Efektem tych czynników jest wyraźny spadek ilości transakcji na rynku nieruchomości. Z rynku wyeliminowani zostali bowiem klienci, którzy chcieli kupić mieszkanie lub dom na kredyt lecz z dnia na dzień praktycznie stracili zdolność kredytową.

Na przykład we Wrocławiu od początku roku zawarto prawie 6 tysięcy transakcji sprzedaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. To wyraźny spadek w stosunku do rekordowego, ubiegłego roku. 

Deweloperzy sprzedali o połowę mniej  mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Na rynku wtórnym zanotowano prawie 2700 transakcji. Spadki ilości transakcji prawie o połowę  to nie katastrofa, ale poważne osłabienie rynku, które w pierwszej kolejności odczuwają deweloperzy, banki i klienci indywidualni, którzy chcieli nabyć swoje pierwsze mieszkanie na kredyt. 

Wg szacunku NBP na podstawie danych Biura Informacji Kredytowej liczba kredytów mieszkaniowych udzielonych we Wrocławiu w II kwartale 2022 r. obniżyła się w skali roku o 34%. W porównaniu z I kw. 2022 r. spadek wyniósł 13%. Średnia stopa procentowa nowego kredytu mieszkaniowego dla gospodarstw domowych wzrosła w II kwartale tego roku do poziomu 7,58% r.  Niepokój wzbudzają też dane rynkowe dotyczące samego sektora deweloperskiego.

W pierwszym półroczu tego roku we Wrocławiu wydano o 10 % więcej pozwoleń na budowę nowych mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Jednocześnie ilość rozpoczętych budów nowych mieszkań zmniejszyła się aż o 30 % w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku. Oznacza to, że deweloperzy wstrzymują się z nowymi inwestycjami ze względu na sytuacje gospodarczą, rosnące koszty materiałów budowlanych i koszty pracy.

 

Oferta WGN Wrocław - Apartament na sprzedaż we Wrocławiu

 

W ciągu roku mieszkania od deweloperów podrożały o 20,5 %. To rekordowy wzrost w skali kraju. W ciągu kwartału ceny mieszkań z rynku pierwotnego wzrosły o 3,1 %. Aktualna średnia cena metra kwadratowego mieszkania od dewelopera wynosi 10 338 złotych czyli o 300 złotych więcej niż w pierwszym kwartale tego roku. W ślad za wzrostem cen mieszkań od deweloperów podąża też rynek wtórny.

Spadek o połowę w stosunku do ubiegłego roku wprowadzanych na rynek nowych budów powoduje, że klienci coraz chętniej sięgają po mieszkania z drugiej ręki. W ciągu roku mieszkania z rynku wtórnego podrożały o 13,8 % , a kwartalnie o 5,3 %. Oznacza to, że w ciągu kwartału za metr kwadratowy lokalu używanego trzeba zapłacić średnio o 400 złotych więcej.

Według Analityków WGN można mówić o dwóch możliwych scenariuszach dla rynku nieruchomości i oba są prawdopodobne

...  Pierwszy z nich to konsekwencja widocznego na rynku  spadku rozpoczęcia nowych budów nieruchomości. Brak nowych mieszkań do sprzedaży to powód do wzrostu cen lokali wprowadzanych na rynek, ale też dostępnych nieruchomości na rynku wtórnym. Jeśli towar nie jest powszechnie dostępny to jest unikalny czyli musi być drogi.

Drugi scenariusz to wersja mniej optymistyczna dla właścicieli nieruchomości - czyli  rynek nieruchomości zalewa lawina mieszkań na sprzedaż, których obecni właściciele nie będą w stanie dłużej dźwigać rosnących rat kredytów hipotecznych zaciągniętych na zakup wspomnianych nieruchomości. Oba te scenariusze bardzo często opisywane w mediach, uznawane za eksperckie analizy są równie prawdopodobne, chociaż w rzeczywistości są formą wróżenia z fusów.

Rynek nieruchomości kieruje się bowiem emocjami i to one w dużej mierze decydują o zakupie lub sprzedaży nieruchomości. A emocje mają to do siebie, że bywają nieprzewidywalne. Jedno jest jednak pewne na rynku nieruchomości - to fakt, że reaguje on najpóźniej na wszelkie zmiany gospodarcze zachodzące w kraju jak np. wysoka inflacja. Ale też, gdy już wpadnie w poważne tarapaty i zahamuje się koniunktura na tym rynku, to bardzo trudno wraca do stabilizacji. Wszyscy zapominamy bowiem, że rynek nieruchomości to system naczyń połączonych wielu sektorów gospodarki. To cały sektor budownictwa ( deweloperka) stanowiąca 4,5 % PKB, ale też produkcji niezbędnych elementów dla budownictwa, aż po firmy wytwarzające  meble do nowych mieszkań. A to już w sumie 7,5 % PKB kraju.

Marlena Joks / Starszy Analityk WGN