Biura WGN
CENTRALA WGN
Takie wnioski wypływają z dwóch podsumowań przedostatniego kwartału 2013 roku opublikowanych przez Związek Banków Polskich (raport AMRON-SARFiN) oraz przez NBP.
Z danych ZBP wynika, że na większości największych rynków średnie ceny mieszkań wzrosły w przedziale od 65 do 95 zł za metr kwadratowy. Stawki wzrosły zarówno w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Gdańsku. Wyjątkiem tutaj jest Wrocław, gdzie ceny mieszkań nieznacznie spadły.
Zgodnie więc z zestawieniem ZBP w Warszawie przeciętne ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w standardzie popularnym i luksusowym wynoszą obecnie 7249 zł, w stosunku do 7166 zł w II kw., w Krakowie jest to 5849 zł wobec 5754, w Poznaniu 5173 wobec 5080, a w Gdańsku 5331 wobec 5266 zł/ mkw. Rodzynkiem w tym zestawieniu jest Wrocław, gdzie ceny transakcyjne zmniejszyły się i wynosiły w trzecim kwartale 5380 zł/ mkw. wobec 5425 zł. wcześniej.
Warto przyjrzeć się również zestawieniu całkowitych średnich cen transakcyjnych mieszkań na największych rynkach. Wynika z niego, że warszawiacy przeciętnie kupowali lokale o około 100 tys. zł droższe, niż klienci we Wrocławiu czy Gdańsku.
Średnia transakcyjna cena kupionego mieszkania w stolicy wyniosła 403 tysiące złotych. Najmniejszy dystans dzieli Warszawę z Krakowem, gdzie klienci kupowali mieszkania przeciętnie o 60 tys. zł tańsze (średnia transakcyjna wynosi tam 341 tys. zł), dalej w kolejności są Wrocław (307 tys.), Gdańsk (302 tys.) i Poznań (276 tys.).
Jak więc widzimy – w trzecim kwartale ruch cenowy, mimo wzrastającego popytu, był bardzo niewielki. Eksperci WGN wskazują, że przede wszystkim istotne jest w tym przypadku – widoczne wcześniej - zatrzymanie cyklu obniżek cen. Natomiast poprawa koniunktury na razie nie tyle uwidacznia się w rosnących stawkach, co w „usztywnieniu” stanowiska deweloperów wobec ewentualnych rabatów, obniżek i promocji. O to jest po prostu trudniej.
Jak kształtują się ceny wg zestawienia NBP? Porównanie kwartalne cen mieszkań wypada podobnie i prowadzi do tych samych wniosków. Zmiany kwartalne cen transakcyjnych są minimalne (50 – 100 zł m kw.), właściwie można mówić o stabilizacji cenowej na rynku. Natomiast ciekawsze jest porównanie cen z trzeciego kwartału tego roku, ze stawkami z końca roku 2012, które pokazuje w jakich miastach wyraźnie one wzrosły.
I tak – w trzecim kwartale 2013 średnie ofertowe na rynku pierwotnym w Warszawie w zestawieniu NBP wyniosły 7173 zł, i o ile wobec drugiego kwartału wzrosły one o około 100 zł za metr kwadratowy, o tyle w porównaniu do czwartego kwartału 2012 ten wzrost wynosi już 700 zł za metr, czyli o 10 proc.
Podobne zjawisko obserwujemy w Gdańsku i Poznaniu. Na każdym z tych rynków w porównaniu do ostatniego kwartału 2012 ceny wzrosły o około 400 – 600 zł/ mkw. W Gdańsku w III kw. bieżącego roku przeciętne stawki transakcyjne z rynku pierwotnego wynosiły 5794 zł, wobec 5336 na koniec 2012 r. , w Poznaniu było to 6054 w III kw. 2013 wobec 5414 w IV kw. 2012. Jak więc widzimy, o ile zmiany cenowe w ciągu roku były nieznaczne (choć wzrostowe) o tyle porównanie w dłuższym okresie pokazuje wyraźny wzrost (rzędu 10 proc.) cen.
Wyjątkami są jednak Kraków i Wrocław, gdzie stawki o kilkaset złotych spadły w porównaniu do ostatniego kwartału 2012 roku. W Krakowie wyniosły one 5847 zł wobec 6200, a we Wrocławiu 5500 wobec 5560 zł.
Ciekawe wnioski wypływają natomiast z porównania cen ofertowych i transakcyjnych na rynkach pierwotnym i wtórnym. Okazuje się, że dużo większą skłonność do obniżania stawek przejawiają obecnie oferenci mieszkań używanych, które w transakcjach są przeciętnie 9 procent niższe niż wynoszą ceny ofertowe. Największe korekty cenowe dotyczą mieszkań o dużych powierzchniach oraz luksusowych, takich jak apartamenty. Tutaj korekta może sięgać nawet 15 procent.
Mieszkania rynek pierwotny - tutaj nie jest już tak dobrze. Tu średnia ofertowa na 7 największych rynkach wyniosła 6700 zł, natomiast średnia transakcyjna to 6200 zł, i o ile stawki ofertowe zmieniały się minimalnie, o tyle te transakcyjne rosły (w porównaniu do IV kw. 2012 wzrost o około 400 zł). Takie dane potwierdzają wzrastający popyt i coraz mniejszą skłonność ze strony deweloperów do negocjacji cen. Te transakcyjne były w III kw. niższe od ofertowych o około 8 proc. Przy czym w różnych miastach wygląda to różnie. W Warszawie, gdzie różnica jest największa – ceny transakcyjne mieszkań okazały się niższe od ofertowych o 1000 zł/ mkw. (7173 wobec 8146), mieszkania we Wrocławiu ta różnica wyniosła około 500 zł (5499 wobec 5997), w Gdańsku bylo to około 600 zł (5749 wobec 6398), ale już w Poznaniu kształtowała się na poziomie tylko 300 zł (6054 wobec 6351), a w Krakowie wyniosła zaledwie 150 zł (5847 wobec 5989).
Co z tych wszystkich danych wynika? Jest to potwierdzenie stabilizacji na rynku. We wszystkich największych miastach kraju ceny zmieniały się nieznacznie, raczej rosły, ale nie były to duże zmiany.
Należy dodać, że co prawda widać wzrastający popyt w danych o liczbie i wartości udzielonych kredytów, ale nadal są to dane dużo gorsze niż w 2012 roku (mimo historycznie niskich stóp procentowych i cen nieruchomości). Z raportu ZBP wynika, że w III kwartale 2013 kredyty hipoteczne osiągnęły liczbę ponad 45 tys. i jest to wzrost w porównaniu do II kw. o 3,84 proc. Jednak porównanie rok do roku wskazuje, że akcja kredytowa była mniejsza o 5 tys. podpisanych umów, czyli o około 10 proc. Podobne wnioski wypływają z porównania wysokości udzielonych kredytów, która to wysokość kwartalnie co prawda wzrosła o 4 proc. i wyniosła w sumie ponad 9,5 mld zł, to jednak w porównaniu do III kw. 2012 był to spadek wartości o 5 proc.
W świetle tych danych informacje o odradzającym się popycie wyglądają problematycznie. Co prawda widzimy sukcesywnie wzrastającą akcję kredytową w tym roku, jednak są to ciągle wartości niższe niż w końcu roku 2012. Z drugiej strony należy pamiętać, że akcję kredytową „rozkręcała” wtedy końcówka programu Rodzina na Swoim, oraz o tym, że prawdziwy obraz roku 2013 będziemy mieli po podsumowaniu ostatniego kwartału 2013, który może przynieść zdecydowaną poprawę danych, zwłaszcza dotyczących kredytów. Zmiany w rekomendacji S, mają przełożenie na strukturę zaciąganych kredytów i widać, że klienci w obawie o konieczność wyłożenia wkładu własnego, chętniej zaciągają jeszcze przed końcem roku kredyty z pełnym finansowaniem.
Z raportu ZBP wynika, że blisko 53 proc. z puli wszystkich udzielonych kredytów to te ze wskaźnikiem LtV powyżej 80 proc. W III kw. ta liczba zwiększyła się o 6 proc. a przecież nie był to okres (wakacje) tradycyjnie uznawany za dobry w sprzedaży nieruchomości. Dlatego eksperci spodziewają się dużo pozytywniejszych danych na koniec roku i zdecydowanego wzrostu liczby oraz wartości udzielonych kredytów, zwłaszcza tych na 100 proc. wartości nieruchomości.
Małgorzata Battek
Analityk rynku WGN
