Czy takie przewidywania rzeczywiście się sprawdzą? Nie jest to oczywiste, bowiem w przyszłym roku zbiegnie się kilka ważnych zmian i nie wszystkie będą ułatwiały zakup nieruchomości.

Przede wszystkim trzeba pamiętać, że nowy program dotyczy tylko niektórych klientów. Chodzi o osoby do 35 roku życia bez własnego mieszkania (lub małżeństwa, gdzie przynajmniej jeden z członków ma mniej niż 35 lat). Państwo pokryje około 10 proc. wartości nieruchomości (ale tylko do powierzchni 50 m kw.), wyliczając limit ceny metra kwadratowego nieruchomości wyłącznie z rynku pierwotnego. W ten sposób będzie można kupić maksymalnie (w zależności od liczby dzieci) do 85 m kw. nowego mieszkania i do 110 m kw. nowego domu.

Zakres pomocy oferowanej przez rząd jest obecnie – w porównaniu do programu Rodzina na Swoim – zdecydowanie mniejszy i zawężono grono odbiorców. W przypadku RNS osoby samotnie wychowujące dzieci nie musiały spełnić limitu wiekowego, ponadto państwo dofinansowywało również mieszkania z rynku wtórnego. Dopłaty dotyczyły również lokali o większej powierzchni (w przypadku domów – nawet 140 m kw.).

Wzrost cen nieruchomości po wejściu w życie MDM prognozuje w swoim raporcie Narodowy Bank Polski. Wg NBP stanie się tak, ponieważ obecnie wielu potencjalnych kredytobiorców wstrzymuje się z zaciąganiem kredytów, czekając właśnie na Mieszkanie dla Młodych. Z drugiej strony utrzymujące się ciągle niskie stopy procentowe sprawiają, że kredyty są dzisiaj tanie. Więcej osób na nie stać. Te czynniki wg raportu NBP przełożą się na wzrost popytu na nowe mieszkania, a tym samym wzrost cen.

Czy jednak rzeczywiście tak się stanie? Niektórzy obserwatorzy rynku podkreślają, że podobnie jak w przypadku Rodziny na Swoim, ustalenie limitu stawki za metr kwadratowy nieruchomości, która będzie mogła być objęta dopłatą, spowoduje, że deweloperzy będą tak manipulować cenami by dostosować je do rządowego programu, a przecież gdyby żadnego programu nie było, kwestię cen regulowałby sam rynek i te mogłyby nadal spadać. Po wejściu w życie MDM zostaną „zakonserwowane” na określonym poziomie.

To rozumowanie wydaje się jednak tylko częściowo uzasadnione. Należy pamiętać, że już teraz mamy do czynienia z subtelnym, ale jednak wyraźnym kierunkiem wzrostowym, jeśli chodzi o ceny.

Wg ostatniego raportu Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami stawki transakcyjne za metr na największych rynkach wzrosły w trzecim kwartale nawet o blisko 100 zł.

Co więcej – oczekiwanie wyraźnego przyspieszenia wzrostu cen spowodowane przez Mieszkanie dla Młodych, może okazać się nieuzasadnione głównie przez ograniczony charakter nowego programu i wchodzącą jednocześnie w życie bankową rekomendację S.

Należy bowiem zdać sobie sprawę, że ogromna większość potencjalnych klientów „nie załapie się” na nowy program, za to będzie musiała od nowego roku, na mocy rekomendacji, przy zakupie mieszkania wyłożyć już wkład własny. Ta zmiana może skutecznie przyhamować akcję kredytową.

Z drugiej strony – nowy program nie uwzględni mieszkań z rynku wtórnego, które często są tańsze i atrakcyjniejsze – lepiej zlokalizowane i jest ich po prostu więcej. Ten czynnik może również sprawić, że zasięg nowego programu i wykreowanego dzięki niemu popytu będzie ograniczony. Tak może się stać głównie dlatego, że nowych inwestycji deweloperskich poza dużymi miastami jest bardzo mało, co – zwłaszcza w małych miejscowościach - bardzo ograniczy dostęp do mieszkań objętych dopłatą.

Kolejny czynnik, który wskazuje, że niekoniecznie ceny będą galopować w górę, to limity stawek metra kwadratowego nieruchomości z państwowym wsparciem. Na razie są one bardzo niskie.

Przypomnijmy: w Warszawie (na terenie miasta) limit wynosi nieco ponad 5800 zł/ m kw., w Gdańsku – 5718, w Krakowie niecałe 4900 zł, w Poznaniu – 5600, a we Wrocławiu 4774 zł.

Gdyby obecnie szukać mieszkań z rynku pierwotnego w tych stawkach okazałoby się, że liczba „mieszczących się” nieruchomości jest niewielka. Zaskakują zwłaszcza niskie limity cen w Krakowie, Wrocławiu i Warszawie.

Wg różnych szacunków warunki programu spełnia jedynie kilkanaście procent nowych mieszkań. Oczywiście część obserwatorów wskazuje, że deweloperzy mogą obejść limity, tak jak to było w przypadku „Rodziny na Swoim”, gdzie klient płacił np. więcej za garaż itp. a jednocześnie samo mieszkanie spełniało warunki cenowe wsparcia.

Czy tak będzie i tym razem? Przekonamy się wkrótce. Wydaje się jednak, że równie dobrze wpływ nowego programu na rynek może być umiarkowany i nie przełożyć się w sposób dynamiczny na ceny nowych mieszkań.

Monika Prądzyńska / Dział Analiz WGN