Polacy gustują raczej w mieszkaniach średnich powierzchniowo. Największy popyt dotyczy lokali od 40 do 60 m kw., najczęściej 2 -3 pokojowych. To zresztą zrozumiałe: mieszkania przynajmniej dwupokojowe, nawet jeśli małe, są praktyczniejsze – pozwalają choćby podnająć jeden pokój, czy też dają możliwość dalszego użytkowania w przypadku powiększenia rodziny i pojawienia się dziecka. W tym kontekście nawet ludzie, którzy kupują swoje pierwsze lokum „na start” szukają raczej małych dwóch pokoi, niż kawalerki. Z drugiej strony, mniejszym wzięciem cieszą się też mieszkania duże – powyżej 70 m kw. Oczywiście wynika to z tego, że żeby kupić taki lokal trzeba wziąć duży kredyt, bądź posiadać sporo odłożonej gotówki. W  tym przypadku zaporą są po prostu możliwości finansowe statystycznego Kowalskiego.
Na 3700 ofert sprzedaży mieszkań w WGN, około 400, czyli nieco ponad 10 proc. to oferty dotyczące kawalerek. Obecnie średnia cenowa mieszkań w Polsce (na rynku wtórnym i pierwotnym) w WGN wynosi 3770 zł/ m kw. Średnie stawki za kawalerki są wyższe o około 200 zł , czyli o 6 proc.
Jeśli przyjrzymy się cenom mieszkań dużych na rynku wtórnym nie ma istotnej różnicy, wśród mieszkań nowych, te powyżej 70 m kw. są przeciętnie o około 100 zł droższe na metrze.

W przypadku nowych kawalerek różnica w cenie jest jednak dużo większa –  kosztują przeciętnie w WGN 4700 zł/ m kw.  Stawka za metr jest wyższa o 23 proc. od przeciętnych cen za nowe mieszkania duże, a od średnich cen metra w całym segmencie nowych mieszkań (3670 zł) kawalerki są droższe aż o blisko 30 proc.

Relacja ceny lokali małych i dużych oczywiście różni się w poszczególnych miastach. Przykładowo: w Warszawie to mieszkania o wielkich metrażach są wyżej wyceniane. Na rynku wtórnym metr kwadratowy kawalerki w WGN kosztuje tam średnio 7600 zł / m kw., a lokalu o powierzchni przynajmniej 70 m kw. – 8000 zł.  Podobnie zjawisko obserwujemy w Krakowie, gdzie za metr kwadratowy dużego lokalu z rynku wtórnego trzeba zapłacić 8100 zł, przeciętna cena kawalerki natomiast jest o 800 zł / m kw. niższa.

Inaczej sytuacja przedstawia się we Wrocławiu – tu droższe są kawalerki. Na rynku wtórnym za lokal przynajmniej 70 – metrowy trzeba zapłacić średnio 5400 zł/ m kw. Ceny kawalerek są przeciętnie wyższe aż o 1000 zł za metr, czyli blisko o 20 proc. Z kolei w Gdańsku mieszkania duże i kawalerki na rynku wtórnym nie różnią się raczej średnimi stawkami, które wynoszą 5400 zł za metr.
Widzimy więc, że mimo iż w skali całego kraju przeciętnie większą stawkę płacimy za mieszkania małe, to lokalnie może to wyglądać różnie. Z czego wynikają wyższe ceny dużych mieszkań w takich miastach jak Warszawa i Kraków?

Dokładne przyjrzenie się ofertom wskazuje na to, że w tych właśnie lokalizacjach, częściej mamy do czynienia z nieruchomościami położonymi w atrakcyjnych dzielnicach, w zabytkowych centrach miast itp. To wszystko przekłada się na wyższą wycenę.
Przykład takiej nieruchomości to choćby 200 metrowe mieszkanie wystawione na sprzedaż w Krakowie. Lokal mieści się w zabytkowej, przedwojennej kamienicy, przy ul. Floriańskiej, czyli centralnie na Starym Mieście. Cena całości to 2,2 mln zł, co daje 11 tys. zł za metr kwadratowy. W Warszawie natomiast podobna oferta będzie dotyczyła 130 – metrowego apartamentu na Mokotowie, z ceną 10 tys. zł za metr kwadratowy.
Jak wspominaliśmy, w skali całego kraju to jednak kawalerki są wyżej wyceniane za metr kwadratowy. Wypada również powiedzieć  kilka zdań o podaży. W tej analizie skupiliśmy się raczej na rynku wtórnym. Zrobiliśmy tak dlatego, że na rynku pierwotnym nowych mieszkań 1 – pokojowych oraz tych, o dużych powierzchniach jest mało. Na 435 ofert sprzedaży w WGN, tylko 130 to lokale duże a jedynie 57 to kawalerki. Te proporcje pokazują, że około 60 proc. ofert stanowią mieszkania w metrażach przeciętnych, czyli najbardziej popularnych wśród klientów.

Taki stan rzeczy potwierdza zjawisko wycofywania się deweloperów z budowy mieszkań o dużych powierzchniach, które były dosyć popularne jeszcze kilka lat temu i często sprzedawane jako apartamenty, bądź lokale o podwyższonym standardzie. Niestety kryzys zweryfikował plany sprzedażowe i to właśnie ten segment dosięgnęła wyraźna korekta cenowa. Dziś więc już  - w nastawieniu na klienta masowego – firmy raczej budują mieszkania przeciętne powierzchniowo. Z tego samego powodu jeszcze bardziej ograniczono budowanie kawalerek, jako mieszkań trudniej sprzedawalnych. W ich miejsce deweloperzy wolą wybudować, choćby małe 40 metrowe, ale mieszkanie dwupokojowe.

Iwona Hryncewicz
Analityk i Doradca ds. Nieruchomości WGN