Wg analityków ceny nie tylko przestały spadać, ale w porównaniu do roku ubiegłego stawki transakcyjne nawet wzrosły o kilka procent. Za ile można kupić mieszkanie w największych miastach Polski? Sprawdziliśmy ceny.

W Warszawie za nowe mieszkanie zapłacisz średnio 6700 zł od metra kwadratowego, we Wrocławiu tylko 100 zł mniej, a najtaniej jest w Krakowie, gdzie średnia cena metra nowego mieszkania to 5100 zł.  Nic jednak za darmo – tam gdzie lokale z rynku pierwotnego są tańsze, zazwyczaj są położone w lokalizacjach peryferyjnych, z kolei mieszkania z rynku wtórnego są bardzo drogie. Oprócz Warszawy takie zjawisko obserwujemy także w stolicy Małopolski.

W Warszawie średnie ceny metra kwadratowego nieruchomości w ofercie WGN to 7500 zł, jednak na rynku pierwotnym wśród najnowszych ofert stawki są nieco mniejsze i kształtują się w przedziale 6000 – 6700 zł od metra.

Na tyle wyceniane są m.in. mieszkania w nowym budownictwie w lokalizacji na Bielanach. Różnica cenowa między rynkiem wtórnym a pierwotnym jest symptomatyczna właśnie dla stolicy. Tutaj to właśnie rynek wtórny zyskuje wyższe wyceny. Różnica to nawet ponad 10 proc. Przykładowo – za mieszkanie 50 metrowe z drugiej ręki w Warszawie trzeba zapłacić około 375 tys. zł. Na rynku pierwotnym taki lokal będzie o około 60 – 70 tys. zł tańszy.

W Krakowie obserwujemy to samo zjawisko, z tym, że różnica między stawkami na rynku wtórnym a pierwotnym jest jeszcze większa. Za mieszkania od dewelopera wśród ofert WGN z Krakowa trzeba zapłacić średnio około 5100 zł od metra kwadratowego. Tyle chociażby kosztują lokale w dzielnicy Czyżyny.

Krakowski rynek wtórny jest średnio aż o 2000 zł od metra kwadratowego droższy. Oczywiście do tych danych należy podchodzić z odpowiednim dystansem. Warto dla jasności obrazu zaznaczyć, że liczba ofert na rynku wtórnym jest wielokrotnie większa i dużo bardziej zróżnicowana od mieszkań z pierwszej ręki. Średnie stawki wśród lokali używanych zawyżają mieszkania o wysokim standardzie w bardzo dobrych lokalizacjach. Takich ofert z rynku pierwotnego jest bardzo mało, albo nie ma ich w ogóle.
 Zjawisko wyższych stawek dla mieszkań używanych nie wszędzie jednak ma miejsce. Można powiedzieć, że duże miasta „podzieliły się” na te, gdzie to mieszkania z drugiej ręki są droższe oraz te gdzie to nowe lokale uzyskują wyższe ceny.
Tak właśnie kształtują się stawki we Wrocławiu. W stolicy Dolnego Śląska za metr kwadratowy na rynku pierwotnym zapłacimy średnio 6600 zł. Ceny są oczywiście zróżnicowane, w zależności od lokalizacji i standardu – od 5000 zł / m kw. za nowe mieszkania w oddalonych od centrum Wojszycach po 8100 zł od metra za lokale o podwyższonym standardzie w apartamentowcu na Hubach.
Na wrocławskim rynku wtórnym średnie stawki za metr kwadratowy są o około 11 proc. niższe i kształtują się na poziomie 6 tys. zł za metr kwadratowy.

Podobne zjawisko obserwujemy w Poznaniu – mieszkania nowe w stolicy Wielkopolski wśród ofert WGN są średnio o 500 zł droższe od tych z rynku wtórnego. Za lokale na rynku pierwotnym musimy zapłacić średnio 5800 zł, na rynku wtórnym ceny wynoszą 5200 – 5300 zł za metr kwadratowy.

Z kolei w Gdańsku jest podobnie do sytuacji znanej ze stolicy. To rynek wtórny „nadaje ton”, różnica jest jednak niewielka. Mieszkania używane są o około 200 zł droższe od nowych. Za lokal z drugiej ręki trzeba zapłacić 5900 zł, nowy kosztuje średnio 5600 – 5700.
Jeśli porównywać ceny tylko z rynku pierwotnego najdrożej jest oczywiście w stolicy ze średnimi stawkami wynoszącymi około 6700 zł. Dalej, w kolejności są Wrocław – 6600, Poznań – 5800, Gdańsk – 5600 zł i Kraków – 5100.

Z czego wynika fakt, że w miastach typu Warszawa i Kraków mieszkania używane są znacznie droższe od tych z rynku wtórnego, z kolei choćby we Wrocławiu to lokale nowe są wyżej wyceniane i prawie zrównują się ze stawkami z tymi ze stolicy?
Znaczenie może mieć tu fakt zabudowy i planowania przestrzennego, które w Warszawie uniemożliwia deweloperom budowanie w atrakcyjnych lokalizacjach, blisko centrum miasta. Podobne zjawisko występuje w Krakowie. Nowe mieszkania powstają głównie w lokalizacjach peryferyjnych (np. Czyżyny w Krakowie, Bielany w Warszawie), co odbija się oczywiście na cenie. Z kolei klienci zainteresowani nieruchomościami w prestiżowych, centralnych lokalizacjach muszą poszukiwać ich na rynku wtórnym, co też przekłada się na fakt, że te mieszkania są wyceniane zdecydowanie wyżej.

We Wrocławiu czy Poznaniu ciągle jeszcze na rynku pojawiają się nowe inwestycje w samym centrum, bądź w jego bliskości, co skutkuje tym, że to właśnie rynek pierwotny jest droższy. Zestawienie cen mieszkań nowych pokazuje też, że coraz ciężej o prawdziwe okazje. Lokali wyraźnie przecenionych praktycznie nie ma. Na rynkach Wrocławia, Krakowa, Poznania, Warszawy i Gdańska nowe mieszkania praktycznie nie spadają z cenami poniżej 5 tys. zł za metr kwadratowy.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN