Ile rzeczywiście trzeba zapłacić za mieszkanie? To oczywiście zależy gdzie i za jaką nieruchomość. Różnica między ceną transakcyjną a ofertową to jeden z najważniejszych wyznaczników, którymi kierują się klienci. Poszukują okazji, by kupić jak najtaniej.

Okazuje się jednak, że z utargowaniem pożądanej kwoty może być problem – szczególnie jeśli celujemy w mieszkania nowe. W tym roku sukcesywnie rośnie liczba transakcji. Poprawiające się dane sprzedażowe i lepsze informacje o popycie skutkują tym, że firmy deweloperskie mniej chętnie schodzą z cen, choć dobra wiadomość jest taka, że stawki ofertowe na razie dynamicznie nie rosną. Czyli ciągle można kupić stosunkowo tanie mieszkania i ciągle można pozyskać na nie tani kredyt.

Z raportów rynkowych wynika, że w całym mijającym 2013 roku na rynku pierwotnym obserwowano zjawisko dążenia do zrównania stawek transakcyjnych z ofertowymi. Obecnie na największych rynkach różnice między tymi wartościami są niewielkie. Szacuje się je na 2 do góra 5 procent, ale raczej przeważają te oscylujące wokół 2 – 3 proc.

Z czego wynika taka sytuacja? Po pierwsze – jak już mówiliśmy, poprawił się popyt. Dobre warunki kredytowania, rekordowo niskie stopy procentowe i obniżone ceny nieruchomości, oraz wzrost siły nabywczej naszych pensji w przeliczeniu na metry kwadratowe nieruchomości zrobiły swoje. Klientów jest więcej.

Obserwatorzy rynku spodziewają się również, że grudzień w tym roku będzie znacząco różnił się od analogicznego okresu w latach ubiegłych, który raczej nie był szczególnie dobrym czasem dla deweloperów pod względem sprzedaży. Tym razem może być inaczej, a wszystko za sprawą zmian, które wejdą w życie od stycznia. Chodzi przede wszystkim o wchodzącą w życie bankową rekomendację S, która wymusi na kredytobiorcach wyłożenie 5 procentowego wkładu własnego na zakup nieruchomości (wielkość wkładu będzie sukcesywnie rosła, by w 2017 roku osiągnąć poziom 20 proc.). Ta zmiana może spowodować, że jeszcze przed końcem roku będziemy mieli do czynienia ze wzrostową falą popytu, wykreowaną przez tych, którzy będą chcieli na ostatnią chwilę zadłużyć się na obecnych, korzystnych zasadach.

Należy też pamiętać, że zmniejszająca się różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku pierwotnym wynika też częściowo przynajmniej z urealnienia oferty deweloperów, którzy – po chudych latach – woleli nie odstraszać klientów wygórowanymi stawkami cennikowymi.

Obecnie m.in. z raportu REAS za 3 kwartały bieżącego roku wynika, że firmy na razie jeszcze nie podejmują decyzji o podwyżkach cen, za to są właśnie mniej skłonne do negocjacji i ograniczają rabaty i promocje (choć te świąteczne już znajdziemy na rynku).
Inaczej za to ma się sytuacja z mieszkaniami używanymi. Tutaj klienci ciągle mają sporo do ugrania. W WGN przeciętna różnica między ceną transakcyjną i ofertową wynosi około 6,5 proc., ale na całym rynku mieszkań używanych coraz częściej można uzyskać nawet ponad 10 procent upustu.

Z czego to wynika? Wpływ na taką sytuację może mieć kilka czynników. Oczywiście poprawa dostępności mieszkań nowych (niższe ceny, łatwiejszy do uzyskania kredyt) ma tu niebagatelne znaczenie, z drugiej strony należy pamiętać, że w wielu lokalizacjach (m.in. Kraków, Warszawa) ciągle to lokale z rynku wtórnego są średnio droższe. Ponadto mieszkania z rynku wtórnego są z reguły preferowane przez kupujących. Być może w związku z obawą, że w przyszłym roku lokale używane czeka znaczna korekta cen (z uwagi na to, że nie zostaną objęte programem Mieszkanie dla Młodych) wielu właścicieli decyduje się już teraz „spuścić nieco z tonu”.

Na jakich typach mieszkań możemy ugrać największe obniżki? Oczywiście na tych, gdzie zainteresowanie klientów jest najmniejsze – a należą do nich przede wszystkim kawalerki oraz – na drugim miejscu – mieszkania duże (powyżej 70 m kw.).

Jeśli chodzi o kawalerki – popyt na tego rodzaju nieruchomości znacząco spadł. O ile jeszcze kilka lat temu małe mieszkania jednopokojowe cieszyły się dużym wzięciem (z uwagi na wywindowane ceny nieruchomości), o tyle teraz klienci preferują zakup bardziej praktyczny – raczej 2, 3 pokoje do 60 m kw.

W WGN w mijającym roku transakcje z udziałem kawalerek stanowiły zaledwie nieco ponad 4 proc. ogółu, podobnie było z dużymi mieszkaniami 4, 5 pokojowymi, zwłaszcza o przeciętnym standardzie.

Dodać należy, że kawalerki, mimo słabego popytu, często mają wywindowane stawki jeśli chodzi o metr kwadratowy. Niejednokrotnie zdarza się, że cena ofertowa metra kwadratowego takiego mieszkania jest o nawet 10 proc. wyższa od lokali o przeciętnej powierzchni. Dlatego jest z czego opuszczać ceny.

Czy w przyszłym roku należy spodziewać się dalszych spadków na rynku wtórnym? Większość obserwatorów zakłada, że tak, ale ich skala jest trudna do przewidzenia. Wiele zależy od zasięgu nowego programu Mieszkanie dla Młodych. O ile jeszcze w dużych miastach może być on dosyć szeroki (choć nie wszędzie, z uwagi na niskie limity ceny metra kwadratowego dla lokali z państwowym wsparciem), o tyle w mniejszych ośrodkach program ten praktycznie nie będzie miał racji bytu z uwagi na ograniczone nowe budownictwo. Tam mieszkania używane nadal mogą trzymać ceny. Po drugie należy pamiętać, że lokale z rynku wtórnego mają często wiele zalet, których brak mieszkaniom nowym. Często są lepiej położone i nie wymagają wkładu związanego z wykończeniem lokalu. To wszystko może powodować, że spadki cen – jeśli będą, nie będą znaczne.

Teresa Michniak / Dział Analiz WGN