Różnice cenowe między prowincją a metropolią sięgają w takich województwach jak mazowieckie, dolnośląskie czy pomorskie w skrajnych przypadkach nawet blisko 200 procent.

Średnia cen ofertowych za mieszkania na rynku wtórnym dla Warszawy wynosi 7700 zł za metr kwadratowy.  Wystarczy jednak tylko trochę oddalić się od wielkiego miasta, by ceny spadły bardzo wyraźnie. Już za mieszkanie w Ząbkach położonych na obrzeżach metropolii zapłacimy nawet o ponad 3 tysiące złotych mniej. Przykład to nieruchomość 56 – metrowa na rynku wtórnym, mieszkanie w budynku z 2007 roku.  Cena metra kwadratowego wynosi 4300 zł.

5400 zł – czyli o 2300 zł mniej od średniej cenowej w Warszawie, to z kolei stawka jakiej życzy sobie oferent za duże dwupoziomowe mieszkanie w miejscowości Józefosław – 15 km od stolicy. 5500 – to stawka za 40 metrowe mieszkanie w Radzyminie, na rynku wtórnym.
Krakowskie ceny z rynku wtórnego są zbliżone do tych ze stolicy i wśród ofert WGN kształtują się na poziomie 7600 zł za metr. Tu przepaść między dużym miastem a prowincją również jest ogromna. Wystarczy podać przedziały cenowe dla takich miast jak Trzebinia, Chrzanów, Tarnów czy Olkusz, które wynoszą  od 2600 zł do 3200 zł za metr kwadratowy. Przepaść cenowa w skrajnych przypadkach sięga więc nawet ponad 4 tysięcy złotych za metr kwadratowy, czyli ponad 100 procent ceny w małej miejscowości.

Nie inaczej wygląda sytuacja na Dolnym Śląsku. We Wrocławiu średnia cenowa mieszkań z rynku wtórnego to 6000 zł za metr. Dla całego Dolnego Śląska wynosi ona już jednak tylko połowę z tej ceny, a różnice w skrajnych przypadkach są dużo większe.
Przykładowo: w Kłodzku, czyli mieście dosyć znanym, zabytkowym i położonym w malowniczej kotlinie górskiej można kupić mieszkania w centrum w cenach ofertowych 2000 – 2500 zł od metra. Tylko pojedyncze oferty przekraczają stawkę 4000 zł i dotyczy to mieszkań gruntownie wyremontowanych, bardzo dobrze wyposażonych i sprzedawanych jako lokale o podwyższonym standardzie. Najdroższy lokal z Kłodzka, jaki obecnie jest w ofercie WGN to mieszkanie usytuowane 500 metrów od rynku, o podwyższonym standardzie, nowocześnie wyposażone. Cena za 70 metrów kwadratowych wynosi 300 tys. zł, czyli 4300 zł/ m kw.

To i tak wysoka stawka, jak na dolnośląską prowincję – w takich lokalizacjach jak Ząbkowice Śląskie, Ziębice czy Góra znajdziemy oferty mieszkań w cenach 1500 – 1700 zł od metra kwadratowego. Nawet w byłych miastach wojewódzkich stawki często są o ponad połowę  niższe niż we Wrocławiu. Taki przykład to choćby Wałbrzych, gdzie średnia cenowa z rynku wtórnego wynosi 2400 zł.
W województwie pomorskim prym cenowy wiedzie oczywiście Trójmiasto. Na gdańskim rynku wtórnym za mieszkanie trzeba średnio zapłacić 6000 zł od metra, w Sopocie jest to blisko 8000 a w Gdyni 7200 zł.
Jeśli jednak zamiast Trójmiasta zdecydujemy się na kupno mieszkania choćby w Tczewie – zapłacimy średnio tylko 3500 zł/ mkw. W Malborku będzie to już 2000 od metra, a w Kwidzynie 2500 zł.
Oczywiście w każdej z tych lokalizacji nie będzie problemu ze znalezieniem lokalu w cenie poniżej średniej rynkowej. Przykład z Malborka: 120 metrowe mieszkanie w centrum miasta można tam kupić za 180 tys. zł, czyli 1500 zł za metr kwadratowy.
Porównanie cen w dużych miastach i na tzw. prowincji musi jednak zawierać ważne zastrzeżenie. Otóż – nie wszędzie przepaść cenowa jest tak duża, jak w podanych powyżej lokalizacjach. Generalnie – można zauważyć prawidłowość, że im region ogólnie biedniejszy a stolica województwa mniejsza, tym ceny są bardziej zrównoważone.

Dobry przykład, który potwierdza taką obserwację, to choćby Podkarpacie, gdzie średnia cenowa dla całego regionu to 4370 zł. W stolicy województwa – Rzeszowie  średnio za mieszkanie trzeba zapłacić 4600 zł od metra, natomiast w takich lokalizacjach jak Krasne czy Sędziszów ceny wśród ofert WGN wynoszą 3000 – 3200 zł / m kw.
Jeszcze mniejsze różnice cen są w województwie lubuskim, które należy do najtańszych lokalizacji w Polsce. Dla Gorzowa Wielkopolskiego średnia cenowa wynosi 2800 zł/ m kw. W Drezdenku za mieszkanie trzeba zapłacić średnio 2500 zł od metra, w Strzelcach Krajeńskich 2300 zł, a w Międzyrzeczu 2600 zł.

Przegląd ofert prowadzi do wniosku, że średnie stawki w małych miastach w całym kraju są raczej podobne i kształtują się w przedziale 2500 – 3500 zł za metr. Wysoko wywindowane ceny to więc tylko specyfika dużych metropolii powyżej 500 tys. mieszkańców. Warto też dodać, że w przeglądzie ofert nie uwzględniliśmy rynku pierwotnego, bowiem liczba nowych mieszkań na tzw. prowincji jest zbyt mała, by wyciągać z tego średnie cenowe. To też ważna sprawa w kontekście nowego programu pomocowego ze strony państwa pt. Mieszkanie dla Młodych. Zawężenie wsparcia tylko do mieszkań z rynku pierwotnego spowoduje, że na dopłaty nie będą mogli liczyć mieszkańcy wielu małych miejscowości w całym kraju. Tam bowiem nowych inwestycji deweloperskich albo nie ma w ogóle, albo jest ich bardzo mało. 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN