Przegląd ofert kupna nieruchomości potwierdza informacje o preferencjach klientów. Statystyczny kupujący mieszkanie poszukuje przynajmniej dwóch pokoi o metrażu przynajmniej 40 – 45 m kw. Najbardziej popularne powierzchnie to 2, 3 pokoje do 60 metrów kwadratowych.
Ile możemy na takie mieszkanie wydać? Okazuje się, że stosunkowo niewiele. Wśród ofert kupna z ostatniego półrocza tylko trzy przekroczyły wartość 300 tys. zł. Najwięcej – bo 400 tys. zł jest gotowy wydać na mieszkanie klient, który poszukuje lokalu we Wrocławiu, o powierzchni od 50 do 70 m kw.

Taka stawka, przy oczekiwaniach metrażowych, wydaje się uzasadniona. Cena metra kwadratowego nieruchomości w takim przypadku wynosiłaby 5700 – 8000 zł i jak najbardziej mieści się ona wśród największego przedziału cenowego dla stolicy Dolnego Śląska (nawet jest lekko powyżej średniej cenowej, która obecnie wynosi około 6200 zł/ m kw.).

Klienci, którzy poszukują mieszkania we Wrocławiu najczęściej są gotowi za nie zapłacić od 230 do 400 tys. zł. Tylko jedna oferta z puli mieszkań poszukiwanych we Wrocławiu dotyczy kawalerki. Reszta (ponad 20 ofert) dotyczy mieszkań przynajmniej 2 bądź 3 pokojowych, o pełnym rozkładzie. Maksymalna powierzchnia to najczęściej 65 m kw. Należy zaznaczyć, że klienci proponują ceny dosyć realistyczne, choć część z nich jest wyraźnie obniżonych. Np. jeden z kupujących szuka mieszkania w cenie 220 tys. zł, 2 – pokojowego o powierzchni do 55 m kw. Jeśli założymy, że będzie to właśnie owe 55 metrów, okaże się, że stawka za metr wyniosłaby w tym przypadku 4000 zł. To jak na wrocławski rynek stanowczo za mało. Takie wyceny dotyczą z reguły mieszkań z jakimiś ubytkami: w starym, zniszczonym budownictwie, czy mieszkań do remontu.

Jak jednak powiedzieliśmy przeważają wyceny zbliżone do stawek rynkowych, tzn. około 5000 do 6000 zł za metr kwadratowy. Można powiedzieć, że ludzie szukający mieszkania we Wrocławiu są za nie gotowi zapłacić przeciętnie 200 – 300 tys. zł.
Kontrastem do tych oczekiwań cenowych może być Wałbrzych. Ofert kupna w tej akurat lokalizacji jest również sporo w WGN. Tutaj statystyczny klient, zainteresowany lokalem, jest gotów zapłacić za niego maksymalnie 150 tys. zł, a średnia wydaje się oscylować wokół 100 tys.

Najniższą ofertę złożył klient, który w lokalizacji Boguszów – Gorce poszukuje mieszkania od 35 do 50 m kw. (1-2 pokoje) w cenie do 48 tys. zł. Oznacza to, że za metr kwadratowy takiego lokalu zapłaciłby około 1200 zł. Nawet jak na Wałbrzych taka stawka wydaje się zdecydowanie zbyt niska. Obecnie w WGN średnie ceny z rynku wtórnego dla Wałbrzycha wynoszą około 2300 zł/ m kw.

Trzeba jednak zaznaczyć, że podobnie jak w przypadku Wrocławia, także w Wałbrzychu klienci realistycznie oceniają sytuację cenową, bo większość ofert mieści się w średnich przedziałach. Statystyczny poszukujący mieszkania jest gotowy wydać około 150 tys. zł . Interesuje go przeciętny metraż – około 50 m kw., za który zapłaci około 3 tys. zł od metra, co w zupełności odpowiada stawkom na rynku.

Podobne przedziały cenowe – około 2500 – 3000 zł/ m kw. – interesują klientów szukających mieszkań w Wielkopolsce. Wiele ofert kupna pochodzi także stamtąd. Przykładowo – klient z Ostrowa Wielkopolskiego chciałby kupić mieszkanie w cenie do 140 tys. zł. Poszukuje 3 pokoi. Jeśli znajdzie lokal o powierzchni 60 m kw. zapłaci cenę 2300 zł za metr. W WGN średnie stawki dla tej lokalizacji wynoszą 2400 zł/ m kw.

Podsumowując: należy zauważyć, że preferencje klientów zarówno na dużych rynkach, jak i w mniejszych lokalizacjach wiążą się z realistycznymi wycenami, na które na pewno uda się znaleźć odpowiedź ze strony sprzedających. Wśród ofert kupna w WGN rzadko kiedy zdarzają się oferty nierealne cenowo, ale też trzeba powiedzieć, że 90 proc. wszystkich ogłoszeń kupna dotyczy mieszkań uważanych powszechnie za „tanie’, tzn. z segmentu popularnego, lokali, których jest najwięcej.

Czy takie oczekiwania cenowe, które są zgodne z sytuacją na rynku, wytrzymają próbę czasu? Eksperci raczej spodziewają się po przyszłym roku podwyżek. Ocena sytuacji po 3 kwartale tego roku wskazuje po pierwsze na wyraźny wzrost popytu, wynikający z większej dostępności do kredytów i wcześniejszych spadków cen (wg RAES liczba transakcji na największych rynkach w III kw. 2013 roku wyniosła blisko 10 tys. mieszkań i była zbliżona do tej z okresu boomu z 2007 roku), po drugie na symptomy wychodzenia rynku z dekoniunktury. Co prawda – jeśli chodzi o ceny, tu na razie jeszcze nie widać zdecydowanego trendu wzrostowego, ale na pewno wyhamowały spadki cen, a na rynku pierwotnym deweloperzy rezygnują z wszelkiego rodzaju rabatów, co świadczy o poprawie sytuacji.

W przyszłym roku na pewno klienci, którzy będą poszukiwać mieszkań z rynku pierwotnego, mogą oczekiwać wzrostu cen spowodowanego wejściem w życie nowego programu mieszkaniowego – Mieszkanie dla Młodych (obejmującego tylko rynek pierwotny). Jak będzie kształtować się sytuacja na rynku wtórnym? To jest jedna z większych niewiadomych. Na pewno tutaj stawki nie będą tak dynamicznie rosły, zwłaszcza, że w związku z wprowadzeniem w życie tzw. rekomendacji S, trudniej będzie uzyskać kredyt (obowiązek wkładu własnego).

Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN