W stosunku do lat ubiegłych jest jeszcze jedna nowa cecha – coraz częściej kupujemy mieszkania za gotówkę. Jak kształtują się stawki, w przypadku ofert, które spełniają oczekiwania statystycznego Kowalskiego? Sprawdziliśmy to na przykładzie Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Gdańska, Poznania i Łodzi.

W stolicy na rynku wtórnym, który raczej preferują kupujący, mieszkania w cenie do 300 tys. zł, o metrażu do 60 m kw. dotyczą raczej bloków z lat PRL –u, w lokalizacjach oddalonych od centrum, takich jak: Bemowo czy Bielany. Przykładowo za 295 tys. zł do kupienia jest 48 – metrowe mieszkanie w bloku z 1984 roku na Bemowie. Stawka za metr kwadratowy wynosi 6145 zł.

Inna oferta: 42 m kw. mieszkania w wielkiej płycie z czasów PRL, na 8 piętrze, na Bielanach. Cena to 285 tys. zł, czyli 6785 zł od metra. Jeszcze inna oferta, spełniająca wyżej podane kryteria, to 6 tys. zł za metr kwadratowy na Bemowie, w bloku z 1975 roku.

Należy dodać, że w stolicy tego typu stawki są zdecydowanie poniżej średniej rynkowej, która w przypadku cen ofertowych (na podstawie ostatnich danych NBP) dla rynku wtórnego wynosi 8600 zł/ m kw. (warto jednak dodać, że ceny transakcyjne są dużo niższe i kształtują się na poziomie 6700 zł/ mkw.)

W Krakowie znajdziemy więcej ofert spełniających powyższe kryteria, będziemy mogli sobie też za kwotę do 300 tys. zł pozwolić na większe mieszkanie.

Dla przykładu: w cenie 285 tys. zł jest 56 m kw. lokalu w bloku z 1980 roku, w lokalizacji Podgórze. Cena metra kwadratowego wynosi 5116 zł. Po niecałe 6000 zł za metr można kupić natomiast mieszkanie z tzw. nowego rynku wtórnego. Lokal z 2007 roku o powierzchni 50,5 m kw. został wystawiony na sprzedaż za 299 tys. zł.

We Wrocławiu lokale z rynku wtórnego, w cenie do 300 tys. zł, to oprócz wielkiej płyty najczęściej mieszkania w kamienicach. Wybór, wśród ofert WGN jest większy niż w przypadku Krakowa. Ceny kształtują się podobnie.

5100 zł za metr kosztuje 55 -metrowe mieszkanie w bloku z 1970 roku przy ulicy Weigla. Cena całości to 285 tys. zł. Za 56 metrów mieszkania w kamienicy na Śródmieściu (Jedności Narodowej) sprzedający oczekuje 250 tys. zł, czyli 4500 zł za metr kwadratowy. Można też trafić na oferty dotyczące nowego budownictwa. 55 m kw. lokalu w budynku z 2002 roku przy ulicy Skarbowców kosztuje 279 tys. zł, co daje 5070 zł za metr kwadratowy.

Wśród gdańskich mieszkań spełniających wymogi „statystycznego Kowalskiego” są nie tylko lokale w budynkach kilkudziesięcioletnich, ale także mieszkania nowe, sprzedawane na rynku wtórnym. Przykładowo: do kupienia są lokale z 2012 roku, na osiedlu Maćkowy. Cena jest bardzo atrakcyjna, bo wynosi 4275 zł za metr kwadratowy. Jeśli poszukujemy własnego m na Przymorzu dobrym wyborem może okazać się 51 – metrowe mieszkanie przy ul. Puckiej. Cena to 299 tys. zł, czyli niecałe 6 tys. zł za metr kwadratowy. Z kolei, w lokalizacji Stogi, do kupienia jest 43 metrowe mieszkanie w bloku z 1974 roku, w cenie 180 tys. zł, czyli 4170 zł za metr. Mieszkanie jest do remontu.

W Poznaniu, wśród bieżących ofert WGN, stawki są atrakcyjniejsze niż w przypadku Krakowa, Gdańska czy Wrocławia. Przykładowo; 52 metry mieszkania w bloku, w centrum miasta (u. Strusia) jest do kupienia za 4300 zł od metra. Cena całości to 225 tys. zł. Inna oferta z Poznania: 60 – metrowe mieszkanie w lokalizacji Poznań – Piątkowo jest do kupienia za 289 tys. zł, czyli 4800 zł za metr kwadratowy. Prawdziwa okazja to natomiast 53,6 m kw. mieszkania na Ogrodach (Plac Waryńskiego) w cenie 219 tys. zł, czyli 4085 zł za metr. Mieszkanie w bloku z cegły, z lat 50. jest w stanie dobrym.

Prawdziwy jednak wysyp atrakcyjnych ofert na kieszeń przeciętnego Kowalskiego można znaleźć w Łodzi. Tam do 300 tys. zł, czyli kwoty, którą jest gotów przeznaczyć na mieszkanie przeciętny kupujący, można znaleźć lokale w cenie 3400 zł za metr. Tyle właśnie kosztuje 58 – metrowe mieszkanie w bloku z cegły w lokalizacji – Łódź – Górna. Koszt całości to 198 tys. zł. Jeszcze mniej, bo 3220 zł za metr zapłacimy za 46 m kw. mieszkania w tej samej lokalizacji w rejonie ulicy Obywatelskiej. Cena całości to 150 tys. zł. Mieszkanie jest do remontu. Podobnych ofert w przedziale cenowym 3200 – 3500 zł/ m kw. znajdziemy w Łodzi dużo więcej.

Powyższe przykłady ze wszystkich przytoczonych przez nas miast wskazują, że obecnie nie ma problemu by spełnić mieszkaniowe oczekiwania „statystycznego kupującego”. Lokali do 300 tys. zł, w metrażach od 40 do 60 m kw. najmniej jest w stolicy, co zrozumiałe ze względu na specyfikę cen na rynku warszawskim. Stosunkowo dużo mieszkań, głównie w wielkiej płycie i kamienicach w tym przedziale cenowo – powierzchniowym znajdziemy we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku natomiast najatrakcyjniej prezentują się oferty z Poznania i Łodzi, co potwierdza się w ogólnych danych – w tych miastach średnie ceny metra są niższe niż w innych dużych ośrodkach. Dotyczy to zwłaszcza Łodzi, ze średnią transakcyjną na poziomie 3400 zł (dane NBP za I kw. 2013) niższą od krakowskiej, wrocławskiej i gdańskiej o 1200 – 1600 zł/ m kw.

Dobra dostępność mieszkań szczególnie preferowanych przez kupujących wynika też z poprawy sytuacji na rynku z punktu widzenia klientów. Stać nas obecnie z pensji na „więcej” mieszkania niż jeszcze w 2008 roku, gdy ceny były najwyższe. Obecnie statystyczny Polak może z rocznych średnich dochodów kupić około 7,5 m kw. lokalu. W 2008 roku było to o 2 m kw. mniej. Z lipcowych danych GUS-u wynika, że przeciętnie wynagrodzenie brutto wynosi 3808 zł, co oznacza, że na rękę przeciętny Kowalski zarabia około 2735 zł. Przy założeniu, że całą pensję odkładałby na mieszkanie, po roku uzyskałby kwotę 32820 zł.

Średnia ofertowa cena metra kwadratowego lokalu (na podstawie ostatnich danych zbiorczych NBP z 10 największych miast Polski) wynosi obecnie około 4312 zł, oznaczałoby to, że statystyczny Polak z odłożonej rocznej pensji mógłby zakupić około 7,5 metra kwadratowego mieszkania. Z miesięcznej pensji wystarczyłoby mu na 0,63 metra kwadratowego lokum.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN