Do niedawna jeszcze w tego typu rachunkach „wygrywał” wynajem. Wynikało to głównie z tego, że kredyty były drogie, wysoko oprocentowane itp. W tym roku jednak sytuacja się zmieniła, po serii obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej i z rekordowo niskim WIBOR-em, z którym mamy do czynienia .
Przeprowadziliśmy symulację miesięcznych kosztów spłaty pożyczki, przy założeniu, że kredytobiorca zarabia średnią krajową – czyli około 2700 zł netto, i bierze kredyt oprocentowany na 4,5 proc. Interesuje go przeciętne cenowo, 50 metrowego mieszkania. Ze średnich stawek WGN wynika, że potrzebuje na to 270 tys. zł.
Gdy zadłuży się na 35 lat bez wkładu własnego, będzie musiał oddać do banku miesięcznie około 1277 zł. Taki wysoki poziom zadłużenia mógłby być niebezpieczny dla finansów samego zainteresowanego. Jednak Kowalski zdecydowałby się trochę poczekać z zadłużaniem się i przez ten czas odłożyć trochę pieniędzy na wkład własny, bądź pożyczyć tę gotówkę od rodziny, mógłby lepiej na tym wyjść. Jeśli założymy, że kredytobiorca odłoży 20 proc. kwoty potrzebnej do kupna mieszkania i z 270 tys. zł kredytu będzie potrzebował tylko 216 tys. zł, wtedy (przy średnim oprocentowaniu – 4,5 proc.) zapłaci miesięcznie około 1000 zł raty, czyli 37 proc. swoich zarobków.
Wychodzi więc na to, że przeciętna rata kredytu za 50 – metrowe mieszkanie to 1000 – 1300 zł. Czy w takich cenach można lokal wynająć?
Sprawdziliśmy jak obecnie kształtują się stawki na największych rynkach. W Krakowie średnia cena metra kwadratowego wynajmowanego mieszkania w WGN to 32 zł, czyli za 50 m kw. trzeba miesięcznie zapłacić 1600 zł. Oferty potwierdzają te dane: przykładowo – wynajem 52 – metrowego mieszkania w dzielnicy Krowodrza kosztuje 1900 zł miesięcznie, za 44 m kw. na Starym Mieście trzeba płacić 1800 zł, a za 52 metry w lokalizacji – Grzegrzółki – 1750.
We Wrocławiu koszty najmu są minimalnie większe niż w Krakowie. Tu średnio za metr trzeba zapłacić 33 zł, czyli miesięcznie za 50 metrów wychodzi 1650 zł. Przegląd ofert pokazuje jednak, że wyceny są bardzo różne: w zależności od lokalizacji i standardu mieszkania.
Dla przykładu: za 50 metrów lokalu w kamienicy na Śródmieściu oferent życzy sobie 1500 zł miesięcznie, na Psim Polu jest to nawet 1300 zł, z kolei wynajem 30 – metrowej kawalerki na Starym Mieście został wyceniony na 1400 zł miesięcznie. Znajdziemy też przykłady ofert z ‘górnej półki”. Za 50 metrowe mieszkanie w centrum, kilka metrów od rynku wynajmujący chce 3600 zł co miesiąc.
W stolicy ceny najmu mieszkań są zdecydowanie wyższe, niż na wcześniej analizowanych rynkach. Tu koszt w przypadku metra kwadratowego wynosi w WGN średnio 42 zł, co by oznaczało, że za przeciętny 50 – metrowy lokal należałoby zapłacić 2100 zł/ miesiąc.
W rzeczywistości wiele ofert jest wycenianych wyżej. Wśród ostatnich ogłoszeń w WGN znajdziemy choćby lokal na Woli z ceną 2500 zł od metra kwadratowego, za 52 metry na Bemowie należy zapłacić 2100 zł, na Mokotowie jest to 2550.
Gdańskie stawki za najem mieszkania średni kształtują się na poziomie 28 zł za metr kwadratowy, co oznacza, że nasz wynajmujący musiałby wyłożyć 1400 zł miesięcznie. Tu jednak jest stosunkowo dużo ofert poniżej tej średniej, które cenowo zrównują się z kosztem naszego zasymulowanego kredytu. W lokalizacji Gdańsk – Ujeścisko 55 metrów mieszkania można wynająć za 1200 zł, z kolei we Wrzeszczu tyle samo kosztuje 45 m kw.
Wszystkie wyżej wymienione przykłady potwierdzają, że obecnie to kredyt jest mniej obciążający dla naszych budżetów, niż wynajem mieszkania. Różnica średnio wynosi 200 – 300 zł na metrze kwadratowym. Największa dotyczy Warszawy, gdzie wynosi nawet blisko 800 - 1000 zł, pamiętajmy jednak, że ceny mieszkań w Warszawie są nieco wyższe niż w innych miastach, z tego powodu i koszty kredytu będą zwiększone.
Mimo wszystko obecnie to czynsz z najmu obecnie jest wyższy niż rata dla banku. Czy to oznacza, że opłaca się zadłużać? Takie pytanie jest już dużo trudniejsze. W tym roku na pewno, pierwszy raz od dawna kredyty hipoteczne są bardziej dostępne. Banki łagodzą politykę kredytową, a niskie stopy procentowe wpływają bardzo korzystnie na oprocentowanie. Obecnie więc na pewno opłaca się zadłużyć. Musimy jednak pamiętać o tym, że kredyt to perspektywa długoterminowa, od której nie ma ucieczki, jest to zobowiązanie bez porównania poważniejsze, niż w przypadku podpisywanej z reguły na rok umowy najmu. Jeśli więc obecnie kredyty są tanie, nie znaczy to, że takie będą za 5, 10 lat. Oprocentowanie z pewnością będzie się zmieniać i będzie raczej rosło, a wraz z nim nasza rata, którą comiesięcznie oddamy do banku.

Justyna Ocimek
Analityk WGN