypadku budynków nowoczesnych. Ponadto, należy pamiętać, że rewitalizacja dworku daje choćby możliwość różnego rodzaju współpracy z samorządami (które widząc potencjał turystyczny, często same zabierają się za remonty) i organizacji różnego rodzaju eventów. Tak właśnie, z powodzeniem, funkcjonuje coraz więcej zabytkowych, odrestaurowanych nieruchomości w Polsce.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN