W wielu największych miastach Polski w obrzeżnych dzielnicach i osiedlach powstaje nowa zabudowa mieszkaniowa o dobrym standardzie i ciekawej architekturze, podnosząc rangę poszczególnych rejonów. Nowe osiedla wymuszają rozbudowę i modernizację infrastruktury komunikacyjnej z korzyścią dla urbanizacji obszarów miejskich. Szybki, bezkolizyjny dojazd do centrum sprawia, że popyt na mieszkania w tych nowych najlepszych lokalizacjach jest duży, a ceny mieszkań dorównują cenom w centrum i są równie stabilne albo przynajmniej trudno negocjowalne.

Według WGN w ciągu trzech kwartałów 2013 roku przeprowadzono o 24% więcej transakcji dotyczących rynku mieszkaniowego niż w ubiegłym roku. Podaż w dalszym ciągu znacznie przewyższa popyt – we wrześniu br. stosunek podaży do popytu wynosił 16 : 1. Kupujący wciąż mają ogromny wybór, ale już mniejszą możliwość negocjacji, bo znaczny procent sprzedających zareagował na nadpodaż obniżką cen mieszkań. Jednak w wielu przypadkach cena transakcyjna była nadal o kilka procent niższa niż ofertowa.

Największe zainteresowanie wśród kupujących było skierowane na mieszkania 2-pokojowe o powierzchni około 40 mkw. i 3-pokojowe o powierzchni do około 60 mkw., rozkładowe, w atrakcyjnych lokalizacjach, z dobrym dojazdem do centrum, również komunikacją miejską; jeśli nowe, to w pełni wykończone, co pozwalało uniknąć późniejszych dodatkowych kosztów; jeśli starsze, to wybudowane w ostatnich 10 -15 latach; powodzeniem cieszyły się też lokale w blokach z wielkiej płyty, ponieważ ich cena jest niższa o 10-15%, tu jednak ważnym czynnikiem był dobry stan techniczny całego budynku; część klientów, zwłaszcza o niskiej zdolności kredytowej, poszukiwała mieszkań do remontu, w kamienicach.

Obrót mieszkaniami 2- i 3-pokojowymi stanowił 93% ogółu transakcji. Natomiast skrócił się czas sprzedaży – w przypadku dobrych lokalizacji i niewygórowanych cen wynosił około 2,5 – 3 tygodni. Niewielu było chętnych na kawalerki, transakcje z ich udziałem stanowiły zaledwie 4% ogółu, a więc o 2% mniej niż w pierwszym półroczu br. Podobnie było z mieszkaniami 4-, 5-pokojowymi, zwłaszcza o dużej powierzchni i przeciętnym standardzie. Klienci zdecydowani na zakup dużego mieszkania wybierali nowe lokale w podwyższonym albo apartamentowym standardzie.

Więcej transakcji przeprowadzonych w pierwszych trzech kwartałach 2013 r. to efekt możliwości sfinansowania zakupu mieszkania poprzez 100% kredyt bankowy. Od przyszłego, 2014 roku sytuacja ta niestety ulegnie zmianie, bo banki będą wymagały od kredytobiorców wkładu własnego w wysokości minimum 5% ceny, a w kolejnych dwóch latach 10% i 15%. Klienci, zwłaszcza młodzi, którzy nie mają jeszcze dużych oszczędności, zdają już sobie sprawę z tego utrudnienia. Widać też, że na rynek powrócili inwestorzy, kupujący mieszkania w celu późniejszego wynajmu.

Według WGN, od początku 2013 roku zakupy w celach komercyjnych stanowiły około 38% ogółu, co oznacza wzrost o10% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Wzrósł też do 74%, odsetek transakcji finansowanych w 100% kredytem; transakcje z wykorzystaniem gotówki i kredytu uzupełniającego to 21%; natomiast płatności bez udziału kredytu to 5% wszystkich transakcji.

Małgorzata Batek / Analityk Rynku WGN