Rosnąca konkurencja i dynamiczny wzrost cen gruntów w największych metropoliach zmusiły deweloperów i inwestorów do poszukiwania kolejnych rynków, obiecujących wyższe zyski. Efekty tego zjawiska ukazują wyniki produkcji mieszkaniowej za rok 2007.
W 2007 roku, w miastach o populacji przekraczającej 100 tysięcy osób, liczba mieszkań oddanych do użytku wyniosła według GUS niemal 53 tys. W grupie tej znajduje się 38 największych miast
w kraju, skupiających 29% ogółu populacji, a ich łączna produkcja stanowi około 39,5% ogółu mieszkań oddanych do użytku w całym kraju. W stosunku do roku poprzedniego, do użytku oddano tu około 10% więcej lokali. Biorąc pod uwagę obecne ożywienie rynku - w skali całego kraju odnotowano 16-procentowy wzrost produkcji mieszkaniowej - trudno uznać za wynik imponujący. Sytuacja przedstawia się nieco inaczej, gdy miasta te podzieli się na grupy pod względem wielkości lub ich dominującej funkcji.
Blisko 12% całej produkcji mieszkaniowej (15 578 mieszkań) w 2007 roku w Polsce skupiała Warszawa. Pozostałych 5 największych miast: Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź łącznie oddało do użytku 18,5 tys. mieszkań (około 14% produkcji mieszkaniowej). Co zaskakujące, w sześciu największych miastach ogółem liczba mieszkań oddanych do użytku wzrosła jedynie o 2,3%.
Należy jednak pamiętać, że grupa ta nie jest w żadnym razie jednorodna. W Poznaniu produkcja mieszkaniowa wzrosła w 2007 roku o niemal 44%, osiągając poziom ponad 4000 jednostek mieszkaniowych. Tymczasem w Krakowie liczba oddanych mieszkań spadła aż
o 25% w porównaniu do roku 2006 i wyniosła niemal 5 000 lokali. Nie jest to jednak żaden sygnał mówiący o zahamowaniu rynku, jeśli spojrzymy na liczby mieszkań będących w ofercie rynkowej krakowskich deweloperów. Spadek ten wynika najwyżej z dużej skali opóźnień
w tempie planowanych realizacji. Stolica na tle innych miast odnotowała 15% wzrost produkcji mieszkaniowej w stosunku do roku poprzedniego, a skala obecnej oferty rynkowej wskazuje potencjał do dalszego wzrostu tej liczby w latach następnych.
W odpowiedzi na rosnące koszty zakupu gruntów na najbardziej rozwiniętych rynkach i malejące marże, deweloperzy zaczęli się interesować mniejszymi rynkami lokalnymi, co przełożyło się na zwiększony ruch budowlany. Dynamika produkcji mieszkaniowej w roku 2007 w stosunku do roku 2006 wyniosła 37% dla miast od 300 do 500 tys. mieszkańców oraz 26% dla grupy miast 200-300 tys. mieszkańców. Wzrosty w grupie do 200 tys. mieszkańców na poziomie 17% również pokazują imponującą dynamikę, aczkolwiek w tej grupie, liczącej 22 miasta, powstało niewiele ponad 9 tys. mieszkań.
Warto tu zaznaczyć, że średnio w grupie najmniejszych miast do 200 tys. mieszkańców na 1000 mieszkańców oddawanych jest zaledwie 3,0 mieszkania, podczas gdy średnia dla całej Polski wynosi obecnie około 3,5 mieszkania.
W większości analizowanych miast skala produkcji mieszkaniowej wypada zdecydowanie poniżej średniej, co wskazuje na całkiem duże możliwości wzrostowe potencjalnej podaży. Zdecydowanym rekordzistą pod względem produkcji mieszkań w roku 2007 okazał się być Olsztyn, dostarczając na rynek 9,4 mieszkania w przeliczeniu na 1000 mieszkańców i w ten sposób nieznacznie wyprzedzając stolicę.
Wciąż w tyle pozostają rynki największej aglomeracji w Polsce, Aglomeracji Śląskiej. Mimo 25-procentowego wzrostu produkcji mieszkaniowej w roku 2007, liczba mieszkań dostarczanych na 1000 mieszkańców w 9 największych miastach Aglomeracji wynosi zaledwie 1,4. Najdynamiczniej rozwijają się Ruda Śląska (2,5 mieszkania / 1000 mieszkańców), Tychy (2,2) i Katowice (2,0).
Od pewnego czasu na popularności wśród deweloperów zyskują miasta inne niż największa szóstka, właśnie ze względu na niewielki stopień podaży rynkowej pozwalający im na realizowanie i szybką sprzedaż inwestycji, a jednocześnie stosunkowo wysoki potencjał wzrostowy rynku zarówno pod względem popytu jak i poziomu cenowego. Dochody ich mieszkańców są wciąż relatywnie niskie, a preferencje rynkowe z pewnością istotnie odbiegają od preferencji ludności dużych miast. Ponadto skala rynku z reguły nie pozwala na duże inwestycje.
Należy oczekiwać jednak, że dobrze dopasowany i zdefiniowany produkt mieszkaniowy oferowany na rynkach lokalnych, może być bardzo opłacalnym przedsięwzięciem. Obecne ożywienie na rynkach takich miast jak Bydgoszcz, Białystok, Szczecin, Katowice, Olsztyn czy Lublin przejawiające się tworzeniem nowych segmentów jakościowych i wzrostem średniego poziomu cen to pierwsze kroki deweloperów
w kierunku inwestowania w tego typu rynki. W wielu miastach oferta rynkowa w ostatnim czasie wzbogaciła się o budynki wysokościowe, projekty typu mixed-use czy lofty.
Zapewne nie każde z analizowanych miast posiada odpowiednie fundamenty demograficzne i gospodarcze do gwałtownego rozwoju rynku mieszkaniowego, ale w miarę dojrzewania rynków aglomeracji można oczekiwać ich doganiania przez coraz to kolejne miasta o mniejszej liczbie ludności. Skala produkcji mieszkaniowej roku ubiegłego to najprawdopodobniej początki wzrostów rynków pierwotnych mniejszych miast. Wiele projektów na etapie planowania, bądź też realizacji znajduje się obecnie w sprzedaży, a ich deklarowane daty zakończenia przypadają na przełom lat 2008/2009 i później.

Karol Dzięcioł - Consultant REAS, firmy doradczej na rynku mieszkaniowym