Dobra koniunktura w polskiej gospodarce utrzymuje się od 2006 roku. W okresie styczeń - lipiec 2007 wzrost PKB wyniósł 7,1%, inflacja spadła do poziomu 2,2%, a bezrobocie rejestrowane zmniejszyło się do 12% (dane: Ministerstwo Gospodarki).
Wg raportu firmy Erst&Young, Polska zajmuje siódme miejsce na świecie pod względem atrakcyjności dla zagranicznych inwestorów, natomiast ranking Federacji Europejskich Pracodawców (FedEE) z sierpnia 2007 określił Polskę, jako najbardziej atrakcyjny kraj do inwestowania spośród 31 państw europejskich.

Potwierdzają to dane PAIiIZ: od stycznia do końca lipca 2007 roku zagraniczne firmy zainwestowały w Polsce 5,609 mld euro, podczas, gdy w analogicznym okresie 2006 roku, kwota ta wyniosła 5,110 mld euro. Prognozy przewidują przekroczenie do końca 2007 roku ubiegłorocznej rekordowej wielkości 11 mld euro. Wszystkie te procesy mają zasadniczy wpływ na rozwój rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Największym zainteresowaniem cieszą się sektory: biurowy, magazynowy i, zwłaszcza w 2007 roku, hotelowy.

Rynek nieruchomości biurowych

Od lat dominującym rynkiem jest Warszawa. Zarówno pod względem zasobów istniejących, realizacji nowych inwestycji, jak i transakcji kupna oraz wynajmu. Według danych firmy Cushman & Wakefield całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynosiły w lipcu 2007 roku 2.646.800 m2, z czego tylko 40% ulokowane jest w ścisłym centrum miasta; wskaźnik powierzchni niewynajętej spadł do rekordowych 4,03% (2,99% w centrum). Zwiększony popyt i malejąca podaż zwłaszcza w centrum, są przyczyną wzrostu stawek czynszowych: w najlepszych lokalizacjach 20-27 euro/m2 netto, dla pozostałych 14-17 euro/m2 netto.

Zarówno w Warszawie, jak i w pozostałych dużych miastach Polski w 2007 roku zaobserwowano podobne trendy w wynajmie nowoczesnych powierzchni biurowych: najwięcej transakcji dotyczyło nowych umów najmu, zwiększył się popyt ze strony sektora bankowego, znaczny udział miały transakcje powiększania powierzchni biur przez firmy w obrębie dotychczasowej lokalizacji lub migracja do innego obiektu o podobnym lub wyższym standardzie.

W dużych miastach, jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań zasoby nowoczesnych biur są znacznie mniejsze niż w stolicy i kształtują się na poziomie, odpowiednio: 325.000 m2, 240.000 m2, 215.000 m2 i 170.000 m2. Powierzchnie te są praktycznie wynajęte w całości i wobec rosnącego popytu wystąpiła w tych miastach tendencja do nieznacznych podwyżek stawek czynszów. Jednak sytuacja ta może się zmienić z chwilą oddania do użytku nowych biurowców, obecnie realizowanych. Najwięcej nowoczesnych powierzchni, po około 400.000 m2, przybędzie we Wrocławiu i Krakowie.

Czynsze dla dużych miast poza Warszawą są podobne i kształtują się na poziomie 16-18 euro/m2 netto dla klasy A i B+ oraz 12-15 euro/m2 netto dla klasy B.  Najemcy to przedstawiciele zagranicznego biznesu, którzy preferują najwyższy standard biur, oraz krajowi przedsiębiorcy dopuszczający, obok wysokiego standardu, także lokale w klasie B.

Rynek nieruchomości magazynowych

Pierwsze półrocze 2007, zgodnie z przewidywaniami, było kontynuacją dużego popytu na kupno i najem nowoczesnych powierzchni magazynowych. Intensywny rozwój tego sektora rynku postępuje od 2004 roku, zwłaszcza w województwach: łódzkim, śląskim, wielkopolskim, dolnośląskim, a od 2006 roku także małopolskim i pomorskim. Jednak w dalszym ciągu największa koncentracja centrów logistyczno-magazynowych występuje w województwie mazowieckim, a zwłaszcza w Warszawie i okolicach. Analitycy rynku oceniają całkowity zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na 3,155 mln m2, z czego 54% przypada na mazowieckie; wskaźnik pustostanów w sierpniu 2007 wyniósł 5,2% (dane liczbowe za: Kushman & Wakefield).
   
Inwestorami największych przedsięwzięć logistyczno–magazynowych są międzynarodowe koncerny dystrybucyjne. Największy udział w rynku mają: ProLogis, Panattoni i SEGRO. Obecni są też między innymi: Bel Properties, AIG/Lincoln, Apollo-Rida, Menard Doswell.

Polscy inwestorzy uczestniczą w tym rynku na nieco mniejszą skalę. Przedmiotem transakcji są przede wszystkim hale magazynowe o powierzchni 1500 – 5000 m2 w wysokim standardzie. Ceny ofertowe sprzedaży nowoczesnych hal magazynowych kształtują się na poziomie 2000 – 2500 zł netto/m2 budynku wraz z gruntem. Utrzymuje się też popyt, na tereny przemysłowe pod budowę centrów magazynowych. Poszukiwane są zwłaszcza działki o powierzchni od 5.000 m2 wzwyż, z dobrym dojazdem dla TIR-ów, zlokalizowane w pobliżu głównych tras komunikacyjnych, w bliskim sąsiedztwie zjazdów z autostrad i dróg ekspresowych. Ceny ofertowe takich gruntów w dobrych lokalizacjach, w odległości do 25 km od granic dużych miast osiągają średni poziom 250 zł/m2 netto.

W porównaniu z poprzednim okresem, w 2007 roku wzrosło zainteresowanie nabywaniem  obiektów poprzemysłowych w celu wyburzenia i odzyskania terenu pod budowę, pod warunkiem lokalizacji korzystnej dla funkcji magazynowej.
 
Występuje stały wzrost popytu na najem nowoczesnych powierzchni magazynowych, a zwłaszcza zlokalizowanych na terenach specjalnych stref ekonomicznych. Ceny najmu mieszczą się przeciętnie w przedziale 2,7 – 3,3 eur/m2 netto + opłaty eksploatacyjne; jedynie w najlepszych lokalizacjach Warszawy dochodzą do poziomu 5,6 eur/m2 netto + media.

Rynek nieruchomości turystycznych

Według Instytutu Turystyki w 2006 roku do Polski przyjechało 15,7 mln turystów. W 2007 roku natomiast Polskę odwiedzi blisko 16,3 mln turystów z zagranicy. Od 2003 roku liczba turystów zagranicznych rośnie w tempie 4% rocznie. Jest to wzrost wyższy od średniej europejskiej. Instytut szacuje, że w 2007r. wydatki cudzoziemców w Polsce wyniosą 7,9 mld USD, z czego 4 mld USD będą pochodziły z turystyki, a 3,9 mld USD od cudzoziemców przyjeżdżających tylko na jeden dzień. Rok wcześniej wydatki cudzoziemców oszacowano łącznie na 7,2 mld USD. Dzięki organizacji EURO, które będzie miało duży wpływ na promocję kraju, wg szacunków Instytutu Turystyki w roku 2012 Polskę odwiedzi ok. 20,6 mln turystów zagranicznych. Według danych WGN, od kiedy Polsce przyznano organizację EURO 2012, wzrósł aż czterokrotnie popyt na kupno hoteli w miastach takich, jak Warszawa, Trójmiasto, Poznań, Wrocław i Kraków. Poszukiwane są obiekty średniej wielkości, nie mniejsze niż na 150 miejsc noclegowych, w dobrym stanie technicznym, nie wymagające wysokich nakładów modernizacyjnych.

Wzrosło również zainteresowanie zakupem działek komercyjnych, przeznaczonych pod budowę restauracji, zajazdów, moteli i hoteli przy głównych trasach komunikacyjnych.

W przypadku pensjonatów popyt dotyczy lokalizacji w pasie nadmorskim, na Mazurach – najchętniej na działkach z własną linią brzegową jezior, oraz
w kurortach i miejscowościach górskich. Wymagane minimum, to 25 pokoi 2-osobowych (noclegi dla min. 50 osób).

Nieruchomości hotelowe i pensjonatowe zdrożały w ciągu ostatniego roku (lipiec 2006 - lipiec 2007) średnio o 17%, stanowiąc grupę nieruchomości o najniższym procentowym wzroście ceny.

Wg danych WGN, od początku II kwartału 2007 r. odnotowuje się wzmożoną aktywność inwestorów w nabywaniu zabytkowych obiektów pałacowych i rezydencjalnych, położonych w rejonach atrakcyjnych turystycznie. Zainteresowaniem cieszą się nieruchomości, które mogą być adaptowane na hotele, centra konferencyjne, pensjonaty albo ośrodki sanatoryjno-lecznicze. W bazie WGN znajduje się ponad 300 ofert  zamków, pałaców i dworów. Przy obecnym 50 procentowym wzroście popytu, można szacować, że do końca bieżącego roku około połowa z nich zmieni właściciela. Warto tu zaznaczyć, że jest to jeszcze rynek stabilny cenowo. Ceny są bardzo zróżnicowane i mieszczą się w przedziale od kilkuset tysięcy do 30 milionów złotych. W ciągu ostatnich dziesięciu lat w Polsce rozpoczęło funkcjonowanie około 150 hoteli w zabytkowych pałacach, zamkach i dworach. Po renowacji i modernizacji gościom oferowany jest bogaty program usług na najwyższym poziomie: komfortowe stylowe pokoje, wyśmienita kuchnia, pełne zaplecze konferencyjne dla biznesu, centrum SPA, sale bilardowe, jazda konna, a w przypadku lokalizacji w pobliżu dużych miast – także kluby golfowe.
Z obserwacji preferencji klientów WGN wynika, że w przypadku zamków, pałaców i dworów, o wyborze konkretnej nieruchomości decydują:
• stan techniczny obiektu,
• unikatowość architektury oraz swoisty genius loci,
• obecność i wielkość parku z zabytkowym drzewostanem,
• najbliższe sąsiedztwo – nie może być uciążliwe.

Znamienne jest, że lokalizacja nie ma tak dużego znaczenia, jak w przypadku innych nieruchomości. Inwestorzy wychodzą z założenia, że obiekt hotelowo-wypoczynkowy oferujący bogaty program usług na najwyższym poziomie, dzięki dobremu marketingowi będzie przyciągał gości zarówno z całej Polski, jak i ze świata.

W przypadku nieruchomości hotelowych decydujące znaczenie mają:
• lokalizacja w dużych miastach lub przy głównych trasach komunikacyjnych,
• ilość miejsc noclegowych – min.150 i obłożenie – min.80%,
• stan techniczny obiektu – czy będzie wymagał na wstępie inwestowania w podniesienie standardu.

Popyt na usługi hotelowo - wypoczynkowe w wysokim standardzie w Polsce zdecydowanie rośnie, a podaż jest jeszcze niewystarczająca. Rynek ten jest dopiero odkrywany w większości przez inwestorów z zagranicy. Rośnie liczba nabywców polskich. Z deklaracji kupujących nieruchomości zabytkowe wynika, że cenią sobie, oprócz ich wymiernej wartości gospodarczej, przede wszystkim niepowtarzalne wartości artystyczne, historyczne i, często, krajobrazowe.

Leszek Michniak WGN Real Estate