Fundamentalny błąd, bądź też celowe działanie, w przypadku nieruchomości określanych w Polsce jako apartamenty, to nazywanie w ten sposób mieszkań zbyt małych. Apartament – to luksusowe mieszkanie, które powinno mieć przynajmniej 90 – 100 metrów kwadratowych by mogło nosić takie miano.
Kolejna ważna sprawa, poza  wykończeniem w najwyższym standardzie i dużą  powierzchnią, to oczywiście lokalizacja. Apartamenty musi cechować wyjątkowe położenie – np. na górnych piętrach wieżowców, na prestiżowych ulicach centrów miast itp.
Ważne jest też kryterium bezpieczeństwa i prywatności. Apartamentowce powinny mieć zapewnioną ochronę i monitoring. Standardem w przypadku tego typu mieszkań jest również winda, klimatyzacja i oczywiście garaż podziemny. Ponadto zazwyczaj zapewnione są dodatkowe usługi np. siłownia, basen itp. oraz zabezpieczenie przed hałasem.

Jeśli przefiltrujemy oferty sprzedaży nieruchomości według tych kryteriów, okaże się, że bardzo wiele z nich nie spełnia podstawowych wymogów apartamentu. Z ponad 360 aktualnych ofert sprzedaży apartamentów w WGN, z obszaru całego kraju, tylko 94 to nieruchomości o powierzchni przynajmniej 90 metrów kwadratowych.
Średnia cena metra kwadratowego takich mieszkań w całej Polsce wynosi 6100 zł za metr, i jest wyższa o około 2300 zł od średniej cenowej mieszkań w skali całego kraju, która wśród ofert WGN wynosi 3800 zł od metra. Oznacza to więc, że apartamenty są średnio o 60 % droższe od zwykłych mieszkań.

Jak kształtują się ceny w największych miastach?

Warszawa  - tutaj zakup najtańszego apartamentu  to wydatek przynajmniej 750 tys. zł, najdroższe to już kwota ponad  3 mln zł. Za przykład niech posłużą, bardzo różne cenowo oferty. Pierwsza to 100 metrowe mieszkanie na Bemowie, na nowym osiedlu z 2002 roku. Cena metra w wynosi 7500 zł czyli zbliżona jest do średniej stawki dla stolicy. Z kolei wśród najdroższych nieruchomości znajdzie się apartament na warszawskim Śródmieściu. Za 115 metrowy lokal w samym centrum miasta, 300 metrów od Parku Saskiego, wykończony w najwyższym standardzie trzeba zapłacić 20 tys. zł za metr kwadratowy.  Kolejnym przykładem luksusu w Warszawie, może być 240 - metrowy apartament w przedwojennej kamienicy na Ochocie. Nabywca w tym przypadku musi na nie wyłożyć ponad 3 mln zł.

We Wrocławiu potencjalny nabywca apartamentu może mieć problem ze znalezieniem takiej nieruchomości. Wśród ofert WGN tylko jedna dotyczy mieszkania apartamentowego o powierzchni powyżej 90 metrów kwadratowych, dlatego też trudno uśrednić średnią cenę w tym segmencie. Komfortowe mieszkanie na monitorowanym osiedlu o powierzchni 105 metrów kwadratowych zostało wystawione do sprzedaży za 620 tys. zł, czyli około 6 tys. zł od metra kwadratowego. Stawka ta nie odbiega jednak od średniej cenowej dla wrocławskiego rynku wtórnego, która wynosi właśnie około 6 tys.
Kilka nieruchomości sprzedawanych we Wrocławiu jako apartamenty znajdziemy też na rynku pierwotnym, w cenie 8 tys. zł za metr. Dotyczy to mieszkań o podwyższonym standardzie na strzeżonym osiedlu na Hubach. Problem w tym, że żadna z tych ofert nie spełnia podstawowego kryterium, czyli powierzchni. Największe z mieszkań mają 65 metrów kwadratowych.

Kraków. Obecnie WGN ma w swojej ofercie 18 mieszkań, które spełniają wymogi, aby zakwalifikować je do grona apartamentów.
Za ten luksus zapłacimy w Krakowie przeciętnie na rynku wtórnym 8400 zł od metra kwadratowego czyli nieco ponad 10 % więcej od średnich cen. Stawka nie wydaje się więc przesadnie wygórowana natomiast jeśli zainteresowany będzie szukał apartamentu w naprawdę prestiżowej lokalizacji, np. centrum będzie musiał wydać o wiele więcej czyli około 12 tys. zł. Cena za luksusowy, dwupoziomowy apartament, w kamienicy z 1905 roku na Starym Mieście, w okolicach ulicy Karmelickiej wynosi 1,4 mln zł.

W Gdańsku średnie ceny apartamentów mogą zaskoczyć, gdyż kształtują się na poziomie 5800 zł od metra kwadratowego. Jednak dokładne przyjrzenie się tym ofertom prowadzi do takich samych wniosków, jak w przypadku innych miast. Za prawdziwy apartament wyróżniający się nie tylko powierzchnią, wysokim standardem, ale i prestiżową lokalizacją trzeba zapłacić o wiele, wiele więcej. 130 metrów kwadratowych na gdańskim Śródmieściu, w budynku wpisanym w historyczną zabudowę Starego Miasta, będzie kosztował  1,2  mln zł, czyli około 9200 zł od metra kwadratowego. Z kolei najtańsza wśród gdańskich ofert w gronie apartamentów to choćby 117 metrowe mieszkanie na nowym osiedlu w lokalizacji Gdańsk – Siedlce. Tu cena wynosi 4 tys. zł za metr, jednak w tym przypadku spełnione jest kryterium powierzchni, bowiem nie mamy do czynienia ani z prestiżową lokalizacją, ani z wysokim standardem.

Na podstawie powyższych ofert można więc powiedzieć, że rynek apartamentowy w Polsce cechuje duża różnorodność, ale niekoniecznie podąża za tym jakość. Prawdziwe apartamenty, spełniające wszystkie wymogi to pojedyncze przypadki. Najwięcej z nich znajdziemy w Warszawie i w Krakowie i tam też są najwyższe ceny. Średnio na przykładzie ofert z WGN można powiedzieć, że za luksusowy apartament w centrum dużego miasta trzeba zapłacić przynajmniej 8 – 9 tys. zł za metr kwadratowy. Zdarzają się oferty ze stawkami o wiele niższymi, ale bardzo często – zwłaszcza na rynku pierwotnym – dotyczą one po prostu dużych mieszkań.

Rynek apartamentów w Polsce  po boomie cenowym z lat 2007 – 2008 przeszedł chyba największą korektę jeśli chodzi o stawki. Ceny w wielu przypadkach, szczególnie na rynku pierwotnym, zmniejszyły się nawet o 40 %. Jeśli jednak uważne przyjrzymy się tym ofertom dojdziemy do wniosku, że prawdziwe, rzeczywiście luksusowe nieruchomości, które zasługują na miano apartamentów, nadal trzymają wysoką cenę i tu znacznych obniżek nie było.
Dekoniunktura głęboko zweryfikowała oczekiwania cenowe wobec mieszkań, których nie można nazwać apartamentami a co najwyżej można określić je mianem lokali o podwyższonym standardzie. Czyli wiele z tych ofert było przewartościowanych, i zastój na rynku był przyczyną urealnienia wygórowanych oczekiwań cenowych. Dzięki temu sprzedający  rozsądniej obecnie  używają określenia apartament i częściej w odniesieniu do nieruchomości, które rzeczywiście na to miano zasługują.

Justyna Ocimek
Analityk WGN