Dzieje się tak dlatego, że tego typu nieruchomości (zwłaszcza, jeśli chodzi o wielką płytę) jest ciągle najwięcej na rynku wtórnym. Sprawdziliśmy jak kształtują się ceny w przypadku mieszkań w kamienicach i tych w blokach z wielkiej płyty, w dużych miastach Polski.

Komunistyczne bloki do tej pory są największym „źródłem” lokali na sprzedaż na rynku wtórnym. Szacuje się, że w Polsce nawet 12 mln ludzi mieszka w blokach. Tego typu mieszkań jest około 4 mln. W dużych miejscowościach ich udział w całości zabudowy miasta to często nawet 20 proc., choć zdarzają się i miasta takie jak Kielce, czy Rzeszów gdzie taka zabudowa pokrywa nawet ponad 40 proc. powierzchni.

Mieszkania z wielkiej płyty, mimo że mają wiele wad odnośnie jakości wykonania i konstrukcji, nadal są chodliwym towarem. Większość z nich zostało zmodernizowanych i ocieplonych po czasach PRL-u i mimo, że wg części specjalistów bloki prędzej czy później będą wykazywać poważne wady konstrukcyjne, zagrażające mieszkaniu w nich, to jednak ciągle nie odstrasza to klientów.

Jeśli chodzi o kamienice – duża podaż tego typu mieszkań na sprzedaż dotyczy zwłaszcza wielkich miast, takich jak Wrocław czy Łódź. Lokale w kamienicach mają charakterystyczne cechy jak np. grube ściany, często duże metraże i wysokie sufity, mają też często swoje wady. Niejednokrotnie budynki są zrujnowane, brak jest centralnego ogrzewania, co skazuje mieszkańców na konieczność palenia w piecach. Zdarza się też, że lokale są pozbawione toalet wewnątrz. Tak ciągle jeszcze bywa choćby we Wrocławiu. Mimo to, rozpiętość cenowa metra kwadratowego mieszkań tego typu potrafi być bardzo duża. Dużo niższe od rynkowych stawki osiągają lokale do remontu, których nie brakuje, z drugiej strony zdecydowanie powyżej średnich rynkowych są ceny metra kwadratowego w kamienicach gruntownie odremontowanych, atrakcyjnych wizualnie, zabytkowych – zwłaszcza w dobrych lokalizacjach – miejscach turystycznych czy na starówkach dużych miast. Tego typu nieruchomości bywają łakomym kąskiem dla inwestorów.

Wśród najnowszych warszawskich ofert sprzedaży mieszkań w kamienicach znajdziemy choćby ofertę typowo inwestycyjną, dla ludzi zainteresowanych czerpaniem dochodu z najmu. Za 2,8 mln zł do kupienia jest 10 mieszkań o całościowym metrażu 363 m kw. w kamienicy na Woli. Oferent informuje, że „wszystkie lokale mieszkalne mają urządzone księgi wieczyste.
7 lokali wynajętych jest na podstawie decyzji administracyjnej, 3 lokale są wolne. Nieruchomości już przynoszą dochód. W miarę zwalniania kolejnych lokali dochód będzie się zwiększał (wynajem wg stawek rynkowych lub sprzedaż na wolnym rynku)”. Kamienica jest po gruntownym remoncie. Cena metra kwadratowego to 7713 zł.

Inna oferta ze stolicy, również dotycząca Woli, to mieszkanie w kamienicy o powierzchni 46 m kw. Cena to 360 tys. zł, czyli 7826 zł za metr.

Stawki na tym poziomie w przypadku Warszawy mieszczą się w średnim przedziale ofertowym dla stolicy (około 7300 – 8000) jednak zdarzają się i oferty zdecydowanie powyżej średniej. Tak jest w przypadku mieszkania w kamienicy z lat 30. Na Powiślu. Oferent informuje, że obiekt jest gruntownie wyremontowany. „Nowe instalacje elektryczne, hydrauliczne, gazowe, nowe piony kanalizacyjne, okna i parapety (konglomerat), na ścianach gładź, w salonie parkiet egzotyczny merbau, w sypialni i garderobie oryginalny parkiet dębowy po renowacji, kuchnia i łazienka gres.” Cena za 42 metry to ponad pół mln. Zł, czyli po 12 tys. od metra.

Jeśli chodzi o warszawską wielką płytę, wśród ofert znajdziemy choćby mieszkanie w bloku z 1973 roku na Bielanach. 42 m kw. jest do kupienia za 285 tys. zł, czyli 6785 zł za metr. Za niecałe 7 tys. od metra można kupić lokal na Pradze – Północ, w bloku z lat 70., chodzi 39 m kw. Mniej o 1000 zł będzie nas kosztować mieszkanie w Bloku na Bemowie. Cena 50 m kw. to 6 tys. zł od metra.

We Wrocławiu, gdzie liczba kamienic jest jedną z najwyższych w Polsce, znajdziemy też bardzo dużo ofert tego typu z szerokim wachlarzem cenowym. Jedną z najatrakcyjniejszych ofert będzie 110 metrowe mieszkanie w kamienicy przy ul. Trzebnickiej na Śródmieściu. Cena to 369 tys. zł, czyli zaledwie nieco ponad 3300 zł za metr. Stan lokalu określono jako dobry.

Z kolei na drugim biegunie cenowym jest lokal w kamienicy w samym centrum miasta, kilkadziesiąt metrów od Rynku, przy ul. Oławskiej. 61,7 m kw. oferent wystawił na sprzedaż za 750 tys. zł, co daje ponad 12 tys. zł od metra!

Tego typu stawki dotyczą jednak tylko prestiżowych lokalizacji. Przeciętne ceny kształtują się w przedziale 4400 – 5200 od meta. Za 4446 do kupienia jest 56 m kw. mieszkania na Śródmieściu, z kolei 5200 zł kosztuje metr kwadratowy w przypadku oferty na Starym Mieście, w kamienicy z 1950 roku przy ul. Piłsudskiego.

Wrocławskie blokowiska „dostarczają” również wielu ofert sprzedażowych. Ceny mieszkań wydają się przede wszystkim mniej zróżnicowane niż w przypadku kamienic. Najtańsze oferty zaczynają się od około 4100 – 4300 zł za metr kwadratowy. Najdroższe sięgają 5700 zł.

Przykładowo: za 260 tys. zł do kupienia jest 63. metrowe mieszkanie w bloku z 1980 roku, w dzielnicy Fabryczna, co daje nieco ponad 4100 zł od metra. Wśród droższych ofert znajdziemy z kolei inne mieszkanie na Fabrycznej, w bloku przy ulicy Pilczyckiej, 51 m kw. jest tam do kupienia w cenie 277 tys. zł, czyli po 5400 zł od metra.

Miastem o podobnie dużej liczbie kamienic do Wrocławia, jest oczywiście Łódź. Tu jednak ceny mieszkań są o wiele niższe niż w przypadku stolicy Dolnego Śląska. Warto też zaznaczyć, że średnie ofertowe ceny mieszkań w ogóle w Łodzi są zdecydowanie niższe i kształtują się (wg ostatnich danych NBP) na poziomie niecałych 4 tys. zł od metra.

I właśnie za 4 tys. zł za metr można kupić 43 m kw. mieszkania w gruntownie odremontowanej kamienicy na Bałutach, okolice ul. Kilińskiego. Kamienica z 1920 roku po generalnym remoncie oddana do użytku w 2011 roku. Wyremontowano wnętrza, elewacje budynku, instalacje elektryczną i wodno-kanalizacyjną. Również mieszkanie - jak informuje sprzedający – jest w dobrym stanie technicznym.

Sporo ofert, dotyczących kamienic w Łodzi, to lokale do remontu. Za 2500 zł od metra do kupienia jest właśnie takie mieszkanie(50 m kw.), przy ul. Solnej. Lokal wymaga remontu. Inna, podobna oferta to 56 m kw. mieszkania za 139 tys. zł. Chodzi również o lokalizację w centrum – okolice ul. Narutowicza.

Jeśli chodzi o lokale w blokach - w przypadku Łodzi ceny (na podstawie ofert z WGN) wydają się rozkładać w przedziale 3000 – 3500 zł za metr.

Nieco ponad 2900 zł od metra będzie kosztowało kupującego mieszkanie w bloku z 1964 roku na Bałutach. Stan techniczny określono jako „do remontu”. Z kolei 3500 zł to cena, jaką trzeba wyłożyć za metr kwadratowy innego mieszkania z wielkiej płyty również na Bałutach. Mieszkanie mieści się na trzecim z jedenastu pięter budynku (docieplony, zadbany, z nową windą). Za nieco mniej, bo 3200 zł od metra, kupimy lokum w wielkiej płycie blisko Czerwonego Rynku, w rejonie ulicy Górnej.

Gdańsk, podobnie jak Wrocław, czy Łódź, to również miasto z dużą liczbą kamienic. Przeciętne ceny zbliżone są tutaj do wrocławskich, choć wydają się nieco wyższe i rozkładają się mniej więcej w przedziale 4800 – 6000 zł za metr, ale zdarzają się też oferty zdecydowanie droższe.

Dla przykładu: 5600 zł od metra kosztuje 50 – metrowe mieszkanie w kamienicy we Wrzeszczu. Nieruchomość zlokalizowana jest na drugim piętrze kamienicy z 1945 roku. Stan określono jako dobry. 6000 za metr to natomiast cena za mieszkanie w zabytkowej kamienicy z 1890 roku w Oliwie. Stan lokalu o powierzchni 90 m kw. jest dobry. Jeśli jednak chcemy mieszkać w samym centrum gdańskiej starówki, będziemy musieli zapłacić o wiele więcej, bo blisko 9400 zł od metra. Tyle kosztuje 62 – metrowe mieszkanie w kamienicy z 1949 roku przy ul. Długiej w Gdańsku.

Jeśli chodzi o bloki, wśród najnowszych ofert z Gdańska znajdziemy 63 - metrowe mieszkanie w bloku w lokalizacji Gdańsk – Zabornia. Cena to 5000 zł za metr. 4900 zł od metra kosztuje natomiast inny lokal w wielkiej płycie, na Zaspie. Z kolei za kawalerkę na Przymorzu, gruntownie wyremontowaną , o wysokim standardzie trzeba zapłacić już 5800 zł za metr. 4700 zł od metra, to cena innej kawalerki w bloku, w dzielnicy Orunia. Stan lokalu określono jako dobry.

Podsumowując: przegląd ofert dotyczących kamienic i mieszkań w blokach potwierdza tendencję, że stawki za lokale w kamienicach często są niższe od tych w wielkiej płycie, ale dotyczy to zazwyczaj lokali do remontu, z drugiej strony mieszkania w kamienicach potrafią osiągać bardzo wysokie ceny, jeśli stan zarówno lokalu, jak i budynku jest dobry. Dotyczy to zwłaszcza zabytkowych obiektów w prestiżowych lokalizacjach, gdzie stawki sięgają nawet 10 tys. zł/ m kw. Są to ceny, które w przypadku bloków są praktycznie niespotykane. Ceny mieszkań z wielkiej płyty wydają się dosyć stabilne i są nieznacznie niższe od średniej rynkowej obowiązującej dla danej lokalizacji.


Marcin Moneta
Dział Analiz WGN