To, że z dostępnością mieszkań w MDM może być bardzo słabo, wypływa z wielu analiz rynkowych. Przypomnijmy dla tych, którzy (jeszcze) o programie nie słyszeli. Państwo dopłaci do lokalu kupionego na rynku pierwotnym przez osobę w wieku do 35 lat, o ile oczywiście mieszkanie mieści się w limitach cenowych metra kwadratowego. W pierwszym kwartale nadchodzącego roku będą w największych miastach kształtować się one na poziomie: w Warszawie – 5865 zł/ m kw., we Wrocławiu – 4774, w Krakowie – 4894, w Gdańsku – 5718, w Poznaniu – 5604.

Z zestawienia Związku Banków Polskich (Amor – Sarfin) wynika, że gdyby do tych limitów „przyłożyć” średnie ceny transakcyjne z III kw. bieżącego roku, okazałoby się, że w niektórych lokalizacjach z dostępnością mieszkań będzie wręcz tragicznie.
Zadziwiają szczególnie zaskakująco niskie limity cenowe dla Krakowa, gdzie warunki programu spełniło zaledwie 7 proc. mieszkań z oferty deweloperskiej, niewiele lepiej jest w Warszawie – 14 proc. i we Wrocławiu – 18 proc. Natomiast powyżej połowy mieszkań mieści się w limitach cen w Gdańsku i Poznaniu.

Dane potwierdzają, że przynajmniej w pierwszej fazie wprowadzania programu Mieszkanie dla Młodych potencjalni klienci będą mieli spore problemy ze znalezieniem dla siebie odpowiedniej nieruchomości. Rozwiązaniem byłby oczywiście rynek wtórny, ale ustawodawca nie dopuścił go do uczestnictwa w programie. Sytuacji nie ratuje też poszukiwanie mieszkań na prowincji, w mniejszych miastach, bowiem tam – o ile limity cen nie są aż tak restrykcyjne, o tyle budownictwo deweloperskie jest bardzo ograniczone i nowych mieszkań albo w ogóle nie ma, albo jest ich bardzo mało.

Jakie więc mogą być skutki tak restrykcyjnych warunków programu Mieszkanie dla Młodych? Niestety, raczej nie będą one dobre dla klientów. Eksperci spodziewają się, że deweloperzy zmuszeni schodzić z cen, albo będą próbowali obejść limity, tak jak to miało miejsce w programie Rodzina na Swoim i np. zaoferują klientom mieszkania po teoretycznie niskich, mieszczących się w limitach stawkach, ale za to z bardzo drogim garażem, czy miejscem postojowym, albo przerzucą się na obniżanie kosztów budowy nieruchomości, co – niestety – może się odbić na jakości oferowanych mieszkań.
Można się więc spodziewać, że lokale kwalifikujące się do programu będą np. wykonane z gorszej jakości materiałów, z pominięciem takich elementów jak windy, garaże podziemne itp. Drugim efektem może być „przesuwanie” mieszkania na przedmieścia, peryferie dużych aglomeracji, gdzie działki budowlane są często nawet 2, 3 razy tańsze, co oczywiście pozwoliłoby firmom deweloperskim, mimo niskich cen, uratować swoją marżę, natomiast klientów skazałoby na życie w niewygodnych, peryferyjnych lokalizacjach. Przypomnijmy jeszcze raz, że ten problem nie istniałby, gdy ustawodawca włączył do programu także rynek wtórny, który cechuje się dużym wachlarzem ofert mieszkań, często bardzo dobrze położonych.

Obawy o „wyprowadzkę” MDM –u na przedmieścia potwierdza przegląd cen działek budowlanych. Przykładowo: w WGN za działkę budowlaną w dzielnicy Psie Pole jeden z oferentów oczekuje 300 zł za metr kwadratowy, w dzielnicy Fabryczna do kupienia jest działka w cenie ofertowej 400 zł/ m kw. Dla porównania – w oddalonych od Wrocławia zaledwie o kilka kilometrów Kątach Wrocławskich wystawiono na sprzedaż grunt budowlany w cenie 90 zł za metr, w Kamieńcu Wrocławskim jest to 145 zł/ m kw., a w Dobrzykowicach Wrocławskich – 130 zł. Także w samym mieście, ale na obrzeżach, jest dużo taniej, zwłaszcza jeśli chodzi o dużą powierzchnię. Dla przykładu – jeden z oferentów wystawił na sprzedaż działkę o powierzchni ponad 2 mln m kw. na Jarnołtowie, na zachodnich obrzeżach Wrocławia, w cenie 74 zł za metr kwadratowy. W centrum miasta takie ceny oczywiście są nierealne, dlatego oferta może zainteresować deweloperów. Niestety potencjalny mieszkaniec tej lokalizacji będzie oddalony od centrum aż o 14 kilometrów. Za tanie mieszkanie zapłaci więc komfortem i własnym czasem, oraz również pieniędzmi potrzebnymi na codzienne dojazdy.

Eksperci podkreślają również, że szeroko reklamowana przez rząd funkcja prorodzinna nowego programu, jest co najmniej naciągana. Owszem – program premiuje rodziny z dziećmi – którym za pierwsze dziecko (lub dwójkę) będzie przyznawana dodatkowa dopłata w wysokości 5 proc. wartości mieszkania, natomiast kolejne 5 proc. zostanie naliczone, gdy w rodzinie w ciągu 5 lat pojawi się trzecie dziecko, czyli 5 osobowa rodzina maksymalnie dostanie 20 proc. wartości mieszkania (10 proc. to stawka bazowa należna także singlom).

Niestety ta kwota nie będzie liczona na podstawie całkowitej wartości lokalu a tylko jego 50 metrów kwadratowych. Po drugie – nie zachwycają też limity powierzchni, przyjęte przez rząd. Jeśli w przykładowej rodzinie nie będzie więcej niż 4 osoby (dwie dorosłe i dwoje dzieci) mieszkanie należne im w ramach MDM nie będzie mogło być większe, niż 75 m kw. Dopiero, jeśli pojawi się trzecie dziecko ta powierzchnia wzrośnie do 85 m kw.

Może się więc okazać, że szumnie promowana tzw. funkcja prorodzinna skaże rodziny na życie w dosyć ciasnych, tanich i położonych na peryferiach mieszkaniach, co przynajmniej niektórych klientów może skutecznie odstraszyć od nowego programu. Niewiele też pomoże zakup domu w ramach MDM, którego maksymalna powierzchnia nie będzie mogła (przy trójce dzieci) przekroczyć 110 m kw., przy czym dopłata państwowa nadal będzie dotyczyła tylko 50 m kw. powierzchni.

Wydaje się więc, że krytycy MDM mają uzasadnione obawy o skutki nowego programu, które mogą doprowadzić do zalewu rynku tanim, źle zlokalizowanym i gorzej wykonanym budownictwem, które co prawda pozwoli deweloperom uzyskać pożądane marże, ale na pewno nie zaspokoi mieszkaniowych oczekiwań Polaków.

Monika Prądzyńska / Dział Analiz WGN