Czy jednak ceny rzeczywiście spadną, a jeśli tak to kiedy i o ile? Prognoza w tej sprawie jest bardzo trudna, bowiem sytuacja na rynku wtórnym jest w dużej mierze uzależniona od cen nieruchomości i popytu na rynku pierwotnym oraz powodzenia programu Mieszkanie dla Młodych.

Na razie wiele wskazuje na to, że z powodu drastycznie niskich limitów cen mieszkań, kwalifikujących się do wsparcia na największych rynkach, zasięg nowego programu, przynajmniej na razie, będzie mocno ograniczony. Deweloperzy w miastach takich jak Kraków czy Wrocław sprzedają obecnie lokale w przeciętnych cenach nawet często o ponad 1000 zł większych za metr, niż wynoszą limity cen.

Przypomnijmy, że Warszawie (na terenie miasta) limit wynosi nieco ponad 5800 zł/ m kw., w Gdańsku – 5718, w Krakowie niecałe 4900 zł, w Poznaniu – 5600, a we Wrocławiu 4774 zł. Szczególnie w takich miastach jak Kraków, czy Wrocław są one znacznie zaniżone. Warunki cenowe spełnia zaledwie od kilku do kilkunastu procent oferty.

Dużo więc wskazuje na to, że przynajmniej w pierwszych „rozruchowych” miesiącach, klientom programu MDM będzie ciężko znaleźć właściwe mieszkanie. Później może być już z tym nieco lepiej, ale coś za coś – albo ceny faktycznie się nie zmienią, a firmy będą stosować różnego rodzaju triki, by obejść widełki programu (np. poprzez sprzedaż wraz z „tanim” mieszkaniem, bardzo drogi garaż itp.), albo odbije się to na jakości inwestycji deweloperskich, czy też lokalizacji.
Wielu obserwatorów rynku już teraz spodziewa się sytuacji przesuwania inwestycji deweloperskich na obrzeża, przedmieścia, gdzie ceny gruntów są dużo niższe, a tym samym można obniżyć koszty całej budowy.

To jednak rozwiązanie niekoniecznie pożądane przez klientów i choćby dlatego rynek wtórny, który w Polsce nadal jest najpopularniejszy, może nie stracić bardzo na popycie. Wybór lokalizacji, standardu i rodzaju mieszkania używanego jest po prostu szerszy i niejednokrotnie może się okazać, że płacąc tyle samo, bądź nieco tylko więcej, niż na rynku pierwotnym, można mieć lokal nie wymagający wkładu własnego, a do tego położony w atrakcyjnej lokalizacji, np. blisko centrum, sklepów, przedszkoli, miejsca pracy. Z punktu widzenia klienta jest to bardzo istotna zaleta.
Inna kwestia, która wydaje się neutralizować odpływ klientów od rynku wtórnego, na rzecz rynku pierwotnego, to stosunkowo ograniczona liczba ewentualnych uczestników programu MDM. Przypomnijmy, że musi być to osoba (singiel lub członek rodziny), która nie ukończyła 35 lat, która po raz pierwszy kupi własne mieszkanie.
Co więcej – ograniczona oferta deweloperów w dużych miastach, jest jeszcze bardziej skromna na mniejszych lokalnych rynkach – w małych miejscowościach, gdzie inwestycji jest bardzo mało. Z konieczności więc klienci na takich rynkach będą nadal szukać w ofercie mieszkań używanych. Wszystkie te wymienione wcześniej kwestie zdają się wskazywać na to, że rynek wtórny, nawet jeśli miałby odczuć spadek popytu, będzie on niewielki i nie wpłynie istotnie na ceny.

To jednak tylko część prawdy, bowiem z drugiej strony przyszły rok przywita klientów gorszymi warunkami kredytowania – trzeba będzie wyłożyć pieniądze na wkład własny, by uzyskać bankowy kredyt. Na początek będzie to 5 proc. wartości, ale z każdym rokiem będzie on rósł, by w 2017 wynieść 20 proc.
Wielu obserwatorów rynku obawia się, że takie zmiany skutecznie przygaszą odradzający się popyt, co skutecznie przełoży się na spadki cen – szczególnie dotyczyć to będzie rynku wtórnego, którego nowy program państwowego wsparcia nie obejmie.
Z drugiej strony negatywne skutki nowej rekomendacji dotkną także tych klientów rynku pierwotnego, którzy nie będą objęci programem Mieszkanie dla Młodych. Należy też pamiętać, że nowa rekomendacja nie tylko „zaciska” wymogi. Pozytywniejsza dla klientów jest zmiana okresu do obliczania zdolności kredytowej (czas, w jakim klient będzie zdolny spłacić kredyt). Obecnie jest to 25 lat. W przyszłym roku ma wynieść lat 30. Ta regulacja powinna wpłynąć na wzmocnienie karty przetargowej klientów wobec banków i na poprawę ich zdolności kredytowej. Widzimy więc, że rekomendacja z jednej strony „zaciska”, z drugiej zaś nieco „poluzowuje” wymogi wobec kredytobiorców.

Czy więc ceny mieszkań używanych spadną, a jeśli tak to o ile? Ostrożne szacunki każą przypuszczać, że przecena będzie niewielka i może wynieść około 5 proc. Obecnie w skali całego kraju w WGN to mieszkania nowe są nieznacznie droższe. Jest to różnica symboliczna, należy też pamiętać, że na lokalnych rynkach bywa bardzo różnie – przykładowo: w Krakowie i Warszawie droższe są mieszkania używane, we Wrocławiu i Poznaniu dominuje natomiast rynek pierwotny.
Na pewno warunki programu Mieszkanie dla Młodych oraz sytuacja na rynku kredytów nie sprawią, że stawki spadną skokowo. Jeśli już możliwa jest niewielka korekta, ale wraz ze stopniowym wzrostem popytu i cen na rynku pierwotnym (wraz z rozruchem MDM) powoli rosnąć znów będą ceny mieszkań używanych.

Iwona Hryncewicz / Dział Analiz WGN