Mieszkanie nowe czy z rynku wtórnego? To pierwsza kwestia do rozstrzygnięcia dla osób decydujących się na zakup nieruchomości. Znaczenie oczywiście ma też cena. Sprawdziliśmy, jakie są różnice cenowe między rynkiem pierwotnym i wtórnym w największych miastach Polski.

Porównanie cen mieszkań używanych i nowych na podstawie danych zbiorczych za pierwszy kwartał tego roku, którymi dysponuje NBP (dane z 10 największych miast Polski) wskazuje, że średnio mieszkania nowe są o kilkaset złotych droższe od używanych. Średnia stawka za lokale z pierwszej ręki to 4900 zł, podczas gdy w przypadku mieszkań z rynku wtórnego wynosi ona 4300 zł za metr kwadratowy. Chodzi o ceny ofertowe.

Dokładny przegląd stawek pokazuje jednak, że nie wszędzie ta tendencja ma miejsce. Dla przykładu – w Krakowie wg danych NBP mieszkania z rynku wtórnego są droższe średnio o około 300 zł od nowych lokali (4600 – 4300), podobna sytuacja dotyczy także Warszawy, gdzie średnie ceny nowych mieszkań wynoszą około 8 tys. zł za metr kwadratowy, podczas gdy na rynku wtórnym wynoszą one 8600 zł od metra. Z kolei we Wrocławiu stawki zarówno za mieszkania nowe, jak i używane są zbliżone do siebie i wynoszą około 6 tys. zł. / m kw.

Widzimy więc, że na największych rynkach niekoniecznie mieszkania nowe są wyżej wyceniane. Jak kształtują się ceny w przypadku ofert zamieszczonych w WGN?

W Warszawie za nowe mieszkanie na Bemowie, w stanie deweloperskim, na strzeżonym osiedlu, trzeba zapłacić 6777 zł od metra kwadratowego. Mieszkanie o powierzchni 48 m kw. kosztuje 325 tys. zł. Nieco tańsze są mieszkania w tej samej lokalizacji, ale o większym metrażu. Za 4 – pokojowy lokal o powierzchni 121 m kw. trzeba zapłacić nieco ponad 6 tys. zł, stawka za mieszkanie 70 – metrowe, w stanie deweloperskim wynosi 6400 zł od metra kwadratowego.

Na rynku wtórnym, w tej samej lokalizacji, w przypadku Warszawy mieszkania wydają się nieco droższe. Dotyczy to zwłaszcza tzw. nowego rynku wtórnego, czyli mieszkań powstałych po 2000 roku. Przykładowo: mieszkanie 96 – metrowe, w budynku z 2001 roku kosztuje 7400 zł za metr. 6000 tys. zł od metra trzeba dać za inne mieszkanie na Bemowie z 2000 roku. Powierzchnia to 105 m kw. Inna propozycja z Bemowa to również kilkuletnie mieszkanie, w stanie dobrym, umeblowane – cena za ponad 100 m kw. wynosi 7600 zł za metr. Z kolei za odremontowane, umeblowane mieszkanie z 2003 roku o powierzchni 56 m kw. , na strzeżonym osiedlu na Bemowie oferent oczekuje 8 tys. zł od metra.

Za kawalerkę w Białołęce z 2010 roku z kolei sprzedający życzy sobie 6146 zł od metra, ale już mieszkanie w bloku z 1973 roku na Bielanach (48 m kw.) to koszt blisko 6800 zł za metr kw. Wracając do lokalizacji na Bemowie – 65 m kw. mieszkania w bloku z 1979 roku kosztuje 5600 zł za metr. Inna oferta z wielkiej płyty (lata 70.), również dotycząca Bemowa to 6000 zł od metra.

Na podstawie powyższych przykładów widzimy, że rynek pierwotny w stolicy niekoniecznie jest droższy od mieszkań z drugiej ręki. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań wybudowanych po 2000 roku. Te niejednokrotnie osiągają wyższe stawki od mieszkań nowych w stanie deweloperskim.

W Krakowie dużo ofert z rynku pierwotnego dotyczy lokalizacji w Czyżynach. Za 36 metrów kawalerki w stanie deweloperskim trzeba zapłacić tam 5166 zł od metra, w przypadku mieszkań nieco większych – 49 m kw. cena wynosi 5260 zł. Inna oferta z krakowskiego rynku pierwotnego to duże 131 – metrowe mieszkanie w lokalizacji Podgórze. Nieruchomość w stanie deweloperskim z 2012 roku jest w cenie 4800 zł za metr.

W tej samej lokalizacji, czyli w Krakowie na Podgórzu, mieszkanie na rynku wtórnym o powierzchni 48 m kw. kosztuje 4900 zł za metr. Inna oferta z tego samego rejonu Krakowa to 5400 zł od metra za 121 metrowe, dwupoziomowe mieszkanie z 2004 roku, jak informuje oferent – o wysokim standardzie. Jeszcze inna oferta z Podgórza – mieszkanie w budynku z 2003 roku, o powierzchni 85 m kw., również reklamowane jako wysoki standard, kosztuje 7500 zł za metr. 6000 zł od metra trzeba zapłacić za dwupokojowe mieszkanie o pow. 50.54m2 położone na drugim piętrze w bloku z 2007r. Nieco niższe stawki dotyczą mieszkań starszych – za mieszkanie w bloku z 1980 roku oferent życzy sobie 5100 zł od metra.

Gdański rynek pierwotny w ramach WGN oferuje mieszkania w lokalizacjach: Kowale, Wrzeszcz i Pruszcz Gdański.

I tak: za 51 m kw. mieszkania na osiedlu Gdańsk –Kowale z 2012 roku deweloper chce 239 tys. zł, czyli 4700 zł od metra kwadratowego. Jeśli chcemy mieszkać w nowym budynku we Wrzeszczu będziemy musieli zapłacić już 6 tys. zł za metr. Tyle kosztuje 62 – metrowe mieszkanie z 2012 roku, w stanie deweloperskim na osiedlu Jaskółkowa Dolina. 6500 zł za metr trzeba zapłacić za mieszkanie na tym samym osiedlu, ale o powierzchni 42,5 m kw.

Jeśli porównać te stawki z cenami, jakich oczekują oferenci dla tej samej lokalizacji, ale na rynku wtórnym znów okaże się, że mieszkania używane są droższe. Przykładowo: cena za mieszkanie o powierzchni 67,3 m kw. w apartamentowcu z 2006 roku przy ulicy Smoluchowskiego w Gdańsku we Wrzeszczu wynosi 535 tys. zł, czyli blisko 8 tys. zł od metra. Jak informuje oferent mieszkanie jest w bardzo dobrym stanie technicznym w pełni wyposażone, w wysokim standardzie.

Okazuje się też, że zbliżone do rynku pierwotnego stawki uzyskują mieszkania nawet w starszych budynkach. 50 metrów kwadratowych w kamienicy z 1945 roku we Wrzeszczu w Gdańsku, jest do kupienia w cenie 5600 zł za metr, a aż 6800 zł od metra życzy sobie oferent odnośnie mieszkania w budynku z 1954 roku przy ulicy Racławickiej.

Oczywiście zdarzają się też oferty zdecydowanie tańsze. 82 metry mieszkania w kamienicy, w dzielnicy Gdańsk – Wrzeszcz można kupić za 4500 zł/ m kw. 3700 zł od metra kwadratowego to cena za 130 m kw. mieszkania w kamienicy przy ul. Wajdeloty we Wrzeszczu.

Oferty w ramach WGN z wrocławskiego rynku pierwotnego dotyczą głównie lokalizacji na Hubach, w Wojszycach i na Śródmieściu.

Za 64 m kw. nowego mieszkania w oddalonych od centrum Wojszycach trzeba zapłacić 5000 zł / m kw. Taka sama stawka dotyczy mieszkania we Wrocławiu na Śródmieściu, w nowym budynku przy ulicy Jedności Narodowej. Za 110 m kw. mieszkania sprzedający oczekuje 560 tys. zł. Dużo droższe są mieszkania w nowym budynku (określonym przez oferenta jako apartamentowiec) na Hubach. Tu za 40 m kw. mieszkania z 2012 roku wykończonego pod klucz, w budynku z recepcją, monitoringiem z jakością „wykończenia w standardzie 3 gwiazdkowego hotelu z kompletem mebli pokojowych, łazienkowych i kuchennych ze sprzętem AGD oraz RTV” , trzeba zapłacić blisko 8200 zł od metra kwadratowego. W tej samej cenie metra są także inne mieszkania w tej lokalizacji o mniejszych metrażach, również wykończone pod klucz.

Jeśli poszukujemy nowego mieszkania o bardzo dużym metrażu, atrakcyjną ofertę można znaleźć na wrocławskich Krzykach. Tam za 165 m kw. mieszkania w stanie deweloperskim z 2012 cena wynosi 4000 zł od metra.

Na rynku wtórnym we Wrocławiu ofert jest zdecydowanie więcej, widzimy też dużo większą rozpiętość cenową dla tych samych lokalizacji. Przykładowo: we Wrocławiu Śródmieściu można znaleźć mieszkania za nieco ponad 4 tys. zł od metra – tyle kosztuje choćby 70 m kw. w kamienicy z 1920 roku na Nadodrzu. Mieszkanie jest do remontu. Z kolei są też oferty z górnych przedziałów cenowych – ponad 7700 zł kosztuje metr kwadratowy mieszkania w budynku z 2000 roku przy ulicy Piwnej. Zdarzają się jednak też mieszkania w budynkach starych, które biją rekordy cenowe. Za mieszkanie w kamienicy z 1920 roku (pow. 38,75 m kw.), przy ul. Cybulskiego, blisko centrum miasta, sprzedających chce aż 10 tys. zł od metra kwadratowego. Nieruchomość reklamowana jest jako mieszkanie gruntownie wyremontowane, w wysokim standardzie.

Podsumowując: przytoczone powyżej przykłady ofertowe z największych rynków, dotyczące zarówno mieszkań z pierwszej, jak i z drugiej ręki, pokazują, wbrew niektórym danym statystycznym, że mieszkania z rynku wtórnego niejednokrotnie są droższe od mieszkań nowych. Wydaje się to wynikać z kilku kwestii: średnią cenową mieszkań z rynku pierwotnego zawyżają mieszania z segmentu apartamentowego, których jednak jest niewiele. W ofercie deweloperów obecnie dominuje tendencja do budowania w segmencie popularnym, i schodzenia z cen. Lokalizacje w przypadku mieszkań nowych często dotyczą więc obrzeży miast i bywa niejednokrotnie, że są mniej atrakcyjnie położone od nieruchomości z rynku wtórnego. Co do mieszkań używanych – widać, że wyższe stawki przede wszystkim uzyskują mieszkania w budynkach postawionych po 2000 roku, oraz o bardzo wysokim standardzie, gruntownie odremontowane, w zabytkowych budynkach i dobrych lokalizacjach. Warto dodać też, że często niższa stawka za mieszkanie nowe nie jest kosztem całkowitym ponoszonym przez kupującego, bowiem do kwoty za mieszkanie w stanie deweloperskim trzeba dodać koszty jego ostatecznego wykończenia, które stanowi około 20-21% ceny zakupu mieszkania.


Marcin Moneta
Dział Analiz WGN