Przypomnijmy – państwo wyłoży 10 proc. wartości naszej nieruchomości w ramach MDM pod warunkiem, że nie ukończyliśmy 35 – lat, będzie to nasze pierwsze własne mieszkanie i w dodatku kupione na rynku pierwotnym. Lokal nie może mieć więcej niż maksymalnie 85 m kw., bądź dom do 110 m kw. (przy trojgu dzieci). Wsparcie wyniesie 10 proc. wartości 50 m kw. naszej nieruchomości, chyba że mamy dzieci – wtedy za pierwsze i drugie dziecko jest dodatkowe 5 proc., a w przypadku, gdy urodzi się trzecie – jeszcze kolejne 5 proc. wartości mieszkania.

Najważniejsza rzecz to ceny nieruchomości. Nie będziemy mogli liczyć na wsparcie niezależnie, którą wybierzemy. Państwo dopłaci tylko do lokali mieszczących się w widełkach cenowych metra kwadratowego. Na razie dla największych rynków wynoszą one odpowiednio: w Warszawie (na terenie miasta) limit wynosi nieco ponad 5800 zł/ m kw., w Gdańsku – 5718, w Krakowie niecałe 4900 zł, w Poznaniu – 5600, a we Wrocławiu 4774 zł.

Eksperci przyznają, że takie stawki są bardzo „oszczędne”. Wg szacunków REAS sporządzonych na podstawie ofert z III kwartału mijającego roku, w limitach cen mieści się zaledwie 25 proc. mieszkań z Wrocławia, 10 z Warszawy, 6 z Krakowa, 16 z Poznania. Nieco lepiej jest w Gdańsku i Łodzi, gdzie wymogi spełnia ponad 50 proc. lokali w aktualnej ofercie.

Czy więc klienci pozostaną na lodzie? Oczywiście okaże się, jak deweloperzy przystosują się do nowego programu. Niskie limity jednak mogą budzić uzasadnione obawy. Okazuje się, że sytuacja może być nieco lepsza w gminach w bliskim sąsiedztwie wielkich aglomeracji, gdzie oczywiście limity cen mieszkań ze wsparciem państwowym są niższe, ale też niższe są ceny samych mieszkań.

Przykładowo: wśród ofert WGN znajduje się mieszkanie na rynku pierwotnym w miejscowości Modlnica, w gminie sąsiadującej z Krakowem – cena metra kwadratowego wynosi w tym przypadku 4300 zł, tymczasem limit cen rządowego programu dla gmin sąsiadujących (przylegających) z Krakowem wynosi 4560 zł.

Podobnie jest w Pruszczu Gdańskim, gminie bezpośrednio przylegającej do Gdańska, gdzie za nowe mieszkania o metrażach od 52 do 65 m kw. oferent oczekuje 4000 zł/ za metr, natomiast limit ceny dla lokali kwalifikujących się do wsparcia w ramach MDM wynosi w gminach wokół Gdańska niecałe 4300 zł/ m kw.

Jeszcze lepsze wnioski wypływają z analiz cen na obszarze całych województw (poza dużymi miastami, oraz gminami bezpośrednio sąsiadującymi). Przykładowo: na Dolnym Śląsku w lokalizacjach poza Wrocławiem i bezpośrednim jego sąsiedztwem, mieszkania ze wsparciem MDM nie mogą być droższe niż 3865 zł/ m kw. Na chwilę obecną wymóg ten spełniają m.in. nieruchomości wystawione w WGN do sprzedaży ze Zgorzelca (3240 zł/ m kw.), Kamieńca Ząbkowickiego (3000 zł/ m kw.) czy Bolesławca (3000 zł/ m kw.).

Podobne, mieszczące się w państwowych limitach, oferty znajdziemy także w wielu innych miejscowościach – pod warunkiem, że nie poszukujemy w największych miastach, bo – wydaje się – że właśnie tu będzie z tym największy problem.

Niestety na tzw. prowincji, również może „nie być kolorowo”, ale nie chodzi o ceny, a o dostępność nowych mieszkań. Z tym jest naprawdę krucho, bowiem deweloperzy poza dużymi miastami budują bardzo mało. Może się więc okazać, że choć ceny są przystępne i mieszczą się w wymogach programu, liczba lokali nie pokryje zapotrzebowania i w praktyce odetnie od MDM mieszkańców mniejszych miejscowości, bądź osób gotowych tam kupić nieruchomość.

Przykładowo – na Dolnym Śląsku w ciągu ostatniego półrocza pojawiło się w WGN 55 ofert nowych mieszkań, z czego aż 16, czyli 30 proc. przypada na Wrocław. W innych regionach stosunek ten jest jeszcze gorszy dla „prowincji”. W Małopolsce ponad połowa mieszkań nowych przypada na Kraków, na Mazowszu w ostatnim półroczu nie pojawiła się żadna oferta spoza Warszawy. Nieco lepiej jest natomiast w Wielkopolsce, gdzie około 60 proc. ofert pochodzi spoza Poznania.

Te dane jednak pokazują, że o ile na tzw. prowincji nie będzie raczej problemu z cenami, to ze znalezieniem mieszkania problem jednak będzie, bo tych najzwyczajniej w świecie może być za mało.

Po drugie należy pamiętać, że jednak rynek w naszym kraju zdominowały aglomeracje, które skutecznie ściągają przybyszów, i to jednak w nich klienci MDM będą szukać mieszkań. Należy przypuszczać, że oferty spełniające wymogi cenowe, ale oddalone od dużego miasta o kilkanaście, kilkadziesiąt kilometrów mogą nie spełnić oczekiwań kupujących. Szansą dla nich byłby rynek wtórny, ale jak wiemy – rząd zrezygnował z dotowania kupna mieszkań używanych, przez co – wydaje się – skutecznie pozbawił wielu potencjalnych klientów szansy na skorzystanie z programu Mieszkanie dla Młodych.

Monika Prądzyńska / Dział Analiz WGN