O pieniądze  będzie trudniej od przyszłego roku, kiedy z rynku znikną kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości. Trzeba będzie wyłożyć 5 - procentowy wkład własny, który z każdym rokiem będzie rósł, aż w 2017 roku osiągnie docelową wielkość, czyli 20 proc. Czy z obawy przez rygorystycznymi zmianami, przeciętny Kowalski chętniej się obecnie zadłuża? Na pewno częściowo tak. Z drugiej strony obecnie kredyty są tańsze niż jeszcze kilka lat temu, przy ciągle niskich cenach nieruchomości i rosnących zarobkach. Dość wspomnieć, że  oprocentowanie kredytów złotówkowych jest teraz często niższe, niż w przypadku udzielanych do niedawna kredytów we frankach. To wszystko sprawia, że o pieniądze jest łatwiej.  My sprawdziliśmy przy okazji, na ile lat trzeba się zadłużyć, by kupić przeciętne cenowo i powierzchniowo mieszkanie w dużym mieście. Odpowiedź: dla średnio zarabiającego Polaka najbezpieczniejszym wyjściem jest kredyt na 35 lat, pod warunkiem, że ma pieniądze na wkład własny. Przy takim założeniu zapłaci średnio około 1000 zł raty miesięcznie.

Załóżmy, że nasz Kowalski zarabia średnią krajową, czyli około 2700 zł na rękę. Załóżmy też, że chce się zadłużyć jeszcze w tym roku, czyli przed wejściem ustaleń znowelizowanej Rekomendacji S. Ma więc jeszcze możliwość wzięcia pieniędzy bez wkładu własnego oraz na maksymalny okres kredytowania (50 lat). W przyszłym roku, na mocy nowych przepisów, banki będą udzielać kredytów maksymalnie na 35 lat, przy czym będą rekomendować kredyty 25 – letnie.
Załóżmy też, że przeciętny Kowalski poszukuje mieszkania z rynku wtórnego, w dużym mieście. Polacy najchętniej kupują lokale 2, bądź 3 – pokojowe do 60 m kw. Przyjmijmy zatem, że kredytobiorca będzie szukał „wypośrodkowanej” wersji, a więc 50 metrów kwadratowych.

Ile będzie musiał za nie zapłacić? We Wrocławiu, wśród ofert WGN, średnia cenowa dla mieszkań z rynku wtórnego o metrażu od 40 do 60 m kw. wynosi obecnie 6300 zł, w Warszawie jest to 7650 zł, w Krakowie – 7500 zł, w Gdańsku – 6100 zł, a w Poznaniu – 5400, w Katowicach – 3500 zł, w Rzeszowie – 4200 zł, w Białymstoku  - 4400 zł, a w Łodzi – 3500 zł. Średnia cenowa dla wszystkich tych miast wynosi 5400 zł. Jeśli przyjąć, że za taką stawkę Kowalski kupi swoje 50 metrowe mieszkanie, oznacza to, że będzie potrzebował kredytu w wysokości 270 tys. zł.

Nasz hipotetyczny kredytobiorca zadłuża się jeszcze w tym roku, więc nie musi wykładać pieniędzy na wkład własny, szuka kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości, ale też chce spłacić go jak najszybciej.
Doradcy kredytowi przyjmują, że za bezpieczne uważa się pożyczki, które nie przekraczają 36 proc. dochodów. W przypadku naszego Kowalskiego byłoby to 970 zł, które może przeznaczyć na ratę kredytu, nie martwiąc się o swoją wypłacalność.
Niestety, okazuje się, że uzyskanie takiej kwoty miesięcznej raty kredytu jest  bardzo trudne. W symulacjach kosztów kredytu i wysokości rat do opłacenia, przy założeniu, że średnie oprocentowanie dla kredytu bez wkładu własnego na 50 lat wynosi 4,5 proc. Kowalski płaciłby ratę w wysokości 1130 zł, czyli 41 procent swoich zarobków.

Jeszcze gorzej jest, gdy zadłuży się na 35 lat bez wkładu własnego. Wtedy musiałby oddać do banku miesięcznie około 1277 zł, czyli 47 proc. swojej wypłaty. Taki wysoki poziom zadłużenia mógłby być niebezpieczny dla finansów samego zainteresowanego. Wychodzi na to, że „już na starcie” nasz kredytobiorca skazany jest na nadmierne obciążanie swoich finansów, by spłacać kredyt.
Okazuje się jednak, że jeśli Kowalski zdecydowałby się trochę poczekać z zadłużaniem się i przez ten czas odłożyć trochę pieniędzy na wkład własny, bądź pożyczyć tę gotówkę od rodziny, mogłby lepiej na tym wyjść. Jeśli założymy, że kredytobiorca odłoży 20 proc. kwoty potrzebnej do kupna mieszkania i z 270 tys. zł kredytu będzie potrzebował tylko 216 tys. zł, wtedy (przy średnim oprocentowaniu – 4,5 proc.) zapłaci miesięcznie około 1000 zł raty, czyli 37 proc. swoich zarobków.
Warto też sprawdzić, jakie lokale są do kupienia przy założeniu, że stawka za metr kwadratowy to właśnie 5400 zł. Okazuje się, że na rynku nie brak obecnie ciekawych ofert w tych cenach. Przykładowo wśród ofert WGN we Wrocławiu za 270 tys. zł kupimy 45 – metrowe mieszkanie z 2003 roku, na ogrodzonym i monitorowanym osiedlu, w dzielnicy Krzyki. W Poznaniu mając 270 tys. zł możemy stać się posiadaczami 50 – metrowego mieszkania w centrum, w niskim budynku z lat 50 – tych. Większe problemy napotkamy w Warszawie i Krakowie, ale i tutaj są w ofercie zbliżone cenowo i powierzchniowo lokale. W Krakowie za 249 tys. zł do kupienia jest 46 metrowe mieszkanie w dzielnicy Prądnik Biały. Chodzi o nieruchomość w bloku z lat 80.
Podsumowując: obecny okres to czas, który niewątpliwie sprzyja kredytobiorcom. Składa się na to kilka czynników: po pierwsze – banki luzują nieco politykę kredytową, po drugie – nadal utrzymują się stosunkowo niskie ceny nieruchomości przy rosnących zarobkach, co sprawia, że średnio z pensji stać nas na więcej metrów kwadratowych mieszkania. Trzeci czynnik to, po serii obniżek stóp procentowych przez NBP, rekordowo niskie stawki WIBOR.

Wszystko to przemawia za zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego właśnie w obecnym okresie. Należy jednak, mimo korzystnych warunków, taką pożyczkę trzeba bardzo dokładnie przemyśleć. Pamiętajmy, że niskie oprocentowanie nie będzie zawsze i w dłuższej perspektywie, po fali obecnych obniżek, będzie ono szło w górę, a wraz z nim również rata naszego kredytu. Jak pokazało nasze wyliczenie – nie warto  za bardzo się spieszyć z kredytem. Bardziej opłaca się zaoszczędzić i odłożyć gotówkę potrzebną na wkład własny, niż zadłużać się na maksymalny okres kredytowania. Co prawda – dzięki takiemu rozwiązaniu sztucznie poprawiamy sobie zdolność kredytową i mamy miesięcznie do spłacenia niższą ratę, ale per saldo kredyty na maksymalny okres są o wiele droższe od pożyczek na 20 czy 30 lat. Szacuje się, że (sumując odsetki, prowizję, ubezpieczenie) jest on całościowo droższy nawet o 2/3 od kredytu właśnie 30 – letniego.

Karolina Michniak
Doradca ds. nieruchomości
WGN Wrocław