Obecnie najwyżej wyceniane są lokale stosunkowo nowe, tzn. wybudowane po 2000 roku. Nie wszędzie jednak tak jest. W Warszawie różnica cen nie jest znacząca, natomiast w Krakowie to mieszkania starsze wyceniane są wyżej. Wszystko zależy od lokalizacji. W miastach, gdzie w centrum dominuje starsza zabudowa i nie ma zbyt wielu ofert mieszkań stosunkowo nowych, to te starsze okazują się droższe.
Wśród ofert WGN średnia cena metra kwadratowego mieszkania wybudowanego po 2000 roku, w ciągu ostatnich 6 miesięcy wynosiła w skali całego kraju 5000 zł za metr kwadratowy, gdy tymczasem średnie wyceny dla całego rynku mieszkań używanych kształtowały się na poziomie 3500 zł za metr. Wynikałoby z tego, że mieszkania stosunkowo nowe są przeciętnie aż o 42 proc. droższe. Co więcej – różnica jest jeszcze większa, gdy porównamy takie lokale do mieszkań w blokach (średnia cena w WGN – 3400 zł) i mieszkań w kamienicach (3000 zł/ m kw.).
Tak duża różnica wynika jednak przede wszystkim z koncentracji oferty stosunkowo nowych mieszkań głównie na największych rynkach w kraju, gdzie ceny są dużo wyższe.
W Warszawie za mieszkanie postawione po 2000 roku oferenci oczekują przeciętnie 7500 zł za metr kwadratowy i tu różnica w porównaniu do średniej z całego warszawskiego rynku jest minimalna i wynosi około 100 zł za metr (średnio w WGN mieszkania używane z Warszawy kosztują 7400 zł/ mkw.).
Oczywiście najdroższe są nieruchomości w centralnych, bądź prestiżowych lokalizacjach. Przykładowa oferta to 57 - metrowe mieszkanie z warszawskiego Mokotowa, wycenione na blisko 10 tys. zł od metra. Dla porównania – podobny metrażowo lokal z peryferyjnego Tarchomina wyceniony został o ponad 3000 zł za metr niżej.
We Wrocławiu mieszkania wybudowane po 2000 roku kosztują przeciętnie 6500 zł za metr i są droższe od pozostałych mieszkań na rynku o około 500 zł/ m kw. I tutaj okazuje się, że najważniejszym czynnikiem jest lokalizacja.
Za mieszkanie z 2001 roku na wrocławskim Starym Mieście, w okolicach Rynku oferent chce aż blisko 9 tys. zł za metr kwadratowy.  Lokal o podobnej powierzchni, w dzielnicy Fabryczna, będzie kosztował tylko 4300 zł od metra.
Co ciekawe – nie wszędzie mieszkania nowe zyskują wyższe wartości. Tego zjawiska nie obserwujemy w Krakowie. Tutaj to lokale wybudowane do 2000 roku są droższe i kosztują przeciętnie (średnia z ostatniego półrocza) 7900 zł od metra, gdy tymczasem lokale postawione po 2000 roku wycenia się średnio w WGN na 7300 zł za metr.
Kluczem do zrozumienia tej sytuacji okazuje się lokalizacja. Tak jak w przypadku wcześniejszych przykładów, również w Krakowie wyższe wyceny zyskują nieruchomości bliższe centrum, tyle, że tutaj są to – z racji uwarunkowań historycznych i braku miejsca na nowe inwestycje – raczej mieszkania starsze.
Więc przykładowo: apartament na krakowskim Starym Mieście wyceniono na 10 tys. zł. Inna oferta również ze Starego Miasta to 9 tys. zł za metr kwadratowy, inna to 7600 zł. Wszystkie natomiast dotyczą mieszkań w starych kamienicach, postawionych jeszcze w latach trzydziestych i wcześniej.
Tak dogodnych lokalizacji nie znajdziemy wśród mieszkań postawionych w Krakowie po 2000 roku – stąd takie różnice cen. Wśród najdroższych lokali będzie nieruchomość z dzielnicy Krowodrza z 2011 roku wyceniona na 7800 zł od metra kwadratowego.
W Gdańsku z kolei sytuacja ma się podobnie do Wrocławia. Tutaj wyższe ceny dotyczą zazwyczaj mieszkań nowszych. Wynika to głównie z szerszej dostępności nowego budownictwa w centralnych lokalizacjach. W Gdańsku lokale postawione po 2000 roku kosztują przeciętnie 6000 zł, natomiast średnia dla całego rynku wynosi 5900.
Co czeka rynek mieszkań używanych w przyszłym roku? Wg części ekspertów, z racji wejścia w życie programu Mieszkanie dla Młodych, który preferuje rynek pierwotny, ceny powinny nieco spaść.
Czy jednak rzeczywiście tak się stanie? Można mieć wątpliwości – głównie dlatego, że program Mieszkanie dla Młodych będzie miał ograniczony charakter, a po drugie rynek wtórny obecnie cieszy się większym zainteresowaniem Polaków, którzy doceniają większy wachlarz ofert i możliwych lokalizacji oraz to, że (jeśli mieszkanie jest w dobrym stanie) nie muszą od razy wykładać kolejnej gotówki na prace wykończeniowe.
Z drugiej strony należy pamiętać o specyfice lokalnej. W takich miastach jak Warszawa czy Kraków to rynek wtórny mieszkań okazuje się droższy. We Wrocławiu i Poznaniu z kolei nowe mieszkania są wyceniane wyżej. Wiele zależy od dostępności i lokalizacji nieruchomości. W przypadku Krakowa bądź Warszawy dużo częściej deweloperzy oferują mieszkania położone na peryferiach, co przekłada się na mniejsze zainteresowanie klientów i niższe stawki.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN