Czy warto więc już teraz rozglądać się za własnym „M”, czy może jeszcze poczekać? W przyszłym roku wiele się zmieni w mieszkaniówce. Wejdzie w życie nowy program Mieszkanie dla Młodych, oraz tzw. rekomendacja S dla banków, które przestaną udzielać kredytów bez wkładu własnego. Mimo to eksperci spodziewają się, że ceny mogą zacząć wzrastać.
Tak zakłada w najnowszej prognozie na 2014 rok NBP. Narodowy Bank Polski przewiduje, że w związku z nałożeniem się na siebie kilku czynników, stawki pójdą w górę. Chodzi przede wszystkim o utrzymujący się wysoki popyt na mieszkania i dobre warunki kredytowania.
Wielu potencjalnych klientów, uczestników programu MDM, zwleka z kupnem mieszkania do początku przyszłego roku, co skumuluje dalszy popyt. Do tego nadal klienci będą mieli do dyspozycji stosunkowo tanie kredyty (Rada Polityki Pieniężnej prawdopodobnie co najmniej do połowy roku nie podwyższy stóp procentowych), co nawet pomimo konieczności posiadania wkładu własnego przełoży się na wzrost transakcji, a to będzie skutkowało wzrostem cen, z uwagi na poprawę kondycji firm deweloperskich – mniej więcej tyle mówi raport NBP.
Inni obserwatorzy rynku są mniej przekonani o dynamicznych wzrostach. Głównie dlatego, że nowy program wsparcia państwowego może okazać się zbyt mało istotnym bodźcem, by w sposób znaczący wpłynąć na popyt. Poza tym – proponowane limity ceny metra kwadratowego dla mieszkań ze wsparciem  są w wielu lokalizacjach zbyt niskie, by znaleźć odpowiednią ofertę.
Z drugiej strony należy pamiętać o tym, że już teraz popyt jest wywindowany nie  przez uczestników programu MDM, a właśnie przez tych, których program nie obejmie, za to od przyszłego roku stracą możliwość kredytowania na 100 proc. Takie osoby decydują się jak najszybciej zaciągnąć kredyt, by kupić nieruchomość. Może się więc okazać, że dynamika popytu w przyszłym roku nie będzie tak duża.
Obserwatorzy rynku podkreślają również, że zakres funkcjonowania nowego programu Mieszkanie dla Młodych będzie różny w różnych miastach. Ogólnie szacuje się, że w skali całego kraju z tej formy skorzysta około 20 proc. kupujących, jednak ze względu na bardzo zróżnicowane limity ceny metra kwadratowego mieszkań (mimo podobnych kosztów budowy nieruchomości), zasięg obowiązywania nowego programu będzie różny, w zależności od lokalizacji.
Dla przykładu – z ostatniego raportu REAS wynika, że w Krakowie tylko 6 proc. mieszkań z rynku pierwotnego mieści się w limitach cen, z kolei w Łodzi jest to aż 60 proc. Widzimy więc, że skutki wprowadzenia nowego programu mogą być lokalnie bardzo różne.
W miastach takich jak Kraków mogą wymusić zmianę oferty u deweloperów, niestety często kosztem jakości oddawanych mieszkań oraz lokalizacji (najczęściej mogą być to peryferie dużych miast).
Z kolei z racji tego, że wsparcie nie będzie dotyczyły rynku wtórnego, z pomocy państwowej wykluczeni w praktyce zostaną mieszkańcy małych miejscowości, gdzie nowych inwestycji deweloperskich jest jak na lekarstwo.
Z tego też powodu różnie może reagować rynek wtórny. Należy oczekiwać, że lokalnie – w miastach, gdzie nowy program MDM obejmie dużą cześć oferty deweloperskiej, ceny na rynku wtórnym spadną, zwłaszcza, że trudniej będzie o kredyt. Z drugiej strony należy pamiętać, że w małych miejscowościach, gdzie nowe budownictwo jest znacznie ograniczone, większość klientów korzysta z oferty mieszkań używanych i tam ceny raczej nie powinny spaść.
Jak więc widzimy jest szereg uwarunkowań, które sprawiają, że ciężko definitywnie określić w jakim kierunku pójdzie rynek. Większość obserwatorów skłania się ku przekonaniu, że ceny mieszkań nowych będą powoli, ale jednak rosły. Szacuje się, że w pierwszych kwartałach roku ta tendencja nie będzie bardzo widoczna, ale w drugiej połowie roku zwyżki mogą sięgnąć nawet 10 proc.
Obserwatorzy obawiają się też powrotu negatywnych praktyk znanych z programu Rodzina na Swoim, zwłaszcza w miastach gdzie limity cenowe ograniczą dostęp do mieszkań ze wsparciem. Deweloperzy mogą więc sprzedawać np. teoretycznie tanie mieszkania, ale za to z bardzo drogimi garażami czy miejscami parkingowymi. Tego typu praktyki były już wcześniej stosowane. Inną, prawdopodobną konsekwencją stosunkowo niskich limitów cenowych, będzie lokalizowanie inwestycji na obrzeżach miast.
Warto też pamiętać o czynnikach makroekonomicznych, które mogą odbić się na cenach. Gospodarka przejawia sygnały poprawy kondycji. Obserwujemy lepsze wskaźniki wzrostu gospodarczego, co w powiązaniu z niskimi kosztami kredytów, w dalszym ciągu powinno generować wzrastający popyt, a za nim powinny rosnąć ceny. Na pewno wyraźnych wzrostów nie będzie na początku roku, jednak tendencja wzrostowa powinna uwidocznić się bardziej w drugiej połowie przyszłego roku.

Iwona Hryncewicz
Dział Analiz WGN