Lublin jest położony w południowo-wschodniej Polsce na północnym skraju Wyżyny Lubelskiej. Pod względem liczby mieszkańców zajmuje dziesiąte miejsce w kraju – zgodnie z oficjalnymi statystykami  mieszka w nim 356,5 tys osób. Lublin pełni rolę administracyjnego, gospodarczego i kulturalnego centrum regionu. Atrakcyjność inwestycyjną miasta podnosi jego położenie geograficzne – to ostatnia metropolia w pobliżu wschodniej granicy Unii Europejskiej.

Istotnym czynnikiem wpływającym na sytuację demograficzną miasta jest migracja ludności. Jako jeden najważniejszych ośrodków akademickich w Polsce, Lublin przyciąga wielu studentów – według różnych szacunków w ciągu roku akademickiego jest ich ok. 95 tysięcy. Z drugiej strony, od 1999 roku liczba mieszkańców Lublina systematycznie się zmniejsza. Wielu lublinian, zwłaszcza młodych i wykształconych, wyjeżdża z miasta.

W porównaniu z innymi największymi pod względem gęstości zaludnienia miastami Polski, w Lublinie wskaźnik nasycenia mieszkaniami jest dosyć niski - na tysiąc mieszkańców przypada 368 lokali. Dla porównania, w Warszawie wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 444. Deficyt mieszkaniowy, rozumiany jako różnica pomiędzy liczbą gospodarstw domowych a zasobami mieszkaniowymi, można szacować na ponad 20 000 jednostek (dane z NSP, 2002 r.).

Ponadto standard istniejących zasobów mieszkaniowych pozostawia wiele do życzenia. Zgodnie z danymi Spisu Powszechnego z 2002 r. aż 70% budynków powstało w latach 1945 – 1988. Są to w większości bloki budowane w technologii wielkiej płyty. Dziesiątą część zasobów stanowią budynki sprzed II wojny światowej, które można uznać za architektoniczną atrakcję turystyczną, choć większość - z wyjątkiem obiektów odrestaurowanych, jest w bardzo złym stanie technicznym.

Sytuacja ekonomiczna miasta stwarza korzystne warunki dla potencjalnych nabywców mieszkań. Bezrobocie w Lublinie w ostatnich latach konsekwentnie spada, choć jest wyższe niż w największych miastach w kraju. W czerwcu 2007 wskaźnik ten wynosił 9,4%. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w Lublinie pozwala kupić 0,51 m² mieszkania po średniej cenie na tym rynku, podczas gdy w Warszawie relacja ta kształtuje się na poziomie 0,43.

Podaż nowych mieszkań ciągle jest zbyt niska w stosunku do zapotrzebowania. Podczas badania rynku we wrześniu 2007 konsultanci REAS zidentyfikowali 17 aktywnych deweloperów i 3 spółdzielnie mieszkaniowe oferujące w sprzedaży lub planujące wprowadzenie na rynek nowych inwestycji mieszkaniowych. Przynajmniej 11 projektów było w fazie planowania, a kolejne zostały ogłoszone na początku października. Nie ma natomiast obecnie żadnej inwestycji oferowanej przez TBS.

Wykres 1. Mieszkania oddane do użytkowania według typów inwestorów w latach 2000 – I poł. 2007 
 
Źródło: GUS

Niedobór nowych mieszkań obrazuje poziom przedsprzedaży - większość lokali w inwestycjach, których ukończenie planowane jest na lata 2007-2009, zostało już sprzedanych.
Obserwowana w ostatnich latach nadwyżka popytu nad podażą spowodowała znaczny wzrost cen. Już od marca 2006 można było mówić o prawdziwym boomie na rynku mieszkaniowym Lublina. Rozpoczął się wtedy ogromny ruch na rynku nieruchomości. Najwyższe wzrosty na rynku lubelskim odnotowano pod koniec 2006 roku. W 2007 ceny mieszkań wzrosły o kolejne 20-30%. Według danych z monitoringu REAS, we wrześniu 2007 średnia cena wyniosła 4 664 PLN/m². W najdroższych ofertach ceny sięgały 7 800 PLN/m².
 
Wzrost cen nie dotyczył jednak wszystkich mieszkań. W przypadku mieszkań o powierzchniach powyżej 90 m². można było odnotować spadek cen, czego przyczyną był brak chętnych na kupno mieszkań droższych niż 400 tys. PLN. Klienci dysponujący takimi kwotami wolą kupić lub zbudować dom. Najlepiej sprzedają się natomiast mieszkania dwupokojowe w centrum – niezależnie od standardu wykończenia.

Obecnie sytuacja na rynku mieszkaniowym Lublina sprzyja inwestorom. Mimo rosnących cen materiałów budowlanych, robocizny i działek, na rynku lokalnym przewiduje się wzrost podaży i aktywności deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych. Zakres oferty nowych mieszkań zwiększa się, a projekty staja się coraz ciekawsze pod względem architektonicznym i wykończeniowym.

Pośród czynników wpływających na popyt, optymizmem może napawać wzrost zamożności społeczeństwa, jak również wzmożone zainteresowanie inwestycyjnym zakupem nieruchomości oraz wchodzący w dorosłe życie wyż demograficzny. Mimo, że Lublin nie należy do najsilniejszych ekonomicznie metropolii w Polsce, wydaje się być rynkiem mieszkaniowym o dużym potencjale.

Katarzyna Lubaś, analityk REAS, firmy doradczej na rynku mieszkaniowym