Zanim zaczniemy rozwodzić się o różnicach w cenie, należy podać, co rozumiemy przez określenia: stan deweloperski i pod klucz. Żadnych oficjalnych definicji, ani przepisów, które określają znaczenie tych pojęć, nie ma. Ogólnie przyjmuje się, że mieszkanie w stanie deweloperskim (inaczej: w stanie surowym) to lokal, który oferuje mówiąc skrótowo “gołe ściany”, czyli do całkowitego wykończenia.

Najczęściej mieszkania oddawane do użytku w standardzie deweloperskim, to lokale z wylewką betonową na podłodze i tynkami na ścianach, bez tzw. “białego montażu”. Podłogi, malowanie i całą resztę musimy zrobić sami. Deweloper musi oczywiście wyposażyć lokal w drzwi wejściowe, natomiast niekoniecznie w drzwi wewnętrzne. Jeśli decydujemy się na kupno mieszkania w stanie deweloperskim powinniśmy dokładnie dowiedzieć się u dewelopera, co rozumie on przez to pojęcie, żeby uniknąć później nieporozumień.

Mieszkanie pod klucz to, najkrócej rzecz ujmując, lokal, do którego musimy tylko wnieść meble i już możemy mieszkać, bez konieczności wykonywania jakichkolwiek prac. W polskich warunkach, mimo, że mieszkania pod klucz stają się coraz bardziej atrakcyjne i częściej spotykane – to jednak ciągle nisza na rynku. Deweloperzy szacują, że około 15 do 20 proc. kupujących decyduje się na ten standard.

Wśród ofert WGN często spotykana jest opcja lokali w stanie deweloperskim, które – na życzenie klienta – deweloper może wykończyć pod klucz. Wtedy oczywiście wycenia się taką usługę, podpisuje specjalną umowę, określa ostateczny termin wykończenia oraz płaci zaliczkę.
Zdarza się też, że deweloperzy z góry oferują mieszkania oddane w standardzie pod klucz. Na naszym rynku dotyczy to jednak z reguły lokali z tzw. wyższej półki, o podwyższonym standardzie, dla klientów bardziej majętnych, gdzie cena metra kwadratowego nie gra aż tak dużej roli, ewentualnie dotyczy mieszkań z przeznaczeniem inwestycyjnym. To różni nasz rynek od wielu innych państw europejskich, gdzie standardem nawet w segmencie popularnym jest właśnie lokal pod klucz, dający komfort natychmiastowego zamieszkania.

Ostatnio jednak coraz częściej obserwujemy oferty deweloperskie z gruntownym wykończeniem. Czy to się opłaca? Odpowiedź na to pytanie wymaga po pierwsze zdefiniowania, na czym nam zależy: czy na oszczędnościach czy na komforcie i szybkości zamieszkania. Ogólnie szacuje się, że lokale pod klucz są droższe od mieszkań w stanie surowym o przynajmniej 700 – 800 zł za metr kwadratowy. Różnice mogą sięgać nawet i tysiąca złotych od metra – wszystko zależy od użytych materiałów, standardu wykończenia itp.

Jeśli decydowalibyśmy się na wykańczanie lokalu na własną rękę, również do ceny musimy doliczyć koszt prac. Szacunki uśrednionych stawek oscylują w granicach 25 – 30 tys. zł (całościowy koszt – robocizna plus materiały) za 50 metrowe mieszkanie, czyli 500 – 600 zł od metra kwadratowego. Oczywiście koszty, jeśli decydujemy się mieszkanie wykańczać samodzielnie, można zmniejszać np. osobiście kładąc panele itp. Można też wynajmować firmy do poszczególnego rodzaju prac (łazienka osobno, salon osobno itp.) bądź też znaleźć wykonawcę, który całościowo wykończy nam mieszkanie – tę opcję uważa się za droższą.

Osoby, które samodzielnie będą wykańczać własne lokum, mają możliwość oszczędzenia i na materiałach i na robociźnie, ale też ponoszą pewne ryzyko. Po pierwsze: zazwyczaj zajmuje im to więcej czasu niż deweloperowi, bądź profesjonalnej firmie zajmującej się wykańczaniem wnętrz. Po drugie: w przypadku błędów, niedoróbek itp. oraz konieczności poprawy prac, koszty będą rosły.

Wśród ofert deweloperskich zamieszczonych w WGN, jak już pisaliśmy, coraz więcej dotyczy mieszkań wykończonych pod klucz, bądź też lokali w stanie surowym z możliwością wykończenia. Często jednak inwestorzy nie określają stawki, za jaką lokal będzie oddany do użytku w stanie gotowym do zamieszkania. Jest to przedmiot negocjacji z ewentualnym klientem. Porównanie ofert mieszkań już wykończonych pod klucz ze średnimi cenowymi dla danego miasta, czy regionu wskazuje, że z reguły są one nawet o kilkanaście procent droższe od lokali oddawanych w stanie surowym.

Przykład to mieszkania z Poznania, w lokalizacji Jeżyce. Lokale w standardzie pod klucz zostały wystawione na sprzedaż w cenie 6600 zł za metr kwadratowy. Porównując to ze średnimi cenami ofertowymi na rynku pierwotnym dla Poznania, które oscylują w przedziale 5400 – 5700 zł/ m kw. możemy powiedzieć, że lokal wykończony pod klucz jest w tym przypadku droższy o około 15 do 20 proc. za metr.

Inna oferta, to mieszkanie przygotowane w standardzie “pod klucz” w nowym bloku, w miejscowości Drezdenko w województwie lubuskim. Cena ofertowa 60 m kw. wynosi 220 tys. zł, czyli 3600 zł za metr. Biorąc pod uwagę, że średnia cenowa na rynku pierwotnym dla lubuskiego wynosi 3000 zł/ m kw. (w tym województwie mieszkania są jednymi z najtańszych w Polsce), to oznacza, że za standard pod klucz trzeba zapłacić o 20 proc. więcej, niż za mieszkanie w stanie deweloperskim.

We Wrocławiu za mieszkania o podwyższonym standardzie, wykończone pod klucz, w strzeżonym budynku przy ulicy Hubskiej są wycenione na 8180 zł/ m kw. Tu też widzimy, że stawka jest wyższa o kilkanaście procent (aktualnie uśredniona cena metra kwadratowego na wrocławskim rynku pierwotnym wśród ofert WGN wynosi 6600 zł / m kw.).

Na podstawie powyższego zestawienia możemy zaryzykować tezę, że za najtańsze mieszkania pod klucz trzeba dopłacić do ceny metra kwadratowego około  600 zł, choć częściej różnica ta wynosi blisko 900 – 1000 zł, a zdarza się, że dla podwyższonego standardu nawet powyżej 1000.
Czy więc opłaca się kupować mieszkanie pod klucz? Jeśli nie dysponujemy dużą gotówką i nie zależy nam bardzo na czasie – odpowiedź będzie przecząca. Wydaje się, że dla tzw. przeciętnego klienta, mimo wszystko, atrakcyjniejsze ciągle jest samodzielne wykończenie mieszkania. Taki stan rzeczy wynika też z obecnej sytuacji rynkowej. Spadają ceny materiałów budowlanych oraz – w związku ze zmniejszoną liczbą zamówień – robocizny. Ponadto jeszcze tylko za ten rok można będzie odliczyć VAT od zakupionych materiałów budowlanych.

Wybór: mieszkanie w stanie surowym czy mieszkanie pod klucz, należy jednak poprzedzić gruntownym wyliczeniem ewentualnych kosztów oraz rozmową z deweloperem o warunkach wykończenia. Niejednokrotnie może się bowiem zdarzyć, że w ramach promocji firma zaproponuje nam dosyć dobry standard, przy atrakcyjnej cenie, która będzie korzystniejsza od kosztów wykańczania mieszkania na własną rękę. Wtedy zaoszczędzimy czas i energię uzyskując lokal gotowy do zamieszkania od zaraz.


Marcin Moneta
Dział Analiz WGN